វិភាគៈ ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​ជា​ធម្មតា​ផ្លាស់​ទី​ជា​វដ្ត​សម្រាប់​អតីត​កាល​ និង​ការ​សម្លេង​ទៅ​អនាគត​មាន​សភាព​ដូច​ម្តេច​?

ដោយៈ គង់ សូរិយា

ភ្នំពេញៈ វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា មានការរីកចម្រើនខ្លាំងបំផុតគឺប្រហែលឆ្នាំ ២០១០-២០១៩ ដែលជម្រុញដោយកំណើនសេដ្ឋកិច្ច លំហូរទុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស និងការបង្កើតច្បាប់បទដ្ឋានគតិយុត្តិនានារបស់រដ្ឋាភិបាល ដើម្បីលើកទឹកចិត្តដល់ការវិនិយោគ។

១. មូលដ្ឋាននៃកំណើន

តើអ្វីជាកត្តាជំរុញសំខាន់ៗ អ្វីដែលអ្នកជំនាញ​ជាតិនិងអន្តរជាតិមើលឃើញគឺ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចខ្លាំង លំហូរចូលវិនិយោគចិនយ៉ាងច្រើន នគរូបនីយកម្មយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅភ្នំពេញ ឥណទានងាយស្រួល និងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ ការរំពឹងទុកខ្ពស់សម្រាប់ខុនដូ និងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម។

ជាក់ស្តែង អ្វីដែលគេមើលឃើញក្នុងយុគមាស ដែលប្រៀបបាននឹងសុបិន្តគឺ តម្លៃដីធ្លីនៅតំបន់មួយចំនួននៅភ្នំពេញ បានកើនឡើងច្រើនដងក្នុងអំឡុងពេលនោះ។

២. ហេតុអ្វីបានជាទីផ្សារថយចុះ?

មានកត្តាជាច្រើនបានវាយប្រហារ ដល់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា រួមមានជំងឺកូវីដ-១៩ បានរំខានដល់វិស័យទេសចរណ៍ និងការវិនិយោគ។ គម្រោងខុនដូ និងពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនបានបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់លើស។ អត្រាការប្រាក់បានកើនឡើង ទូទាំងពិភពលោកបន្ទាប់ពីឆ្នាំ២០២២។ ធនាគារកាន់តែប្រុងប្រយ័ត្នជាមួយនឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។

លើសពីនេះ វិនិយោគិនបរទេសកាន់តែជ្រើសរើសទីផ្សាររបស់ពួកគេ ព្រមទាំងវិបត្តិបំណុលគ្រួសារកើនឡើង។

ជាលទ្ធផល ផ្នែកខ្លះបានជួបប្រទះ នឹងការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃ បរិមាណប្រតិបត្តិការទាប និងកន្លែងទំនេរខ្ពស់។

៣. តើមានអ្វីកើតឡើងនៅឆ្នាំ ២០២៦?

អ្នកវិភាគភាគច្រើនពិពណ៌នាអំពីទីផ្សារថា មានស្ថិរភាពជាជាងការរីកចម្រើន ដែលនិន្នាការនាពេលបច្ចុប្បន្នគឺ ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងផ្ទះដែលមានដីកំពុងមានតម្រូវការកាន់តែប្រសើរឡើង។ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងភស្តុភារកម្មកំពុងមានភាពប្រសើរឡើង។

ទីតាំងសំខាន់ៗមានដំណើរការល្អជាងទីតាំងខ្សោយជាង។ អ្នកទិញ ផ្តោតលើតម្រូវការពិតប្រាកដច្រើនជាងការរំពឹងទុក។ ទីផ្សារការិយាល័យ និងខុនដូនៅតែប្រឈមមុខ នឹងការប្រកួតប្រជែងពីការផ្គត់ផ្គង់លើស។

៤. តើពេលណាកំណើនខ្លាំងជាងនេះអាចត្រឡប់មកវិញ?

វដ្តនៃវិស័យនេះនឹងផ្ទុះឡើងជាថ្មីប្រសិនបើ ស្ថានភាពមួយចំនួន កើតមានឡើងដូចជា ១. អត្រាការប្រាក់បន្តថយចុះ។ ២. ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស កាន់តែច្រើនចូលមកក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ ៣. គម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជំរុញការអភិវឌ្ឍ។ ៤. ទេសចរណ៍ងើបឡើងវិញយ៉ាងពេញលេញ។ ៥. សម្ពាធបំណុលគ្រួសារមានកម្រិតមធ្យម។

អ្នកវិភាគជាច្រើនរំពឹងថា នឹងមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០២៦-២០២៨ ប៉ុន្តែមិនមែនជាការកើតឡើងវិញនៃការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដែលឃើញមុនឆ្នាំ ២០២០នោះទេ។

ការងើបឡើងវិញត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងត្រូវបានជំរុញដោយមូលដ្ឋានគ្រឹះជាជាងការរំពឹងទុក។

៥. តើវិស័យណាខ្លះដែលអាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើនបំផុតនាពេលអនាគត?

តំបន់ដែលភ្ជាប់ទៅនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងកំណើនប្រជាជន ទំនងជាមានសក្តានុពលរយៈពេលវែងខ្លាំងបំផុត មានដូចជា នៅតំបន់ច្រករបៀងពង្រីកភាគខាងលិច នៃទីក្រុងភ្នំពេញ ក្រុងតាខ្មៅ និងភាគខាងត្បូងដែលភ្ជាប់ទៅនឹងអាកាសយានដ្ឋានថ្មី តំបន់ទាក់ទងនឹងភស្តុភារកម្ម និងកំពង់ផែក្រុងព្រះសីហនុ តំបន់ទាក់ទងនឹងទេសចរណ៍សៀមរាប និងតំបន់ឧស្សាហកម្មតាមបណ្តោយ ផ្លូវល្បឿនលឿនសំខាន់ៗនិងផ្លូវពាណិជ្ជកម្មព្រំដែន។
ទស្សនវិស័យ

សេណារីយ៉ូដែលទំនងបំផុតគឺការងើបឡើងវិញយឺត (២០២៦-២០២៨) ជាជាងការរីកចម្រើនភ្លាមៗ។

ប្រសិនបើកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរឹងមាំ និងលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុប្រសើរឡើង ប្រទេសកម្ពុជាអាចចូលទៅក្នុងវដ្ត នៃការកើនឡើងនៃអចលនទ្រព្យកាន់តែខ្លាំង នៅពេលក្រោយនៃទសវត្សរ៍នេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិភាគជាទូទៅរំពឹងថាដំណាក់កាលកំណើនបន្ទាប់ នឹងមានការជ្រើសរើសកាន់តែច្រើន ដោយផ្តល់រង្វាន់ដល់ទីតាំងល្អ និងតម្រូវការពិតប្រាកដ ជាជាងការទិញដោយប្រថុយប្រថាន៕