អ្នកជំនាញបង្ហាញយន្តការចំនួន៤ដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃនិងជម្រុញការអភិវឌ្ឈក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ

ដោយៈ សហសេវិក

    ភ្នំពេញៈ ការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យដោយចីរភាព ជាមូលដ្ឋាចាំបា​ច់សម្រាប់ប្រទេសមួយ ប៉ុន្តែតើប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្ត ឬយន្តការណាខ្លះ ដើម្បីសម្រេចបាននូវចក្ខុវិស័យនេះ ទាមទារនូវកត្តាសំខាន់ចំនួន៤។

អ្នកជំនាញពីការរៀបចំផែនការអភិវឌ្ឍន៍មួយរូប លោកខេង សុខាបានលើកឡើងកាលពីសប្តាហ៍មុនថា ដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងជំរុញការអភិវឌ្ឍវិស័យនេះឱ្យមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងបរិបទសង្គមបច្ចុប្បន្ន យន្តការសំខាន់ៗដែលគួរអនុវត្តមានដូចជា

ទី១. ការគ្រប់គ្រងតម្លៃ និងទប់ស្កាត់ការបំប៉ោងតម្លៃ (Price Control & Stability) ការកំណត់ពន្ធលើដីទំនេរ (Tax on Unused Land): អនុវត្តពន្ធ លើដីដែលទុកចោលមិនអភិវឌ្ឍឱ្យបានតឹងរ៉ឹង ដើម្បីបង្ខំឱ្យម្ចាស់ដីយកដីមកអភិវឌ្ឍ ឬលក់ចេញ ចៀសវាងការទិញទុកកេងចំណេញ (Speculation) ដែលធ្វើឱ្យតម្លៃដីឡើងខ្ពស់ហួសការពិត។

ការបង្កើតសន្ទស្សន៍តម្លៃអចលនទ្រព្យស្តង់ដារ (Property Price Index): រដ្ឋគួរមានទិន្នន័យតម្លៃដីធ្លី តាមតំបន់នីមួយៗឱ្យបានច្បាស់លាស់ ដើម្បីជាមូលដ្ឋានក្នុងការវាយតម្លៃពន្ធ និងការពារកុំឱ្យមានការដំឡើងថ្លៃ តាមចិត្តពីសំណាក់អ្នកកណ្តាល ឬភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ។ មួយវិញទៀត ដើម្បីឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យមានភាពត្រឹមត្រូវ គេគួរប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រដូចជា Sales Comparison Approach (SCA) (ការប្រៀបធៀបតម្លៃលក់ក្នុងទីផ្សារ) ឬ Income Approach (ការគណនាតាមចំណូលជួល) ដើម្បីចៀសវាងការបំប៉ោងតម្លៃ។

២. ជំរុញការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ (Affordable Housing) ការផ្តល់សម្បទានដីសេដ្ឋកិច្ចសម្រាប់លំនៅឋាន: រដ្ឋអាចផ្តល់ដី ឬកាត់បន្ថយពន្ធ សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ណាដែលសាងសង់ផ្ទះតម្លៃទាបសម្រាប់មន្ត្រីរាជការ និងប្រជាពលរដ្ឋមានចំណូលទាប។

យន្តការឥណទានដែលមានការប្រាក់ទាប: រដ្ឋាភិបាលគួរមានកិច្ចសហការជាមួយធនាគារពាណិជ្ជ ដើម្បីផ្តល់កម្ចីទិញផ្ទះដំបូងក្នុងអត្រាការប្រាក់ទាប និងរយៈពេលយូរ។ រីឯការអភិវឌ្ឍឡើងវិញ (Renovation & Flipping): ការទិញអចលនទ្រព្យចាស់ៗយកមកកែលម្អ (Renovate) រួចលក់ចេញវិញ គឺជាវិធីសាស្ត្របង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយមានប្រសិទ្ធភាព និងចំណាយទុនទាបជាងការសាងសង់ថ្មីទាំងស្រុង។

៣. ការអនុវត្តច្បាប់ និងតម្លាភាព (Law Enforcement & Transparency)ពង្រឹងច្បាប់គ្រប់គ្រងបុរី និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ: ធានាថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មានទុនបម្រុងច្បាស់លាស់ និងគោរពតាមកិច្ចសន្យាសាងសង់ ដើម្បីការពារការបោកប្រាស់ដល់ប្រជាពលរដ្ឋ។

តម្លាភាពនៃប្លង់គោល (Master Plan) បង្ហាញប្លង់គោលអភិវឌ្ឍន៍ក្រុង ឱ្យបានច្បាស់លាស់ដល់សាធារណជន ដើម្បីឱ្យការវិនិយោគធ្វើឡើងតាមផែនការ មិនមែនតាមពាក្យចចាមអារ៉ាម។

៤. ការធ្វើវិមជ្ឈការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ (Infrastructure Decentralization) ពង្រីកការសាងសង់ផ្លូវ ទឹក ភ្លើង ទៅកាន់តំបន់ជាយក្រុង ឬតាមបណ្តាខេត្តឱ្យបានខ្លាំងក្លា។ នៅពេលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ តម្រូវការអចលនទ្រព្យនឹងរីកសាយភាយ ជួយឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកណ្តាលក្រុងមិនឡើងថ្លៃខ្ពស់ហួសប្រមាណ។

លោកខេង សុខាបានបញ្ជាក់ថា “ការលើកឡើងពីខាងដើម “ការអនុវត្តច្បាប់ឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព” គឺជាគន្លឹះ”។លោកបន្ថែមថា “បើច្បាប់រៀបចំដែនដី និងច្បាប់ពន្ធដារ ត្រូវបានអនុវត្តដោយស្មើភាព គ្មានបក្សពួកនិយម នោះតម្លៃអចលនទ្រព្យ នឹងវិលទៅរកតម្លៃពិតប្រាកដតាមតម្រូវការទីផ្សារ”៕