ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង
ភ្នំពេញៈ តើទីផ្សារខុនដូនៅភ្នំពេញល្អឬទេនៅរាជធានីភ្នំពេញនាពេលនេះ និងពេលអនាគត? ហើយនោះជាមូលហេតុដែលវិនិយោគិនជប៉ុនកំពុងមក? ចម្លើយគឺមួយផ្នែក ប៉ុន្តែខ្ញុំមិននិយាយថា ជនជាតិជប៉ុនកំពុងមកដោយសារតែទីផ្សារខុនដូល្អនោះទេ។
របាយការណ៍ Phnom Penh Post កាលពីឆ្នាំ២០១៥ ដែលរក្សាទុកដោយ Open Development Cambodia បានពិពណ៌នាជាពិសេសអំពីវិនិយោគិនជប៉ុន ដែលទិញខុនដូនៅភ្នំពេញ។
AnnaCam Partners ដែលជាក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់អចលនទ្រព្យដែលផ្តោតលើវិនិយោគិនជប៉ុន បានរៀបចំសិក្ខាសាលាវិនិយោគនៅប្រទេសជប៉ុន និងបាននាំក្រុមវិនិយោគិនជប៉ុនមកភ្នំពេញ ដើម្បីត្រួតពិនិត្យខុនដូ។ មនុស្សជាច្រើនបានទិញយូនីតនៅគំរោងDe Castle Royal ក្នុងសង្កាត់បឹងកេងកង១។
ការវិភាគទីផ្សារថ្មីៗបង្ហាញថា “វិនិយោគិនជប៉ុន នៅតែមានភាពពាក់ព័ន្ធ ប៉ុន្តែពួកគេមិនមែនជាក្រុមអ្នកទិញបរទេស ដែលលេចធ្លោជាងគេនោះទេ”។
នៅក្នុងការវិភាគខុនដូ Realestate.com.kh ឆ្នាំ២០២៦ អ្នកជួលជនជាតិជប៉ុន តំណាងឱ្យប្រហែល៣,៣ភាគរយនៃតម្រូវការជួលបរទេសនៅភ្នំពេញ។
របាយការណ៍នេះនិយាយថា ទីផ្សារបច្ចុប្បន្នកំពុង “ហោះហើរទៅកាន់គុណភាព” កាន់តែខ្លាំងឡើង។ អ្នកទិញមានការជ្រើសរើសកាន់តែច្រើន អំពីកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ទីតាំង តម្លៃ និងលទ្ធភាពរស់នៅ។
ហេតុអ្វីបានជាវិនិយោគិនជប៉ុនចាប់អារម្មណ៍? យើងនឹងបំបែកតក្កវិជ្ជាវិនិយោគជា៥កត្តា រួមមានទី១. ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពីបរទេសអាចធ្វើទៅបាន។ ប្រព័ន្ធប្លង់កម្មសិទ្ធិជាន់របស់ប្រទេសកម្ពុជា អនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសកាន់កាប់យូនីតខុនដូ ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ ដែលធ្វើឱ្យខុនដូកាន់តែងាយស្រួល សម្រាប់វិនិយោគិនជប៉ុនក្នុងការពិចារណាជាងអចលនទ្រព្យដែលមានមូលដ្ឋានលើដី។
ទី២. ប្រាក់ចំណូលពីការជួល អាចមានភាពទាក់ទាញបើប្រៀបធៀបជាមួយប្រទេសជប៉ុន។ ការវិភាគទីផ្សារមួយចំនួនក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ ប៉ាន់ប្រមាណថា ផលចំណេញពីការវិនិយោគខុនដូនៅភ្នំពេញ មានចន្លោះប្រហែលពី៧ ទៅ៩% ទោះបីជាប្រាក់ចំណេញសុទ្ធជាក់ស្តែងអាចទាបជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ បន្ទាប់ពីថ្លៃគ្រប់គ្រង កន្លែងទំនេរ ពន្ធ និងការថែទាំក៏ដោយ។
៣. អាជីវកម្មជប៉ុនមានវត្តមានរួចហើយ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា
ដូច្នេះមានប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីអ្នកជួល /វិនិយោគិនធម្មជាតិ៖ ក្រុមហ៊ុនជប៉ុន និយោជិត អ្នកគ្រប់គ្រង និងម្ចាស់អាជីវកម្មបង្កើតតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានគុណភាពខ្ពស់។
៤. ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក របស់ប្រទេសជប៉ុនមានលក្ខណៈផលចំណេញខុសៗគ្នា។ វិនិយោគិនដែលស្វែងរកនៅខាងក្រៅប្រទេសជប៉ុន អាចត្រូវបានទាក់ទាញដោយការរួមបញ្ចូលគ្នា នៃផលចំណេញពីការជួល ប្រតិបត្តិការជាប្រាក់ដុល្លារអាមេរិក និងកំណើនទីក្រុងរយៈពេលវែងដែលមានសក្តានុពល។
ទី៥. ភ្នំពេញកំពុងក្លាយជាជម្រើសកាន់តែច្រើន ជាជាងគ្រាន់តែ “រីកចម្រើន” ។ នេះជារឿងសំខាន់។ ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូរបស់ប្រទេសកម្ពុជាបានពង្រីកយ៉ាងខ្លាំង – ពីប្រហែល 20,000 យូនីតក្នុងឆ្នាំ 2019 ដល់ប្រហែល 60,000 នៅចុងឆ្នាំ 2024។ នេះបើយោងតាម IPS Cambodia។ ដូច្នេះទីផ្សារមានហានិភ័យ នៃការផ្គត់ផ្គង់លើសច្រើននៅក្នុងទីតាំងមួយចំនួន។
ដូច្នេះតើទីផ្សារខុនដូពិតជា “ល្អ” មែនទេ? យើងអាចហៅវាថាជ្រើសរើស មិនមែនល្អជាសកលទេ។
មានភស្តុតាងនៃការកែលម្អទំនុកចិត្ត របស់វិនិយោគិននៅឆ្នាំ 2026 ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងដែលមានទីតាំងល្អ និងគ្រប់គ្រងដោយវិជ្ជាជីវៈពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលអាចទុកចិត្តបាន។
ស្ថាប័នមួយបាននិយាយថា ភ្នំពេញនៅតែជាទីផ្សារខុនដូកណ្តាលរបស់ប្រទេស ហើយអ្នកទិញកំពុងផ្តោតអារម្មណ៍ កាន់តែខ្លាំងឡើងលើគម្រោងដែលមានមូលដ្ឋានគ្រឹះរឹងមាំ។
ប៉ុន្តែក៏មានអំណះអំណាង ប្រឆាំងដ៏សំខាន់មួយផងដែរ៖ ការផ្គត់ផ្គង់ដែលមានស្រាប់ច្រើនមានន័យថា ការទិញខុនដូខុសអាចបង្កើតការកើនឡើងនៃដើមទុនមិនល្អ និងការលក់បន្តពិបាក។ ការពិភាក្សាក្នុងស្រុកបច្ចុប្បន្នក៏បង្ហាញ ពីការមិនយល់ស្របយ៉ាងខ្លាំង អំពីលទ្ធភាពនៃការកាន់កាប់ និងការលក់បន្ត៕
វិនិយោគិនជប៉ុន មិនចាំបាច់មកដោយសារតែ “ខុនដូនៅកម្ពុជា” នោះទេ។ ពួកគេមកដោយសារតែទីក្រុងភ្នំពេញ ផ្តល់ជូននូវការរួមបញ្ចូលគ្នានៃកម្មសិទ្ធិបរទេស ទិន្នផលជួលដែលអាចខ្ពស់ជាង ការប៉ះពាល់នឹងប្រាក់ដុល្លារអាមេរិក វត្តមានអាជីវកម្មជប៉ុន និងកំណើនទីក្រុងរយៈពេលវែង ប៉ុន្តែពួកគេត្រូវជ្រើសរើសយ៉ាងខ្លាំង ពីព្រោះទីផ្សារខុនដូមានការផ្គត់ផ្គង់លើសច្រើន។
តាមប្រវត្តិសាស្ត្រ ការវិនិយោគរបស់ជប៉ុន នៅក្នុងខុនដូនៅទីក្រុងភ្នំពេញ ត្រូវបានកត់ត្រាយ៉ាងច្បាស់លាស់ មិនមែនគ្រាន់តែជាការអះអាងផ្នែកទីផ្សារនោះទេ។
របាយការណ៍ឆ្នាំ2015 ផ្តល់នូវភស្តុតាងដោយផ្ទាល់ អំពីក្រុមវិនិយោគិនជប៉ុន ដែលមកទីក្រុងភ្នំពេញនិងទិញខុនដូ៕
