ដោយៈ ចំណាន
ភ្នំពេញៈ មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មសហគមន៍(Community Mall) អាចមានសក្តានុពលនៅភ្នំពេញក្នុងឆ្នាំ ២០២៧ និងឆ្នាំបន្តបន្ទាប់ទៀត ប៉ុន្តែភាពជោគជ័យនឹងអាស្រ័យលើទីតាំង ប្រជាជនដែលរស់នៅជុំវិញ គុណភាពនៃអ្នកជួល (ហាង/អាជីវកម្ម) និងថ្លៃដើមនៃការសាងសង់ ជាជាងអាស្រ័យលើខ្លួនមជ្ឈមណ្ឌលនោះតែមួយមុខ។
សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គួរផ្តោតលើមជ្ឈមណ្ឌលដែលផ្តល់ភាពងាយស្រួល និងឆ្លើយតបនឹងរបៀបរស់នៅសម្រាប់សហគមន៍ក្នុងតំបន់ ជាជាងមជ្ឈមណ្ឌលផ្សារទំនើបខ្នាតធំដែលមានតម្លៃថ្លៃ។ គំនិតនេះគឺដើម្បីបម្រើដល់ប្រជាជន ដែលរស់នៅ និងធ្វើការនៅក្បែរនោះ ដែលនឹងមកប្រើប្រាស់សេវាកម្មជាប្រចាំសម្រាប់តម្រូវការប្រចាំថ្ងៃ។
១. អ្វីដែលទិន្នន័យទីផ្សារបានបង្ហាញ
របាយការណ៍ទីផ្សារចុងក្រោយបំផុត បានបង្ហាញថា ឆ្នាំ ២០២៧ អាចជាឱកាសសម្រាប់គម្រោង ដែលត្រូវបានជ្រើសរើសយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន ប៉ុន្តែវិស័យលក់រាយនៅតែមានបញ្ហាប្រឈម។ អត្រាការកាន់កាប់ទីតាំងលក់រាយនៅភ្នំពេញ គ្របដណ្តប់៥៧,១% ជាការការអាប់ដេតទិន្នន័យត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ ២០២៦ (APS) ការផ្គត់ផ្គង់ទីតាំងលក់រាយបានកើនដល់ប្រហែល ៨៨២,០០០ ម៉ែត្រការ៉េ។ ការប៉ាន់ស្មានសម្រាប់ត្រីមាសទី ៣ ឆ្នាំ ២០២៦។
តួលេខទាំងនេះបង្ហាញ ពីការប្រកួតប្រជែងយ៉ាងខ្លាំង ក្នុងការស្វែងរកអ្នកជួល។ របាយការណ៍ដដែលនេះ ក៏បានកត់សម្គាល់ផងដែរថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍កាន់តែច្រើនឡើង កំពុងជ្រើសរើសយកមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មសហគមន៍ដែលមានទំហំតូចជាង និងទម្រង់ហាងលក់រាយឯករាជ្យ (standalone) ដែលត្រូវការដើមទុនវិនិយោគទាបជាង។
ការស្រាវជ្រាវពីមុនរបស់ក្រុមហ៊ុន Knight Frank ក៏បានព្យាករណ៍ពីកំណើននៃការផ្គត់ផ្គង់ ទីតាំងលក់រាយយ៉ាងច្រើនរហូតដល់ឆ្នាំ ២០២៧ ដោយមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មសហគមន៍ នឹងជួយបម្រើដល់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន។
“នេះបង្កើតឱកាស ប៉ុន្តែមិនមែនគ្រប់តំបន់សុទ្ធតែអាចទ្រទ្រង់មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មបន្ថែមទៀតបាននោះទេ”។
២. តើតំបន់ណាខ្លះដែលវិនិយោគិនគួរពិនិត្យមើល?
ទាំងនេះគឺជាតំបន់ ដែលគួរធ្វើការសិក្សាស្វែងយល់បន្ថែម មិនមែនជាតំបន់ដែលធានាថា ការវិនិយោគនឹងទទួលបានជោគជ័យនោះទេ តំបន់ទាំងនោះមានដូចជា តំបន់មួយចំនួននៅក្នុងខ័ណ្ឌច្បារអំពៅ។
ពិចារណាបង្កើតមជ្ឈមណ្ឌលក្នុងតំបន់នេះ ដើម្បីបម្រើដល់សហគមន៍លំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានថ្មីៗនៅក្បែរនោះ។ ត្រូវពិនិត្យមើលថា តើតម្រូវការទិញទំនិញប្រចាំថ្ងៃត្រូវបានបំពេញដោយផ្សារ និងមជ្ឈមណ្ឌលលក់រាយ ដែលមានស្រាប់កម្រិតណា។
ចំណែកតំបន់ជ្រោយចង្វារ ជាទីតាំងមានសក្តានុពល សម្រាប់មជ្ឈមណ្ឌលដែលផ្តល់ភាពងាយស្រួល នៅជិតសហគមន៍លំនៅដ្ឋានដែលមានអ្នករស់នៅជាក់ស្តែង។ ត្រូវផ្តល់អាទិភាពលើចំនួនអ្នករស់នៅជាក់ស្តែង ជាជាងការសន្យាអំពីការអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត។
រីឯខ័ណ្ឌសែនសុខ ជាតំបន់មានសកម្មភាពលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម ការជ្រើសរើសនេះផ្អែកលើតក្កវិជ្ជា នៃកំណើនលំនៅដ្ឋាន និងនិន្នាការទីផ្សារលក់រាយ ដែលបានរាយការណ៍ មិនមែនជាការវាយតម្លៃចំណាត់ថ្នាក់ ដែលបានផ្ទៀងផ្ទាត់លើផលចំណេញ នាពេលអនាគតនោះទេ។
យោងតាមរបាយការណ៍ឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៥ របស់ក្រុមហ៊ុន Knight Frank ការផ្គត់ផ្គង់ទីកន្លែងលក់រាយ នៅរាជធានីភ្នំពេញត្រូវបានប្រមូលផ្តុំរួចហើយនៅក្នុងខណ្ឌសែនសុខ និងខណ្ឌមានជ័យ។
៣.តើអ្នកគួរអភិវឌ្ឍមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មសហគមន៍ ប្រភេទណា?
អ្នកនៅក្នុងវិស័យនេះ ផ្តល់អនុសាសន៍ឲ្យពិចារណាលើមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មសហគមន៍ ដែលមានទំហំតូច និងមានភាពជាក់ស្តែង ដែលរួមមាន៖ មានហាងលក់ទំនិញធំ (Supermarket) ឬហាងលក់គ្រឿងទេសជាហាងគោល (Anchor tenant)។
មានហាងកាហ្វេ ភោជនីយដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងហាងលក់អាហារវេចខ្ចប់។ មានឱសថស្ថាន សេវាកម្មសម្រស់ សេវាកម្មបោកគក់ និងសេវាកម្មចាំបាច់ប្រចាំថ្ងៃ។ មានកន្លែងសម្រាប់សកម្មភាពកុមារ ឬសេវាកម្មផ្សេងទៀតសម្រាប់គ្រួសារ។ មានចំណតរថយន្តងាយស្រួល ផ្លូវចូលច្បាស់លាស់ និងផ្នែកខាងមុខហាងដែលអាចមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់។
គោលដៅគឺធ្វើឱ្យអ្នករស់នៅ ក្នុងតំបន់នោះមកកម្សាន្ត ឬទិញទំនិញច្រើនដងក្នុងមួយសប្តាហ៍ មិនមែនត្រឹមតែចុងសប្តាហ៍ប៉ុណ្ណោះទេ៕
