វិភាគៈ សិក្សាកត្តាសំខាន់ៗដើម្បីធ្វើឲ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ងើបឡើងវិញ?

ដោយៈ យិន លាងគង់

ភ្នំពេញៈ ជាវាដំណួរងាយស្រូលឆ្លើយ ប៉ុន្តែប្រហែលជាដំណោះស្រាយឆ្លើយតបបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំនេះ មិនមែនជារឿងសាមញ្ញនោះទេ។

មានកត្តាជាច្រើន ដែលអាចដើម្បីធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសកម្ពុជា រីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងម្តងទៀត គឺប្រទេសនេះទំនងជាត្រូវការការរួមបញ្ចូលគ្នា នៃការងើបឡើងវិញនៃទំនុកចិត្ត តម្រូវការពិតប្រាកដកាន់តែខ្លាំង ការពង្រីកហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងកំណែទម្រង់ហិរញ្ញវត្ថុ។

អ្នកវិភាគភាគច្រើនឥឡូវនេះនិយាយថា ប្រទេសកម្ពុជាកំពុងឈានចូលទៅក្នុង “ដំណាក់កាលងើបឡើងវិញជាមូលដ្ឋាន” ដែលអ្នកប្រើប្រាស់ពិតប្រាកដ ឧស្សាហកម្ម ទេសចរណ៍ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមានសារៈសំខាន់ ជាងការងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

ចំណុចខាងក្រោមនេះជារឿងសំខាន់ៗ ដែលអាចជួយឱ្យទីផ្សារងើបឡើងវិញលឿនជាងមុន។

១. នាំមកនូវទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិនមកវិញ

ការណ៍នេះ មិនងាយស្រួលដូចហៅមនុស្សមកប៉ាវញាំនំភីហ្សា នោះទេ ប៉ុន្តែអ្វីៗវាត្រូវការដើរជាជំហានៗ ប្រកបដោយទំនុកចិត្ត ការប្រុងប្រយ័ត្ន ខណៈកម្ពុជាកំពុងស្ថិតនៅលើបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួនដួចជា ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូលើសកម្រិត ទេសចរណ៍ខ្សោយ សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកយឺត បំណុលខ្ពស់ និងសម្ពាធធនាគារ។ ការខូចខាតកេរ្តិ៍ឈ្មោះកណ្តាលការបោកប្រាស់។

ស្ថាប័នអន្តរជាតិ ដូចជា IMF និង AMRO បាននិយាយថា “ស្ថិរភាព និងទំនុកចិត្តវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ មានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ឥឡូវនេះ”។

ដើម្បីកសាងទំនុកចិត្តឡើងវិញ រដ្ឋាភិបាលគួរតែ បង្កើនតម្លាភាពផ្នែកច្បាប់ ដោះស្រាយវិវាទបានលឿនជាងមុន ការអនុវត្តច្បាប់ប្រឆាំងការបោកប្រាស់កាន់តែរឹងមាំ ប្រព័ន្ធប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីកាន់តែច្បាស់លា​ស់ គោលនយោបាយពន្ធដារដែលមានស្ថេរភាព។

រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានពន្យារពេលពន្ធ លើប្រាក់ចំណេញពីដើមទុន និងការលើកទឹកចិត្តពន្ធត្រាបន្ថែម ដើម្បីគាំទ្រទីផ្សាររហូតដល់ឆ្នាំ 2026។

២. ផ្តោតលើលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ជំនួសឱ្យការផ្គត់ផ្គង់លើសកម្រិតប្រណីត

តម្រូវការអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន និងខ្លាំងបំផុតនៅក្នុងបរិបទ ទីផ្សារផ្ទះដែលមានតម្លៃសមរម្យ គម្រោងបុរីកម្រិតមធ្យម ខុនដូជាក់ស្តែងសម្រាប់អ្នកទិញក្នុងស្រុក។

ក្រុមហ៊ុនAPS រាយការណ៍ថា លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងកម្រិតមធ្យមឥឡូវនេះ នាំមុខតម្រូវការនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ ខណៈដែលតម្រូវការប្រណីតនៅតែខ្សោយជាង។

នោះមានន័យថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាចត្រូវសាងសង់យូនីតតូចៗ ផ្តល់ជូនផែនការទូទាត់ដែលអាចបត់បែនបាន។ កំណត់គោលដៅអ្នកទិញវណ្ណៈកណ្តាលកម្ពុជា។ អភិវឌ្ឍសហគមន៍ប្រើប្រាស់ចម្រុះ។

ទីផ្សារនាពេលអនាគតទំនងជា “ជំរុញដោយអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយ”ច្រើនជាងជំរុញដោយការរំពឹងទុក។

៣. ពង្រីកវិស័យទេសចរណ៍បន្ថែមទៀត

ការមកដល់របស់ភ្ញៀវទេសចរណ៍តិចជាងមុន ធ្វើឲ្យវិស័យនេះ បង្កផលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើ ឧស្សាហកម្មពាក់ព័ន្ធដូចជា សណ្ឋា​គារ ខុនដូ ផ្សារទំនើប ភោជនីយដ្ឋាន អាផាតមិនជួល។ តម្លៃដីនៅក្នុងទីក្រុងទេសចរណ៍។

របាយការណ៍ជាច្រើននិយាយថា ការងើបឡើងវិញនៃវិស័យទេស​ចរណ៍ នៅតែយឺតជាងប្រទេសជិតខាង ហើយជាចំណុចខ្សោ​យដ៏ធំបំផុ​តមួយ នៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្ន។

កម្ពុជាអាចត្រូវការ រូបភាពវិជ្ជាមានទៅកាន់សហគមន៍អន្តរជាតិកាន់តែរឹងមាំ។ ជើងហោះហើរត្រង់បន្ថែមទៀត។ គុណភាពសេវាកម្មកាន់តែប្រសើរ។ តំបន់ទេសចរណ៍ស្អាត និងសុវត្ថិភាព។ គំនិតទេសចរណ៍ថ្មីក្រៅពីអង្គរវត្ត។

អ្នកជំនាញទេសចរណ៍ក៏និយាយផងដែរថា កម្ពុជាគួរតែពង្រីកទៅជា ទេសចរណ៍សុខុមាលភាព ទេសចរណ៍អេកូ ការធ្វើដំណើរយឺតៗប្រណីត ទេសចរណ៍ឆ្នេរសមុទ្រ។ ទេសចរណ៍របៀបរស់នៅ។

ប្រសិនបើវិស័យទេសចរណ៍ ងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំង តម្រូវការអចលនទ្រព្យអាចប្រសើរឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

៤. ប្រើប្រាស់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដើម្បីបង្កើតច្រករបៀងកំណើនថ្មី

ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជាធម្មតាបង្កើតវដ្តអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ គម្រោងសំខាន់ៗរួមមាន ទី១ អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ ទី២ ព្រែកហ្វូណនតេជោ ទីផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ និងទី៤ ទី៣ តំបន់ដឹកជញ្ជូន ទី៤សួនឧស្សាហកម្ម និងទី៥ ស្ពានថ្មីៗនៅភាគខាងកើតនៃទីក្រុងភ្នំពេញ។​

ក្រុមហ៊ុនAPS និយាយថា សកម្មភាពឧស្សាហកម្ម និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឥឡូវនេះ គឺជាការគាំទ្រដ៏រឹងមាំបំផុត សម្រាប់ទីផ្សារអច​លនទ្រព្យ។​

៥. បង្កើនការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស(FDI)

រោងចក្រ និងក្រុមហ៊ុនបរទេសកាន់តែច្រើន បានបង្កើតការងារ
កំណើនវណ្ណៈកណ្តាល តម្រូវការការិយាល័យ តម្រូវការលំនៅដ្ឋាននិងការចំណាយលក់រាយ។

ធនាគារពិភពលោក និងអ្នកវិភាគទីផ្សារនិយាយថា កម្ពុជានៅតែមានគុណសម្បត្តិល្អដូចជា ទីតាំងយុទ្ធសាស្ត្រអាស៊ាន ការធ្វើពិពិធកម្មផលិតកម្មពីប្រទេសចិន កម្លាំងពលកម្មវ័យក្មេង។ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលកំពុងរីកចម្រើន។

ប្រសិនបើកម្ពុជាទាក់ទាញ ការវិនិយោគរបស់ជប៉ុន ការវិនិយោគរបស់កូរ៉េ វិនិយោគិនឈូងសមុទ្រ ការផ្លាស់ទីលំនៅផលិតកម្មរបស់អាស៊ាន។ ក្រុមហ៊ុនដឹកជញ្ជូន។

ការធ្វើបាននូវមូលដ្ឋានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធខាងលើ នឹងធ្វើឲ្យតម្រូវការអចលនទ្រព្យអាចងើបឡើងវិញ ប្រកបដោយចីរភាពជាងមុន។

៦. សម្អាតបញ្ហាកេរ្តិ៍ឈ្មោះ

វិនិយោគិន និងអ្នកទេសចរអន្តរជាតិជាច្រើន បានព្រួយបារម្ភអំពីមជ្ឈមណ្ឌលបោកប្រាស់តាមអ៊ីនធឺណិត របាយការណ៍ជួញដូរមនុស្សនិងការយល់ឃើញអំពីអំពើពុករលួយ។

អ្នកអាចមើលឃើញការព្រួយបារម្ភនេះយ៉ាងខ្លាំង នៅក្នុងការពិភាក្សាអន្តរជាតិ និងអារម្មណ៍វិនិយោគិនតាមអ៊ីនធឺណិត។

ទោះជាយ៉ាងណា មានរូបភាពអន្តរជាតិដ៏រឹងមាំសម្រាប់ភាពប្រសើរឡើងនៅកម្ពុជា ដូចជា វិស័យទេសចរណ៍ងើបឡើង តម្រូវការជនបរទេស និងលំហូរFDI ដែលបង្ហាញពីទំនុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យរយៈពេលវែង។

៧. កែលម្អហិរញ្ញវត្ថុ និងស្ថិរភាពធនាគារ

ការងើបឡើងវិញនៃអចលនទ្រព្យ ក៏អាស្រ័យលើឥណទានផងដែរ ដោយសារបញ្ហាគឺឥលូវនេះ ធនាគារមានការប្រុងប្រយ័ត្ន ក្នុងការផ្តល់លំហូរឥណទាន។ កំណើនប្រាក់កម្ចីយឺតជាង វិបត្តិសងត្រលប់យឺត(NPLs) នៅតែខ្ពស់ អ្នកទិញកំពុងរង់ចាំ។

យោងតាមរបាយការណ៍AMRO និងMSC និយាយថា ភាពតានតឹងក្នុងវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ នៅតែប៉ះពាល់ដល់តម្រូវការអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែដំណោះស្រាយដែលអាចធ្វើទៅបាន រូមមាន គួរអនុវត្តន៍អត្រាការប្រាក់កម្ចីទាបជាងមុន។ ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន កាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកទិញក្នុងស្រុក។ ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធគម្រោង ដែលមានបញ្ហាឡើងវិញ និងទាក់ទាញមូលនិធិវិនិយោគស្ថាប័ន។

ប្រទេសកម្ពុជា ប្រហែលជាមិនវិលត្រឡប់ទៅរក “ការរីកចម្រើនលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ដូចការរំពឹងទុកលឿន” ចាស់នៃឆ្នាំ ២០១៦-២០១៩ឆាប់ៗនេះទេ ដោយវដ្តកំនើននឹងមានភាពយឺតជាង ជ្រើសរើសច្រើនជាងមុន។ ដឹកនាំដោយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ជំរុញដោយឧស្សាហកម្ម។ ជំរុញដោយវណ្ណៈកណ្តាល និងការភ្ជាប់ជាមួយទេសចរណ៍។

ប៉ុន្តែការងើបឡើងវិញប្រភេទនោះពិ តជាមានសុខភាពល្អជាងក្នុងរយៈពេលវែង៕