ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាកំពុងមានកែតម្រូវនៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០២៤ ហើយទម្រង់អ្នកទិញសម្រាប់ខុនដូ និងអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតនៅលើទីផ្សារបានផ្លាស់ប្តូរក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។
នៅតែមានការចាប់អារម្មណ៍ពីបរទេស ប៉ុន្តែក្នុងតំបន់កំពុងស្វែងរកកិច្ចព្រមព្រៀង ហើយអ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគកំពុងយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងខ្លាំងចំពោះភាពតានតឹងភូមិសាស្ត្រនយោបាយ ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ និងការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារដែលមានសក្តានុពលក្នុងអំឡុងឆ្នាំដែលផ្តោតលើការបោះឆ្នោតដ៏ច្រើន។
ពិតណាស់ ខុនដូនៅតែជាសម្បត្តិអចលនទ្រព្យដ៏ពេញនិយមបំផុតសម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ និងនីត្យានុកូលភាពសម្រាប់ម្ចាស់បរទេស ប៉ុន្តែបរធនបាលកិច្ច(legal Trusts) និងឱកាសអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបានបង្កើនការចាប់អារម្មណ៍ផងដែរ។
ដូច្នេះ តើចំណុចសំខាន់អ្វីខ្លះដែលត្រូវពិចារណា មុននឹងចុះកិច្ចសន្យាទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា?
-->
តើទម្រង់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យកម្ពុជាមានការផ្លាស់ប្តូរដែរឬទេ?
ជាមួយនឹងបរិបទដែលថាមានអ្នកទិញខ្មែរកាន់តែច្រើននៅលើទីផ្សារដោយសារហេតុផលផ្សេងៗគ្នា រួមទាំងទីផ្សារដែលមានគោលដៅប្រសើរជាងមុន និងសាងសង់ទៅតាមតម្រូវការក្នុងស្រុក វាប្រាកដណាស់ថាប្រជាជនកម្ពុជាមានសិទ្ធិទិញអចលនទ្រព្យណាមួយនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ប្រសិនបើពួកគេមានធនធាន។
នៅឆ្នាំ២០២២ ការលក់អចលនទ្រព្យខុនដូបរទេសមានចំនួន ៦៥% នៃការលក់ខុនដូទាំងអស់ យោងតាមគេហទំព័រ realestate.com.kh ហើយខុនដូដែលមានមួយ និងពីរបន្ទប់គេងមានតម្រូវការច្រើនបំផុត។
ក៏មានជម្រើសកម្ចី និងកម្ចីទិញផ្ទះជាច្រើនទៀតសម្រាប់អ្នកកាន់លិខិតឆ្លងដែនកម្ពុជា ប៉ុន្តែត្រូវការវត្ថុបញ្ចាំច្រើនជាងដូចជាដីធ្លី។ ជម្រើសសម្រាប់ជនបរទេសមានជម្រើសតិចជាងនេះ ប្រសិនបើមានសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យ។
ខុនដូដែលមានតម្រូវការជាច្រើនកំពុងត្រូវបានអភិវឌ្ឍ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ ហើយការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅឆ្នាំ២០២៥ ជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍កម្រិតមធ្យមគ្របដណ្តប់លើការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគត ដូច្នេះត្រូវប្រាកដថាធ្វើការស្រាវជ្រាវឱ្យបានហ្មត់ចត់។
ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងឈានដល់ជិត ៨០,០០០ យូនីត នៅឆ្នាំ២០២៥ នៅក្នុងរដ្ឋធានី។ ការអភិវឌ្ឍន៍ខុនដូកម្រិតមធ្យមនឹងគ្របដណ្ដប់លើការផ្គត់ផ្គង់ ខណៈដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យបានកំណត់គោលដៅទៅលើវណ្ណៈកណ្តាលដែលកំពុងរីកចម្រើនរបស់ប្រទេសកម្ពុជា ក៏ដូចជាជនបរទេសដែលរស់នៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា និងជនបរទេសដែលទិញពីក្រៅប្រទេស។
មហិច្ឆតារបស់រដ្ឋាភិបាលមានគោលដៅនាំកម្ពុជាឱ្យចាកចេញពីស្ថានភាពប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍តិចតួច (LDC) នៅឆ្នាំ២០២៩។ យោងតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យរបស់ធនាគារពិភពលោក Country Lending Group ប្រទេសដែលត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាចំណូលមធ្យមកម្រិតទាប មានប្រាក់ចំណូលសម្រាប់មនុស្សម្នាក់ចន្លោះពី ១,០៨៦ ដុល្លារដល់ ៤,២៥៥ ដុល្លារ ខណៈដែលប្រទេសដែលមានចំណូលមធ្យមកម្រិតខ្ពស់ មានប្រាក់ចំណូលចន្លោះពី ៤,២៥៦ដុល្លារ ទៅ ១៣,២០៥ដុល្លារ និងប្រទេសដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់មានប្រាក់ចំណូលក្នុងមនុស្សម្នាក់ចាប់ពី ១៣,២០៦ដុល្លារ ឬច្រើនជាងនេះ។
អ្នកក៏អាចស្វែងយល់បន្ថែមអំពីការជួលអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជានៅទីនេះ ដែលរួមមានគន្លឹះសំខាន់ៗមួយចំនួន។
ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា
ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលគេចង់បាននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា គឺជាប្លង់រឹង ដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយរដ្ឋាភិបាល និងផ្តល់ព័ត៌មានលម្អិតអំពីអចលនទ្រព្យ ហើយជាមួយនឹងខុនដូគួរតែជាលក្ខណៈស្តង់ដារនៅពេលត្រូវបានទិញ។
មានការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីធ្វើជាឌីជីថលនូវប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងការបញ្ជាក់ជាពិសេសដោយសារតែមានវិវាទមួយចំនួនពាក់ព័ន្ធនឹងបញ្ហាដីធ្លី។
កម្មសិទ្ធិដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យអាចនឹងមានលក្ខណៈស្មុគស្មាញសម្រាប់អាជីវកម្មដែលកាន់កាប់ដោយជនបរទេស និងជនបរទេសនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាក្នុងការស្វែងយល់ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជនបរទេសអាចទិញ និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា និងជាម្ចាស់ខុនដូស្របច្បាប់ក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។
សម្រាប់ជនបរទេស ដូចដែលយើងបានរាយការណ៍ជាទៀងទាត់ លក្ខណ្ឌតម្រូវមានន័យថា ពួកគេមិនអាចកាន់កាប់ដីទាំងស្រុងនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាបានទេ ប៉ុន្តែពួកគេអាចកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដូចជាខុនដូក្រោមប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិរួម (Strata Title) ដែលផ្តល់ឱ្យយ៉ាងហោចណាស់ ៣០% នៃអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតនៅក្នុងអគារគឺជាកម្មសិទ្ធិរបស់ប្រជាជនកម្ពុជា។វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិខុនដូ (CTC) នឹងត្រូវចុះបញ្ជីក្រោមឈ្មោះជនបរទេសផងដែរ។
ស្វែងយល់បន្ថែមក្រៅពីខុនដូ – ឱកាសអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនៅកម្ពុជា
ក្នុងកិច្ចពិភាក្សា JCI ASPAC Angkor 2024 អ្នកឧកញ៉ា សៀ រិទ្ធី ប្រធានក្រុមហ៊ុន WorldBridge Group បានលើកឡើងថា ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ មានឱកាសធំៗសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងស្រុក និងបរទេស ដូចជាអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ដូចជាហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធភស្តុភា ក៏ដូចជាអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ អចលនទ្រព្យកសិកម្ម និងអចលនទ្រព្យហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្សេងទៀត។
លោក រិទ្ធី បានមានប្រសាសន៍ថា តម្លៃដីក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េមានតម្លៃចាប់ពី ១០ ទៅ ១២ ០០០ ដុល្លារនៅប្រទេសវៀតណាមក្នុង CBD ប៉ុន្តែវាទំនងជាមានតម្លៃ ៥០០០ ដុល្លារក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ សម្រាប់ទីតាំងឧស្សាហកម្ម ឬពាណិជ្ជកម្ម លោកបានប៉ាន់ប្រមាណថាមានតម្លៃប្រហែល ១០០ ដុល្លារ ឬតិចជាងនេះ ខណៈនៅប្រទេសជិតខាងតួលេខនេះនឹងមានប្រហែល ២០០ ទៅ ៣០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។
សម្រាប់ឃ្លាំង និងរោងចក្រក្នុងប្រទេសកម្ពុជា លក្ខខណ្ឌជួលជាធម្មតាមានចាប់ពី ៥ ទៅ ១០ឆ្នាំ ដោយអាចទទួលយកសកម្មភាពឧស្សាហកម្មរយៈពេលវែង ប៉ុន្តែកិច្ចព្រមព្រៀងរយៈពេលខ្លីជាងអាចត្រូវបានរៀបចំឡើងដើម្បីបំពេញតាមតម្រូវការជាក់លាក់។
ប្រភេទអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មសំខាន់ៗនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាគឺ៖
- អគារការិយាល័យ
- អចលនទ្រព្យលក់រាយ
- ឧស្សាហកម្ម រោងចក្រ និងឃ្លាំង
- សណ្ឋាគារ និងផ្ទះសំណាក់/ផ្ទះលំហែ
- ដីពាណិជ្ជកម្ម
សូមមានការប្រុងប្រយ័ត្ន – ទិញពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដែលគួរឱ្យទុកចិត្តនៅកម្ពុជា
ពាក់ព័ន្ធនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការទិញខុនដូនៅក្នុងទីផ្សារក្នុងស្រុកកម្ពុជា និងជាពិសេសនៅក្នុងយុគសម័យក្រោយជំងឺរាតត្បាត គឺការទិញពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលគួរឱ្យទុកចិត្តដែលមានកំណត់ត្រាច្បាស់លាស់ក្នុងការផ្តល់នូវគុណភាព និងទាន់ពេលវេលា។
នៅឆ្នាំ២០២៤ គម្រោងលំនៅឋានសម្រាប់ស្នាក់នៅជាច្រើននៅរាជធានីភ្នំពេញ និងខេត្តសៀមរាប ស្ថិតនៅក្រោមការត្រួតពិនិត្យពីអាជ្ញាធររដ្ឋាភិបាល ដោយសារការអភិវឌ្ឍន៍មិនស្របច្បាប់។
អ្នកទិញត្រូវបានព្រមានឱ្យអនុវត្តការប្រុងប្រយ័ត្នមុននឹងធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញអចលនទ្រព្យ ហើយនិយ័តករអាជីវកម្មអចលនវត្ថុនិងបញ្ចាំ ដែលដំណើរការនៅក្រោមអាជ្ញាធរសេវាហិរញ្ញវត្ថុមិនមែនធនាគារ នៃក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ បានចេញការព្រមានដល់ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដែលមានមូលដ្ឋាននៅទីក្រុងភ្នំពេញចំនួនពីរសម្រាប់ប្រតិបត្តិការដោយគ្មានអាជ្ញាប័ណ្ណត្រឹមត្រូវ។
ប្រសិនបើមានចម្ងល់ណាមួយ អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគអាចទាក់ទងទៅនិយតករអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងបញ្ចាំ ដើម្បីពិនិត្យមើលភាពស្របច្បាប់របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងចាំបាច់ត្រូវមានអាជ្ញាប័ណ្ណអាជីវកម្មអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យត្រឹមត្រូវ។
បញ្ជីត្រួតពិនិត្យខាងក្រោមគឺជាការណែនាំប្រសិនបើមានចម្ងល់ណាមួយ៖
១. ជ្រើសរើសអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលអាចជឿទុកចិត្តបានជាមួយនឹងកំណត់ត្រានៃគម្រោងពីមុន
២. ពិនិត្យមើលអាជ្ញាប័ណ្ណលក់
៣. ពិនិត្យអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់
វាគឺជាសញ្ញាវិជ្ជមាននៃទីផ្សារដែលនិយតករកំពុងអនុវត្តអនុលោមភាព ដែលចែងថារក្សាសុចរិតភាពនៃបទប្បញ្ញត្តិអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យជាតិ និងការពារអ្នកប្រើប្រាស់ពីការវិនិយោគខុសច្បាប់។
ប៉ុន្តែ នៅក្នុងទីផ្សារទូទាំងពិភពលោក វានៅតែជាទំនួលខុសត្រូវរបស់អ្នកទិញក្នុងការស្រាវជ្រាវហ្មត់ចត់ និងអនុវត្តការប្រុងប្រយ័ត្នមុនពេលវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យថ្មី។
ទីក្រុងកម្ពុជាបន្តរីកចម្រើន
អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដែលមានមូលដ្ឋាននៅប្រទេសកម្ពុជាជាច្រើនបានកំណត់គោលដៅអ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក និងបរទេស ហើយផ្តល់ជូននូវប្រភេទមួយចំនួននៃគម្រោងការសងត្រលប់ការជួល ឬធានាការជួលត្រឡប់មកវិញ (Guaranteed Rental Returns-GRR)។
នេះគឺជាចំណូលពីការជួលនាពេលអនាគតដែលត្រូវបានធានាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឬក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេលដែលបានចុះកិច្ចសន្យាបន្ទាប់ពីកិច្ចព្រមព្រៀងទិញត្រូវបានចុះហត្ថលេខា ហើយជម្រើស(ranges)អាចប្រែប្រួលទៅតាមរយៈពេល (ឧទាហរណ៍ ២-៥ ឆ្នាំ)។
យោងតាមធនាគារពិភពលោក ប្រជាជនទីក្រុងរបស់កម្ពុជាត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងដល់ ៤៤ ភាគរយនៅឆ្នាំ២០៣០ ហើយចំនួននេះគឺធៀបនឹង ២៥ ភាគរយ ពីឆ្នាំ២០២០។ កំណើនប្រជាជននៅទីក្រុង ៣,០៧ភាគរយ ត្រូវបានរំពឹងទុកនៅឆ្នាំ២០២៤ (ជាង ៤,៥ លាននាក់) ជាមួយអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំ ៣,២៩ ភាគរយសម្រាប់រយៈពេល ១០ ឆ្នាំកន្លងមក។
