បន្ទាប់​ពី​ការ​ដួល​រលំ​មហាសេដ្ឋី​អចលនទ្រព្យ​លំដាប់​លេខ​១​ តើ​វិស័យអចលនទ្រព្យ​ចិន​ស្ថិត​ក្នុង​សភាព​បែប​ណា?​

   ដោយៈ ម៉ាណា

   ប្រទេសចិនៈ វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ចិនបានជួបព្យុះ ភ្លៀងរួចទៅហើយ ហើយដំណក់ភ្លៀងមិនទាន់រាំងនៅឡើយ ប៉ុន្តែរឿងគួរឲ្យភ្ញាក់ផ្អើលមួយទៀតបានកើតឡើង។

តើអ្វីដែលបានកើតឡើង? គឺលោក Hui Ka Yan ដែលជាស្ថាបនិកក្រុមហ៊ុន Evergrande ត្រូវបានកាត់ទោសឱ្យជាប់ពន្ធនាគារអស់មួយជីវិតនៅថ្ងៃទី ២០ ខែសីហា ឆ្នាំ ២០២៦ បន្ទាប់ពីត្រូវបានរកឃើញថា មានទោសក្នុងបទល្មើសហិរញ្ញវត្ថុធ្ងន់ធ្ងរ។

ប៉ុន្តែចំណុចសំខាន់គឺថា ការជាប់ពន្ធនាគាររបស់គាត់មិនមែនជាមូលហេតុ ដែលបង្កឱ្យមានវិបត្តិអចលនទ្រព្យ របស់ប្រទេសចិននោះទេ ពោលគឺវាបានកើតឡើងបន្ទាប់ពីវិបត្តិនេះ បានអូសបន្លាយអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។

តើមានអ្វីកើតឡើងចំពោះវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន?បញ្ហាមួយចំនួនបានលេចឡើងជាបន្តបន្ទាប់ដូចជា ទី

១. គំរូអាជីវកម្មចាស់ ដែលពឹងផ្អែកលើបំណុលខ្ពស់បានដួលរលំ

គឺក្រុមហ៊ុន Evergrande មានបំណុលជាង៣០០ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក។ ការបរាជ័យរបស់ក្រុមហ៊ុននេះ បានបង្ហាញឱ្យឃើញថា ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យចិន បានពឹងផ្អែកខ្លាំងប៉ុណ្ណាទៅលើការខ្ចីប្រាក់ ការលក់មុនពេលសាងសង់រួចរាល់ (presales)និងការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យ។

២. ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនទៀតក៏រងផលប៉ះពាល់ដែរបញ្ហាទាំងនេះបានរីករាលដាលហួសពីក្រុមហ៊ុន

Evergrande ទៅដល់ក្រុមហ៊ុនផ្សេងទៀតដូចជា Country Garden និង Vanke។

ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ឯកជន បានចុះខ្សោយយ៉ាងខ្លាំង ខណៈដែលក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ បានដណ្តើមយកចំណែកទីផ្សារកាន់តែច្រើនឡើង។

៣. តម្លៃផ្ទះ និងការលក់នៅតែមានសភាពខ្សោយ

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន មិនបានងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សនោះទេ។ ទីភ្នាក់ងារព័ត៌មាន Reuters រាយការណ៍ថា តម្លៃនៅក្នុងទីក្រុងតូចៗមួយចំនួន បានធ្លាក់ចុះប្រហែល២៥% ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០២០មក ខណៈដែលបញ្ហាផ្ទះ ដែលសាងសង់មិនទាន់រួចរាល់ ការលក់មានកម្រិតទាប និងទីផ្សារដីធ្លីដែលមិនសូវមានសកម្មភាព នៅតែជាបញ្ហាធំៗ។

៤. រដ្ឋាភិបាលកំពុងព្យាយាមផ្លាស់ប្តូរគំរូអាជីវកម្ម ប្រទេសចិនកំពុងផ្លាស់ប្តូរពី

ទិញដី ខ្ចីប្រាក់ច្រើន សម្រាប់សាងសង់ដើម្បីលក់ បានទិញដីបន្ថែម ទៅជាកាត់បន្ថយការប្រើប្រាស់បំណុល (leverage) បញ្ចប់ការសាងសង់ផ្ទះដែលមានស្រាប់ ធ្វើឱ្យទីផ្សារលំនៅដ្ឋានមានស្ថិរភាព និងការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងតឹងរ៉ឹងពីសំណាក់រដ្ឋ។

នេះគឺជាការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធដ៏សំខាន់មួយ ហើយមេរៀនសំខាន់សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា។ ចំណុចនេះពិតជាមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធ ទៅនឹងសំណួររបស់អ្នកអំពីអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។

ករណីប្រទេសចិនបង្ហាញថា នៅពេលដែលក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍មានបំណុលច្រើនពេក និងធនាគារមានហានិភ័យខ្ពស់ ពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យ ដែលអ្នកទិញបាត់បង់ទំនុកចិត្ត នោះការធ្លាក់ចុះនៃវិស័យអចលនទ្រព្យអាចអូសបន្លាយពេលយូរជាងការរំពឹងទុក។

ប៉ុន្តែវាក៏បង្ហាញពីចំណុចសំខាន់មួយផងដែរ៖ បន្ទាប់ពីការផ្ទុះឡើងនៃពពុះអចលនទ្រព្យ (property bubble) ទីផ្សារមិនមែននឹងបាត់បង់ទាំងស្រុងនោះទេ។ វាគ្រាន់តែផ្លាស់ប្តូរទម្រង់ប៉ុណ្ណោះ៕