ដោយៈ គង់ សូរិយា
ប្រទេសចិនៈ ការដាក់ចេញគោលនយោបាយ អចលនទ្រព្យគឺសម្រាប់តែការស្នាក់នៅ មិនមែនសម្រាប់ការជួញដូរ បានធ្វើឲ្យឧស្សាហកម្ម ដែលរួមចំណែកជាង២០ភាគរយនៃសេដ្ឋកិច្ចចិន បានដួលរលំ។
គោលនយោបាយខុសនេះ បានធ្វើឲ្យមហាសេដ្ឋីជាច្រើនបានបាត់បង់ទ្រព្យសម្បត្តិរាប់ពាន់លានដុល្លារ ហើយឧស្សាហកម្មទាំងមូលបានដួលរលំ។
តើគិតរហូតមកទល់ពេលនេះ ស្ថានភាពទីផ្សារកំពុងវិវត្តន៍ដូចម្តេច?
១. ស្ថានភាពអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន
ការធ្លាក់ចុះយ៉ាងជ្រៅ និងយូរអង្វែង បាននិងកំពុងធ្វើឲ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន បានស្ថិតក្នុងការធ្លាក់ចុះច្រើនឆ្នាំចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០២០ ហើយការធ្លាក់ចុះនៅតែបន្តនៅឆ្នាំ២០២៦។ ការធ្លាក់ចុះនេះ បានចូលដល់ឆ្នាំទី៥របស់ខ្លួន ដែលមិនត្រឹមតែប៉ះពាល់ដល់លំនៅដ្ឋានប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងប៉ះពាល់ដល់ទំនុកចិត្តសេដ្ឋកិច្ចកាន់តែទូលំទូលាយផងដែរ។
សូចនាករសំខាន់ៗដូចជាការលក់ផ្ទះ និងតម្លៃកំពុងចុះខ្សោយ។ របាយការណ៍ថ្មីៗនេះព្យាករណ៍ថា ការលក់អចលនទ្រព្យបឋមនឹងធ្លាក់ចុះ១០-១៤% ក្នុងឆ្នាំ២០២៦ ដោយតម្លៃនៅតែស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធធ្លាក់ចុះ។
ការលក់ធ្លាក់ចុះ និងស្តុកខ្ពស់ អ្នកសាងសង់ពិបាកលក់គំរោងសាងសង់បញ្ចប់ថ្មីៗ និងបញ្ចប់គម្រោង។
ស្ថានភាពនាពេលនេះ គឺអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅតែស្ថិតក្រោមភាពតានតឹង ដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំៗជាច្រើន បានដាក់ពាក្យសុំរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ឬប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ពីការខ្ចីប្រាក់ច្រើនអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។
បន្ថែមលើការប្រុងប្រយ័ត្នរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ គ្រួសារបរជាជនចិនកំពុងសន្សំកាន់តែច្រើនជាជាងការចំណាយ ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែការខាតបង់អចលនទ្រព្យ និងភាពមិនប្រាកដប្រជាផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច ដែលធ្វើឱ្យតម្រូវការចុះខ្សោយបន្ថែមទៀត។
២. ការគាំទ្រពីរដ្ឋាភិបាល និងអ្វីដែលទីក្រុងប៉េកាំងកំពុងធ្វើ
អាជ្ញាធរចិនបានធ្វើសកម្មភាព ម្តងហើយម្តងទៀត ដើម្បីបញ្ឈប់ការធ្លាក់ចុះនៃអចលនទ្រព្យ។
ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយ និងការគាំទ្រ ការបន្ធូរបន្ថយដែនកំណត់ នៃការខ្ចីប្រាក់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ (បន្ធូរបន្ថយ “ខ្សែក្រហមបី”)។ នេះមានគោលបំណងកាត់បន្ថយ ភាពតានតឹងផ្នែកហិរញ្ញប្បទានសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ។
ការលើកទឹកចិត្តអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងការកាត់បន្ថយថ្លៃដើមនៃការខ្ចីប្រាក់នៅក្នុងទីក្រុងជាច្រើន ដើម្បីជំរុញតម្រូវការអ្នកទិញផ្ទះ។
ការគាំទ្រសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន ដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងការទិញអចលនទ្រព្យ ដែលមិនទាន់លក់ដែលគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាល។ មន្ត្រីបានសង្កត់ធ្ងន់ជាសាធារណៈ លើការបញ្ឈប់ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារ និងធ្វើឱ្យទំនុកចិត្តមានស្ថេរភាព។
ជាមួយគ្នានេះ ក៏មានការគាំទ្រពីធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុធនាគារបានបង្កើនប្រាក់កម្ចីអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ ដោយជួយបំពេញតម្រូវការហិរញ្ញប្បទានសមហេតុផល និងការពារការដួលរលំទាំងស្រុង។
ធនាគារកណ្តាល និងនិយតករក៏ជំរុញស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុ ឱ្យរក្សាលំហូរឥណទាន និងគាំទ្រសេដ្ឋកិច្ចឱ្យកាន់តែទូលំទូលាយ។
៣. តើធនាគារកំពុងជួយជាមួយប្រាក់ដែរឬទេ?
ពិតមែនហើយ ធនាគារកំពុងជួយផ្តល់ឥណទានដល់ប្រជាពលរដ្ឋ ប៉ុន្តែដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ដោយធនាគារកំពុងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីកាន់តែច្រើន ប៉ុន្តែការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនរីកចម្រើនទេ។
ប្រាក់កម្ចីអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យបានពង្រីក ដល់៤០០ពាន់លានយន់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៤ ជាសញ្ញាមួយដែលបង្ហាញថា ធនាគារកំពុងចូលរួមក្នុងការគាំទ្រ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កំណើនឥណទាននៅតែមានការប្រុងប្រយ័ត្ន ដោយសារតែការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងតារាងតុល្យការខ្សោយរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។
ទំនុកចិត្ត មិនត្រូវបានស្តារឡើងវិញទាំងស្រុងទេ ដូច្នេះការគាំទ្រពីធនាគារតែម្នាក់ឯង ប្រហែលជាមិនអាចធ្វើឱ្យទីផ្សារ ឲ្យរស់ឡើងវិញបានយ៉ាងឆាប់រហ័សនោះទេ។
៤. តើទីផ្សារអាចរីកចម្រើនឆាប់ៗនេះឬទេ?
អ្នកវិភាគខ្លះអះអាងថា ទីផ្សារអាចចាប់ផ្តើមមានស្ថេរភាពមុនឆ្នាំ ២០២៧ ជាពិសេសប្រសិនបើស្តុក ដែលមិនទាន់លក់ត្រូវបានស្រូបយក ហើយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលមានទំនាក់ទំនងជាមួយរដ្ឋខ្លាំងជាងនេះទទួលយកតួនាទីជាអ្នកដឹកនាំ។ ទស្សនៈនេះបង្ហាញពីការកំណត់រចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ មុនពេលងើបឡើងវិញពេញលេញ។
សេដ្ឋវិទូមកពីធនាគារUBS និយាយថា លំនៅដ្ឋាននឹងបន្តធ្លាក់ចុះ ហើយដាក់បន្ទុកលើ ការប្រើប្រាស់ក្នុងរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែអាចមានការងើបឡើងវិញនៅពេលក្រោយ។
តម្រូវការនៅតែខ្សោយ ដោយសារតែប្រជាសាស្ត្រ(កំណើនប្រជាជនយឺត) ការផ្គត់ផ្គង់ខ្ពស់ និងការប្រុងប្រយ័ត្នរបស់អ្នកទិញ ដោយទីផ្សារនឹងមិនងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សទេ។
ការព្យាករណ៍ភាគច្រើន បានចង្អុលបង្ហាញពីភាពទន់ខ្សោយជាបន្តបន្ទាប់នៅឆ្នាំ2026-2027 ដោយមានស្ថេរភាពដែលអាចកើតមានបន្តិចម្តងៗរហូតដល់ឆ្នាំ២០២៨ ឬលើសពីនេះ។
៥. អ្វីដែលអ្នកវិភាគ និងតួលេខបាននិយាយ
វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន ប្រឈមមុខនឹងបញ្ហារចនាសម្ព័ន្ធ ហើយនឹងមិនងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំងនៅឆ្នាំ២០២៦ ទោះបីជាមានការជំរុញសេដ្ឋកិច្ចក៏ដោយ។
សេដ្ឋវិទូធនាគារUSB បានលើកឡើថថា ផ្សារផ្ទះនឹងនៅតែមានសម្ពាធ ប៉ុន្តែការងើបឡើងវិញ ពាក់កណ្តាលអាណត្តិគឺអាចធ្វើទៅបាន។
ការងើបឡើងវិញអាចយឺត និងមិនស្មើគ្នានៅទូទាំងទីក្រុង ខ្លាំងជាងនៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌលធំៗ ខ្សោយជាងនៅក្នុងទីក្រុងតូចៗ៕
