វិភាគៈ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា វិធីជម្រុញល្បឿននៃកំណើន ឡើងវិញ

ដោយៈ ម៉ាលីនណា

    ភ្នំពេញៈ នៅពេលនិយាយពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ មនុស្សជាច្រើន​បានសម្តែងក្តីអស់សង្ឃឹម ប៉ុន្តែការពិតនៅពេលមេឃងងឹត ក៏តែងតែលេចចេញពន្លឺខ្លះមកក្រៅ ហើយក្រោយភ្លៀងមេឃតែងស្រឡះឡើងវិញផងដែរ។

ការវិភាគដ៏ច្បាស់លាស់ និងពិតប្រាកដមួយដោយផ្អែកលើអ្នកជំនាញអំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ និងអ្វីដែលត្រូវតែកើតឡើងដើម្បីឱ្យវា”រីកចម្រើនឡើងវិញ”។

១. ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន (២០២៦)៖ មិនទាន់ស្លាប់ទេ  ប៉ុន្តែដំណាក់កាលកំណត់ឡើងវិញ

អ្នកជំនាញភាគច្រើនយល់ស្របលើរឿងមួយ ដោយលើកឡើងថា អចលនទ្រព្យកម្ពុជាមិនកំពុងធ្លាក់ចុះទេ ប៉ុន្តែកំពុងចូលទៅក្នុង”វដ្តថ្មី” (កំណើនយឺត និងមានវិន័យ)។

ការពិតសំខាន់ៗឥឡូវនេះ គឺស្ថានភាពទីផ្សារស្ថិតក្នុងស្ថិរភាព មិនមែនរីកចម្រើនទេ ខណៈតម្លៃភាគច្រើនមានស្ថេរភាព ឬកំណើនបន្តិចបន្តួចចន្លោះពី៣ទៅ៦ភាគរយ សម្រាប់អចលនទ្រព្យ ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ល្អ។

តម្រូវការនាពេលឥលូវនេះ មានភាពប្រសើរឡើង ប៉ុន្តែអ្នកទិញមានឱកាសជ្រើសរើសបានច្រើនជាងមុន។

ការផ្គត់ផ្គង់លើសទីផ្សារ ពិសេសនៅក្នុងផ្នែកខុនដូប្រណីត ខណៈតម្រូវការជួល បានងើបឡើងវិញជាមួយនឹងទេសចរណ៍ និងជនបរទេស។

និន្នាការទីផ្សារមានការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់ ដោយពីមុនមានការ រំពឹងទុកទិញលឿង និងលក់ត្រលប់ចេញលឿន ប៉ុន្តែស្ថានភាពឥឡូវនេះ គឺជាតម្រូវការពិតប្រាកដ និងការផ្តោតលើប្រាក់ចំណូលជួល។

អ្នកជំនាញនិយាយថា “សម័យកាលងាយស្រួលរកលុយបានចប់ហើយ នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា”។

២. អ្វីដែលអ្នកជំនាញកំពុងនិយាយ

ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា ឧកញ៉ា សន សៀបបានលើកឡើថា ទីផ្សារនឹងងើបឡើងវិញសន្សឹមៗ ប្រហែលនៅឆ្នាំ២០២៦ និងនៅឆ្នាំ២០២៧។

ហេតុផល គឺសេដ្ឋកិច្ចកំពុងរីកចម្រើន វិនិយោគិនយឺតៗ ការវិលត្រឡប់មកវិញ។

ជាមួយគ្នានេះ លោកMarc Townsend អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនCBRE Cambodiaបានលើកឡើងផងដែរថា ការងើបឡើងវិញនឹងមានភាពយឺតយ៉ាវ និងប្រុងប្រយ័ត្ន មិនមែនរីកចម្រើនទេ។

ចំណុចសំខាន់ ដែលគួរពិចារណា និងសិក្សាគឺទីផ្សារកំពុងមានស្ថេរភាព មិនមែនផ្ទុះឡើងទេ។

៣. អ្នកវិភាគ ERA Cambodia

លោកខន គង្គាអគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនERA Cambodia បានលើកឡើងថា ឆ្នាំ២០២៦ គឺជាឆ្នាំកំណត់ឡើងវិញ មិនមែនជាការដកថយទេ”។

មូលដ្ឋាននៃអត្ថន័យនៅទីនេះ ដោយឈរលើសូចនាករមួយចំនួនដូចជា

• មូលដ្ឋានគ្រឹះរឹងមាំនៅតែមាន៖
• ការវិលត្រឡប់មកវិញនៃវិស័យទេសចរណ៍
• គម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ
• កំណើនប្រជាជនវ័យក្មេង

៤. អ្នកវិភាគអន្តរជាតិ (របាយការណ៍វិនិយោគ)

ប្រទេសកម្ពុជាឥឡូវនេះជា “ទីផ្សារវិនិយោគិនចាស់ទុំ” ជាមួយការផ្តោតអារម្មណ៍ ផលចំណេញពីការជួល និងការកាន់កាប់រយៈពេលវែង។

៣. ហេតុអ្វីបានជាទីផ្សារធ្លាក់ចុះ (សំខាន់)

ដើម្បីយល់ពីរបៀបរីកចម្រើនម្តងទៀត អ្នកត្រូវតែដឹងពីបញ្ហាពិតប្រាកដនៅក្នុងឧស្សាហកម្មនេះ។

មូលហេតុចម្បង ដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារធ្លាក់ចុះ ត្រូវបានគេមើលឃើញលើទិដ្ឋភាពមួយចំនួនដូចជា វិនិយោគិនចិនចាកចេញ (ផលប៉ះពាល់ធំបំផុត) ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូលើសតម្រូវការ ជាពិសេសភ្នំពេញ និងក្រុងព្រះសីហនុ សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក ការធ្លាក់ចុះ ហានិភ័យធនាគារ / សម្ពាធប្រាក់កម្ចី និងបញ្ហាពពុះការប៉ាន់ស្មានបានបញ្ចប់។

៤. របៀបដែលអចលនទ្រព្យកម្ពុជាអាចរីកចម្រើនម្តងទៀត

អ្នកជំនាញយល់ស្របគ្នាថា ការរីកចម្រើនអាចធ្វើទៅបាន ប៉ុន្តែខុសពីមុន ជាមួយនឹងនិន្នាការប្តូរទៅតម្រូវការពិតប្រាកដ  លំនៅដ្ឋាន​មានតម្លៃសមរម្យ និងមិនមែនខុនដូប្រណីតទៀតទេ។

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឥឡូវនេះ បាននិងកំពុងផ្តោតលើអង្គភាពដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងជាក់ស្តែងស្របតាមស្ថានភាពពិតនៃទីផ្សារ។

ការអភិវឌ្ឈហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរបស់រដ្ឋាភិបាល នៅតែជាកត្តាជំរុញដ៏ធំបំផុត ជាក់ស្តែងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ ទីក្រុងរណប

ដែលការអភិវឌ្ឍទាំងនេះ បង្កើនតម្លៃដីធ្លីដោយផ្ទាល់។

ជាមួយនឹងនិន្នាការថ្មីនេះ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម  ជាវិស័យដែលកំពុងរីកចម្រើនខ្លាំងបំផុត ដោយរោងចក្រកំពុងផ្លាស់ប្តូរពីប្រទេសចិន មកកាន់កម្ពុជា ដែលធ្វើឲ្យមានតម្រូវការសម្រាប់ ឃ្លាំង មជ្ឈមណ្ឌលភស្តុភារកម្មជាដើម។

នេះគឺជាផ្នែកដែលមានការរីកចម្រើន លឿនបំផុតនាពេលបច្ចុ​ប្បន្ននេះ។

លើសពីនេះ ការងើបឡើងវិញនៃវិស័យទេសចរណ៍ នៅខេត្តសៀមរាប និងតំបន់ឆ្នេរសមុទ្រពឹងផ្អែកលើរឿងនេះ បានធ្វើឲ្យការជួលរយៈពេលខ្លីកើនឡើងម្តងទៀត។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការគាំទ្រគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលជារឿងសំខាន់ ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញមូលធន ត្រូវបានពន្យារពេលដល់ឆ្នាំ ២០២៧ បានបង្កើនទំនុកចិត្តលើទីផ្សារ។

តម្រូវការជំរុញនាពេលអនាគត ទាមទារឲ្យមានប្រព័ន្ធច្បាប់ច្បា​ស់លាស់ ទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិនបរទេស និងប្រព័ន្ធធនាគាររឹងមាំ។

ផលិតផលត្រឹមត្រូវ នៅទីតាំងត្រឹមត្រូវ អ្នកជំនាញនិយាយថាអ្នកឈ្នះនាពេលអនាគត គឺខុនដូកម្រិតមធ្យមនៅភ្នំពេញ  លំនៅដ្ឋានបុរី

ដីឧស្សាហកម្ម/ឡូជីស្ទីក តំបន់ស្ថិតនៅជិតហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ។

៥. ការពិតសាមញ្ញ

អ្នកជំនាញ និងវិភាគឯករាជ្យនានា បានលើកឡើងស្របគ្នាថា អចលនទ្រព្យកម្ពុជា នឹងមិនរីកចម្រើនដូចឆ្នាំ២០១៦-២០១៩ម្តងទៀតទេ។ ផ្ទុយទៅវិញមានវដ្តថ្មីកើតឡើងជាមួយកំណើនយឺតជាងមុន ប៉ុន្តែជាកំណើនមានស្ថេរភាពជាងមុន ទាមទារអ្នកជំនាញមានវិជ្ជាជីវៈជាងមុន ដែលធ្វើឲ្យមានហានិភ័យតិចជាងមុន សម្រាប់រយៈពេលវែង។

សរុបមក ទីផ្សារនៅឆ្នាំ២០២៦នេះមានការងើបឡើងវិញ និងមានស្ថេរភាព ហើយឱកាសរីកចម្រើន អាចចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំ២០២៧ ២០២៨ ជាមួយកំណើនដែលអាចកើតមានខ្លាំងជាងមុន៕