សំណួរ​សំខាន់ៗ​ពី​វិស័យអចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា ​តើ​អ្វី​ដែល​លោក ​អ្នក​គួរ​សិក្សា​ស្វែង​យល់?​

ដោយៈ ចំណាន

   ភ្នំពេញៈ ទស្សនវិស័យវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ឆ្នាំ២០២៦​–២០៣០ គិតត្រឹមខែតុលា ឆ្នាំ ២០២៦ អ្នកជំនាញបាននិងកំពុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា នៅតែស្ថិតក្រោមសម្ពាធ ប៉ុន្តែឱកាសថ្មីៗកំពុងលេចឡើងនៅក្នុងវិស័យមួយចំនួន។

អ្នកវិភាគនានាបានអាចនិយាយបានថា ទីផ្សារកំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលនៃការកែសម្រួល និងរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ជាជាងការចាប់ផ្តើមនៃការងើបឡើងវិញជាទូទៅ។

សំណួរដ៏សំខាន់នៅពេលនេះមិនមែនគ្រាន់តែថា តើថ្លៃអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងវិញឬអត់នោះទេ ប៉ុន្តែគឺថាតើទីតាំងណា និងប្រភេ​ទអចលនទ្រព្យណា ដែលនឹងអាចទាក់ទាញតម្រូវការជាក់ស្តែង ការងារ អាជីវកម្ម និងអ្នកជួល។

របាយការណ៍ថ្មីៗពី APS Research សម្រាប់ត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ ២០២៦ បានបង្ហាញថា ទីផ្សារលំនៅឋាន ការិយាល័យ និងទីផ្សារលក់រាយ នៅតែបន្តមានភាពទន់ខ្សោយ ខណៈដែលអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មទទួលបានផលប្រយោជន៍ ពីការពង្រីកវិស័យផលិតកម្ម។

១. តើស្ថានភាពទីផ្សារមានលក្ខណៈដូចម្តេច?

ខុនដូ (Condominiums) ការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ និងការប្រុងប្រយ័ត្នរបស់អ្នកទិញ នៅតែជាកត្តាដាក់សម្ពាធលើទីផ្សារ។ របាយការណ៍ត្រីមាសទី៣ ចុងក្រោយនេះ បានបង្ហាញថា តម្លៃលក់ជាមធ្យមសម្រាប់ខុនដូកម្រិតខ្ពស់ (High-end)គឺ២.៥៩៩ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ដែលបានថយចុះ៦,៧% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

ផ្ទះដែលមានដី (Landed houses) និងគម្រោងបុរី
លទ្ធភាពក្នុងការទិញ (តម្លៃសមរម្យ) ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន និងកម្លាំងទិញរបស់អ្នកទិញ នៅតែជាឧបសគ្គសំខាន់ៗ។ លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ អាចមានមូលដ្ឋានតម្រូវការរឹងមាំ ជាងអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃថ្លៃ ប៉ុន្តែទីតាំង និងការលក់ជាក់ស្តែងគឺជាកត្តាដ៏សំខាន់។

ដីឧស្សាហកម្ម រោងចក្រ និងភស្តុភារកម្ម (Logistics)
ការវិនិយោគលើវិស័យផលិតកម្ម និងការនាំចេញ កំពុងជួយគាំទ្រដល់ផ្នែកនេះ។ តំបន់ដែលមានតំបន់ឧស្សាហកម្មដំណើរការល្អ មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវថ្នល់ សេវាសាធារណៈ (ទឹក ភ្លើង) និងមានកម្មកររស់នៅក្បែរនោះ គឺជាតំបន់ដែលគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍។

ផ្សារទំនើបសហគមន៍ និងទីផ្សារលក់រាយ អត្រាការកាន់កាប់ទីតាំងក្នុងវិស័យលក់រាយសម្រាប់ត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ ២០២៦ ត្រូវបានរាយការណ៍ថា មានអត្រាគ្របដណ្តប់ការប្រើប្រាស់ ត្រឹមតែ៥៧,១%។

គម្រោងដែលមានទំហំតូចជាង អាចមានភាពជាក់ស្តែងជាងផ្សារទំនើបធំៗ ប្រសិនបើមានចំនួនប្រជាជនរស់នៅក្បែរនោះ គ្រប់គ្រាន់ មានភាពងាយស្រួលក្នុងការធ្វើដំណើរ និងមានតម្រូវការជាក់ស្តែងក្នុងការចំណាយ។

២. តើវិស័យអចលនទ្រព្យណាខ្លះដែលមានសក្តានុពលបំផុតរហូតដល់ឆ្នាំ ២០៣០?

សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា អ្នកជំនាញបានផ្តល់អាទិភាពលើវិស័យទាំង៥នេះ ដោយផ្អែកលើស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន និងកត្តាជំរុញតម្រូវការក្នុងរយៈពេលមធ្យម៖

ក. អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងភស្តុភារកម្ម

គួរផ្តោតលើខេត្តកំពង់ស្ពឺ តំបន់ឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងលិចរាជធានីភ្នំពេញ និងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស (SEZ) ដែលមានដំណើរការរួចហើយនៅក្រុងបាវិត។ គួរស្វែង លទ្ធភាពទទួលបានការងារ សាលារៀន ការដឹកជញ្ជូន និងហិរញ្ញប្បទាន នឹងមានសារៈសំខាន់ជាងម៉ាកយីហោប្រណិត។

៣. ដីធ្លីនៅជិតច្រករបៀងកំណើននៃតំបន់ភ្នំពេញធំ (Greater Phnom Penh)

សូមសិក្សាអំពីតំបន់តាខ្មៅ កណ្តាលស្ទឹង ដង្កោ និងតំបន់មួយចំនួនទៀតនៅជុំវិញ អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ។ សក្តានុពលនាពេលអនាគត អាស្រ័យលើការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការពង្រីកទីក្រុងជាក់ស្តែង។ ការនៅជិតអាកាសយានដ្ឋានតែមួយមុខ មិនមែនជាការធានាថាដីនោះនឹងឡើងថ្លៃនោះទេ។

៤. ទីតាំងលក់រាយក្នុងសហគមន៍

មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មខ្នាតតូចក្នុងសហគមន៍ អាចឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការប្រចាំថ្ងៃ បានប្រសើរជាងផ្សារទំនើបខ្នាតធំ។ មុននឹងពិចា​រណាលើគម្រោងណាមួយ ត្រូវវាយតម្លៃចំនួនប្រជាជនក្នុងតំបន់ ការប្រកួតប្រជែង លទ្ធភាពនៃការចូលទៅដល់ទីតាំង និងការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់អ្នកជួល។

៥. លំនៅឋានសម្រាប់ជួល និងកន្លែងស្នាក់នៅសម្រាប់និស្សិត

លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ នៅជិតសាកលវិទ្យាល័យ តំបន់ដែលមានការងារច្រើន និងចំណុចតភ្ជាប់ការដឹកជញ្ជូន អាចឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែងបានល្អជាង អាផាតមិនប្រណិតដែលសាងសង់ឡើងក្នុងគោលបំណងរំពឹងចំណេញពីការឡើងថ្លៃ (speculative luxury apartments)។

ត្រូវពិនិត្យមើលអត្រាអ្នកស្នាក់នៅជាក់ស្តែង និងប្រាក់ចំណូលសុទ្ធពីការជួល មុនពេលសម្រេចចិត្តវិនិយោគ។

តើអ្នកវិនិយោគគួរតាមដានតំបន់ណាខ្លះ? ទាំងនេះគឺជាតំបន់ដែលគួរធ្វើការសិក្សាស្វែងយល់បន្ថែម មិនមែនជាតំបន់ដែលធានាថាប្រាកដជាទទួលបានជោគជ័យនោះទេ។

ការសិក្សាបានចង្អុលបង្ហាញ និងធ្វើការប្រៀបធៀបលើប្រតិបត្តិការទិញលក់ជាក់ស្តែង លទ្ធភាពនៃការតភ្ជាប់ផ្លូវថ្នល់ ឯកសារកម្មសិទ្ធិដីធ្លី និងឱកាសការងារនៅក្បែរនោះ មុននឹងវាយតម្លៃលើដីនីមួយៗ៕