សិក្សា​ពី​វិធីសាស្រ្ត​ឬ​របៀប​វិនិយោគ​លើ​វិស័យអចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​ក្នុង​ពេល​បច្ចុប្បន្ន

ដោយៈ សូរិយា

   ភ្នំពេញៈ អ្នកជំនាញបានផ្តល់យោបល់ថា គូរផ្តោតលើអចលនទ្រព្យដែលមានយុទ្ធសាស្ត្រល្អ និងអាចបង្កើតប្រាក់ចំណូលបាន ជាជាងការទិញអចលនទ្រព្យក្នុងគោលបំណងរង់ចាំឡើងថ្លៃ។

ទីផ្សារកម្ពុជា កំពុងប្រឈមនឹងបញ្ហាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងតម្រូវការក្នុងស្រុក។ ដូច្នេះការវិនិយោគគួរតែផ្តល់អាទិភាពដល់ទីតាំងល្អ តម្លៃសមរម្យ និងមានអ្នកទិញ ឬអ្នកជួលពិតប្រាកដ។

ខាងក្រោមនេះគឺជាយុទ្ធសាស្ត្រជាក់ស្តែង សម្រាប់អាជីវកម្មអច​ល​​នទ្រព្យ និងការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួន ដែលគួរផ្តោតលើអចលនទ្រព្យចំនួន៤ប្រភេទ

១. លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ

គោលដៅ៖ គ្រួសារដែលមានការងារធ្វើ និងអ្នកទិញដែលមានចំណូលមធ្យម។ ស្វែងរកផ្ទះតូចៗ ផ្ទះល្វែង (townhouses) តម្លៃសមរម្យ និងដីដែលស័ក្តិសមសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋាន។ ត្រូវវាយតម្លៃចំណូលគ្រួសារជាក់ស្តែង លទ្ធភាពទូទាត់ និងលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុ មុនពេលធ្វើការទិញ។

២. អចលនទ្រព្យសម្រាប់ឧស្សាហកម្ម និងភស្តុភារកម្ម (Logistics)

វិនិយោគបែបនេះគួរផ្តោតលើគោលដៅ៖ អាជីវកម្ម ឃ្លាំង និងការចែកចាយទំនិញ។

សិក្សាទីតាំងនៅជិតផ្លូវធំៗ តំបន់ឧស្សាហកម្ម និងមជ្ឈមណ្ឌលការងារ។ តម្រូវការជួលពីអាជីវកម្មដែលកំពុងដំណើរការគឺសំខាន់ជាងការរំពឹងថាថ្លៃដីនឹងឡើងថ្លៃ។

៣. អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មខ្នាតតូច

គោលដៅអភិវឌ្ឍន៍គួរផ្តោតលើ ហាងលក់ទំនិញ សេវាកម្មក្នុងស្រុកនិងអាជីវកម្មខ្នាតតូច។

ពិចារណាលើផ្ទះអាជីវកម្ម (shophouses) ឬទីតាំងពាណិជ្ជកម្មតូចៗដែលមានចរន្តអតិថិជនស្រាប់។ ពិនិត្យមើលអត្រាទំនេរ (អត់មានអ្នកជួល) ប្រាក់ចំណូលពីការជួល និងសកម្មភាពអាជីវកម្ម។

៤. ដីសម្រាប់អភិវឌ្ឍន៍ដែលមានយុទ្ធសាស្ត្រល្អ

អ្នកជំនាញជម្រុញឲ្យសម្លឹងគោលដៅ៖ ការវិនិយោគរយៈពេលវែងរហូតដល់ឆ្នាំ២០៣០។

ពិចារណាលើដីនៅជិតហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដែលបានកំណត់ច្បា​ស់លាស់ និងតំបន់ដែលមានកំណើនការងារ។ កុំទិញគ្រាន់តែដោយសារមានគេព្យាករណ៍ថាផ្លូវ ឬព្រលានយន្តហោះនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃ។

៥. តំបន់ភូមិសាស្ត្រដែលគួរស្វែងយល់

ផ្អែកលើចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកជំនាញ ចំពោះកំណើននៃតំបន់ភ្នំពេញ និងតំបន់ជុំវិញ (Greater Phnom Penh) នេះគឺជាតំបន់ដែលគួរស្វែងយល់បន្ថែម (មិនមែនជាការចាត់ថ្នាក់នៃផលចំណេញដែលធានាបាននោះទេ)។

ចំណុចសំខាន់៖ សក្តានុពលនៃទីតាំងមួយ អាស្រ័យលើក្បាលដីជាក់លាក់ ផ្លូវចូល ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ (ទឹក-ភ្លើង) ការកំណត់តំបន់ប្រើប្រាស់ដី (zoning) និងតម្រូវការជាក់ស្តែង មិនមែនគ្រាន់តែអាស្រ័យលើទីតាំងនៅលើផែនទីអភិវឌ្ឍន៍នោះទេ។

៦. របៀបវិនិយោគជាមួយដើមទុនមានកម្រិត

ប្រសិនបើថវិការបស់លោក អ្នកមានកម្រិត ចូរជៀសវាងការប្រើប្រាស់ប្រាក់ទាំងអស់ទៅលើការទិញដីតែមួយកន្លែង។

យុទ្ធសាស្ត្រដើមទុនដែលបានណែនាំ ការស្រាវជ្រាវ និងការត្រួតពិនិត្យហ្មត់ចត់ (Due diligence ដោយត្រៀមថវិកាសម្រាប់ការ អ្នកអាចចាប់ផ្តើមពីការស្វែងរកអចលនទ្រព្យ ការស្រាវជ្រាវទីផ្សារ សេវាកម្មអន្តរការី (brokerage) និងការផ្តល់ប្រឹក្សាដល់វិនិយោគិន រួចទើបធ្វើការវិនិយោគ នៅពេលដែលអ្នកមានដើមទុនសមស្រប និងឱកាសដែលត្រូវបានផ្ទៀងផ្ទាត់ច្បាស់លាស់។

៧. អត្ថន័យនៃស្ថានភាពទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន

របាយការណ៍ថ្មីៗបានបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួន ទាក់ទងហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុ ដែលស្រាវជ្រាវដោយស្ថាប័ន Krungsri Research បានរកឃើញថា បំណុលក្នុងវិស័យឯកជនខ្ពស់ ជាពិសេសនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់កម្ពុជា គឺជាចំណុចងាយរងគ្រោះមួយ។

លើសពីនេះ យោងតាមរបាយការណ៍ស្តីពីការវាយតម្លៃរបស់ IMF ថ្មីៗនេះ បានបង្ហាញពីតម្រូវការក្នុងស្រុក ដែលថយចុះ និងហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុ ដែលជះឥទ្ធិពលដល់ទស្សនវិស័យសេដ្ឋកិច្ច របស់កម្ពុជា។

ចំណុចទាំងអស់នេះមិនមែនមានន័យថា អចលនទ្រព្យ ឬទីតាំងទាំងអស់នឹងធ្លាក់ចុះតម្លៃនោះទេ។ វាមានន័យថា អ្នកគួរតែវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវលទ្ធភាពហិរញ្ញវត្ថុ ការស្វែងរកប្រភពទុន សន្ទនីយភាព (លទ្ធភាពប្តូរទ្រព្យជាសាច់ប្រាក់) និងលំហូរសាច់ប្រាក់។

៨. ឱកាសរបស់អ្នកតាមរយៈ Propertyarea

ដោយសារអ្នកមានបទពិសោធន៍ ផ្នែកប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយ និងការវិភាគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ អ្នកអាចបង្កើតអាជីវកម្មមួយដែលផ្អែកលើព័ត៌មាន និងទិន្នន័យអចលនទ្រព្យដែលអាចទុកចិត្តបាន។

របាយការណ៍ស្រាវជ្រាវទីផ្សារ ចេញផ្សាយរបាយការណ៍ ដែលមានមូលដ្ឋាន លើទិន្នន័យជាក់ស្តែងអំពីតម្លៃ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងតម្រូវការក្នុងតំបន់។

បញ្ជីអចលនទ្រព្យដែលបានផ្ទៀងផ្ទាត់ ជួយអ្នកទិញស្វែងរកអចលនទ្រព្យ ដែលមានព័ត៌មានច្បាស់លាស់ និងមានការត្រួតពិនិត្យផ្ទៀងផ្ទាត់ត្រឹមត្រូវ (due diligence) ការផ្តល់ប្រឹក្សាផ្នែកវិនិយោគ
ផ្តល់សេវាកម្មវិភាគទីតាំង ការវាយតម្លៃលទ្ធភាពនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ និងការស្រាវជ្រាវអំពីតម្រូវការជួល៕