តើការផ្គរត់ផ្គង់អាគារការិយាល័យនៅទីក្រុងភ្នំពេញកំពុង លើសតម្រូវការឬយ៉ាងណា?

ដោយៈ ម៉ាណា

    ភ្នំពេញៈ តើការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងការិយាល័យ នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញនឹង “ផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ” ជារួមឬអត់ ខណៈអ្នកជំនាញបានបង្ហាញសញ្ញាព្រួយបារម្ភ។

យោងតាមទិន្នន័យថ្មីៗបង្ហាញថា មានហានិភ័យពិតប្រាកដនៃការផ្គត់ផ្គង់លើស ជាពិសេសនៅខាងក្រៅអគារលំដាប់ខ្ពស់។

ចុចទីនេះដើម្បី Subscribe Telegram Channel «Property Area Asia» សម្រាប់ទទួលបានព័ត៌មានថ្មីៗ

-->

តើទំហំនៃការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងការិយាល័យ នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញមានទំហំប៉ុនណា?

យោងតាមទិន្ន័យបានបង្ហាញថា គិតត្រឹមដើមឆ្នាំ 2025 ការផ្គត់ផ្គង់ការិយាល័យសរុប នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញមានប្រហែល1,015,380 ម៉ែត្រការ៉េ (ផ្ទៃក្រឡាសម្រាប់ជួលសុទ្ធNLA)។

យោងតាមប្រភពមួយផ្សេងទៀតបានបង្ហាញថា ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៅឆ្នាំ2025 (ដែលបានព្យាករណ៍) អាចឈានដល់ជិត1.38 លានម៉ែត្រការ៉េ។

ដោយសម្លឹងមើលទៅមុខ ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីបានបញ្ចប់តា​មការគ្រោងទុក ការផ្គត់ផ្គង់អាចកើនឡើងដល់ប្រហែល1,557,098 ម៉ែត្រការ៉េនៅឆ្នាំ2028 ដែលនឹងកើនឡើងប្រហែល 53% ពីមូលដ្ឋានដើមឆ្នាំ2025។ សមាសភាពនៃទីផ្សារ (តាម “ថ្នាក់”) ត្រូវបានផ្តល់ទម្ងន់យ៉ាងខ្លាំងទៅលើថ្នាក់ទាប៖ នៅឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៥ ប្រហែល៤៩% នៃស្តុកការិយាល័យគឺជា “កម្រិតB” ខណៈដែល “ថ្នាក់ C” និង “ថ្នាក់ A” បង្កើតបានជាផ្នែកដែលនៅសល់។

ការិយាល័យភាគច្រើននៅតែស្ថិតនៅក្នុង ឬនៅជិតកណ្តាលទីក្រុង (CBD) ដោយសង្កាត់កណ្តាល (ឧ. ចំការមន និងដូនពេញ) មានចំណែកធំបំផុតនៃការផ្គត់ផ្គង់។

តើតម្រូវការនៅតែបន្តទេ សញ្ញានៃការផ្គត់ផ្គង់លើស?

សូចនាករជាច្រើនចង្អុលបង្ហាញពីតម្រូវការទន់ ឬយ៉ាងហោចណា​ស់ភាពមិនស៊ីគ្នារវាងតម្រូវការ និងការផ្គត់ផ្គង់ដែលកំពុងកើនឡើង៖

របាយការណ៍ឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៥ បានកត់សម្គាល់ថា ទោះបី​ជាការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើងក៏ដោយ ទស្សនវិស័យរយៈពេលខ្លីត្រូវបាន “ប្រឈមនឹងការកើនឡើងនៃអត្រាទំនេរ”។

នៅឆ្នាំ២០២៤ ទីផ្សារបានឃើញការបញ្ចប់ថ្មីៗ មានកម្រិតមធ្យម ប៉ុន្តែទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រាជួលនៅទូទាំងថ្នាក់នានាមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះ ឬនៅតែមានស្ថេរភាព ទោះបីជាមានការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់ក៏ដោយ។

ប្រភពខ្លះបង្ហាញពីអត្រាប្រើប្រាស់មានប្រហែល64%មានន័យថា ទំហំការិយាល័យសរុបប្រហែល36%កំពុងនៅទំនេរ ដែលបង្ហាញថាផ្នែកសំខាន់មួយ នៃស្តុកនៅតែមិនមានមនុស្សរស់នៅ។

ការផ្គត់ផ្គង់លើសហាក់ដូចជា កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរសម្រាប់កន្លែងការិយា​ល័យថ្នាក់ទាប។ តម្រូវការផ្តោតសំខាន់លើការិយាល័យ ដែលមានគុណភាពខ្ពស់/ “ថ្នាក់ A”។

ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការហាក់ដូចជាត្រូវបានជំរុញ ជាចម្បងដោយក្រុមហ៊ុនដែលស្វែងរកកន្លែងកម្រិតB ឬC ដែលមានតម្លៃសមរម្យ ហើ​យតម្រូវការសម្រាប់ការិយាល័យកម្រិតA នៅតែមានកម្រិត (ជាញឹកញាប់ពីសាជីវកម្មធំៗ ក្រុមហ៊ុនបរទេស)។

អ្វីដែលនេះបង្ហាញថា ការផ្គត់ផ្គង់លើសការិយាល័យលើស អាចកើតមាន ប្រ​ហែ​លជាឆាប់ៗនេះ។

ដោយដាក់តួលេខរួមគ្នា វាហាក់ដូចជាការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងការិយា​ល័យរបស់ទីក្រុងភ្នំពេញ កំពុងលើសពីតម្រូវការនៅក្នុងផ្នែកជាច្រើន ជាពិសេសការិយាល័យមិនមែនថ្នាក់A។

ការកើនឡើងដ៏ធំ ដែលបានព្យាករណ៍ឆ្ពោះទៅឆ្នាំ2028 ទំហំការិយាល័យសរុបនឹងកើនដល់1.56លានម៉ែត្រការ៉េ)។ ស្ថានភាពទីផ្សារទំនងជានឹងធ្វើឱ្យការប្រកួតប្រជែង ក្នុងចំណោមម្ចាស់ផ្ទះកាន់តែខ្លាំងឡើង ដែលអាចជំរុញឱ្យអត្រាទំនេរកើនឡើង ឬបង្ខំឱ្យមានការបញ្ចុះតម្លៃជួល ឬការលើកទឹកចិត្តកាន់តែស៊ីជម្រៅ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះមិនមានន័យថាផ្នែកការិយាល័យនីមួយៗត្រូវបានផ្គត់ផ្គង់លើសស្មើគ្នានោះទេ។

ការិយាល័យលំដាប់ខ្ពស់/កម្រិតឬចំណាត់ថ្នាក់A អាចនៅតែឃើញការកាន់កាប់កាន់តែប្រសើរ (ប្រសិនបើតម្រូវការពីក្រុមហ៊ុនពហុជាតិសាសន៍ ឬកំណើនវិស័យផ្លូវការនៅតែមាន)។

ប៉ុន្តែសម្រាប់ការិយាល័យកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាប ហានិភ័យនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសហាក់ដូចជាមាន៕

🎯 ហេតុអ្វីបានជាការផ្គត់ផ្គង់លើសអាចកើតឡើង

ហេតុផលរចនាសម្ព័ន្ធ និងទីផ្សារមួយចំនួននៅពីក្រោយសក្ដានុពលនេះ៖

• ការអភិវឌ្ឍថ្មីៗ (ជាពិសេសការិយាល័យដែលមានទីតាំងនៅកណ្តាល និងអគារខ្ពស់ៗ) នៅតែបន្តលេចចេញជារូបរាង — ជំរុញការផ្គត់ផ្គង់ឱ្យកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

• កំណើនតម្រូវការហាក់ដូចជាមានកម្រិតមធ្យម។ ខណៈពេលដែលមានការចាប់អារម្មណ៍ពីសហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យម និងក្រុមហ៊ុនទំហំមធ្យម (ពេញចិត្តកន្លែងដែលមានតម្លៃថោកជាង) តម្រូវការនោះហាក់ដូចជាមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីស្រូបយកការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់នោះទេ។

• ការប្រកួតប្រជែងក្នុងចំណោមម្ចាស់ផ្ទះ — ជាច្រើនផ្តល់ការលើកទឹកចិត្ត និងថ្លៃជួលទាប — បង្ហាញពីសម្ពាធលើការកាន់កាប់ ដែលជាសញ្ញានៃការផ្គត់ផ្គង់លើស។

• សម្ពាធសេដ្ឋកិច្ច ឬខាងក្រៅកាន់តែទូលំទូលាយអាចធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់វិនិយោគិន ឬអ្នកជួល (ជាពិសេសសម្រាប់ការិយាល័យធំៗ និងមានតម្លៃខ្ពស់)។

✅ ទស្សនៈរបស់ខ្ញុំ៖ ការផ្គត់ផ្គង់ទំនងជានឹងលើសពីតម្រូវការ — ប៉ុន្តែមិនស្មើគ្នាទេ

ប្រសិនបើខ្ញុំកំពុងវិនិយោគ ឬសម្រេចចិត្តជួលការិយាល័យនៅភ្នំពេញឥឡូវនេះ ខ្ញុំសន្មតថាការផ្គត់ផ្គង់សរុបនឹងលើសពីតម្រូវការ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាប យ៉ាងហោចណាស់ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ — លុះត្រាតែមានការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច ឬលំហូរចូលនៃអាជីវកម្មខ្លាំងជាងការរំពឹងទុក។