ដោយៈ ចំណាន
ភ្នំពេញៈ នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាដែលកំពុងជួបការលំបាក អ្នកជំនាញមិនឲ្យបញ្ឈប់ការវិនិយោគទាំងស្រុងនោះទេ ប៉ុន្តែខ្ញុំនឹងផ្លាស់ប្តូរយុទ្ធសាស្ត្រពី “ការរំពឹងទុកលើកំណើនតម្លៃ (speculation)”។
អ្នកជំនាញបានចង្អុលទៅកាន់ យុទ្ធសាស្ត្រដែលផ្តោតលើ “លំហូរសាច់ប្រាក់ + គុណភាព + ភាពអត់ធ្មត់” វិញ។
ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នទាមទារឱ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ មុនបង្ហូរទុនវិនិយោគ។
មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) បានលើកឡើងថា ភាពទន់ខ្សោយ នៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា នៅតែជាហានិភ័យសំខាន់សម្រាប់វិស័យហិរញ្ញវត្ថុ ខណៈដែលធនាគារពិភពលោក (World Bank) បានកត់សម្គាល់ថា ការធ្លាក់ចុះនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ ក្នុង រយៈពេលយូរ កំពុងបង្កើនកម្រិតឥណទានមិនដំណើរការ (NPLs) និងហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុម៉ាក្រូ។
អ្វីដែលអ្នកវិនិយោគគួរធ្វើនៅពេលនេះ គឺរក្សាសាច់ប្រាក់ឱ្យបានច្រើន ដោយកុំដាក់ដើមទុនទាំងអស់ ដែលមានទៅលើអចលនទ្រព្យ។
ទីផ្សារដែលកំពុងជួបការលំបាក អាចផ្តល់នូវឱកាសទិញបានក្នុងតម្លៃល្អបំផុត ប៉ុន្តែសម្រាប់តែអ្នកវិនិយោគ ដែលមានសាច់ប្រាក់ក្នុងដៃ (liquidity) ប៉ុណ្ណោះ។
ទិញអចលនទ្រព្យដែលមានគុណភាព មិនមែនគ្រាន់តែទិញរបស់ដែលមានតម្លៃថោកនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវស្វែងរកតំបន់ដែលមានការការតភ្ជាប់ផ្លូវថ្នល់/ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ មានប្រជាជនរស់នៅច្រើន និងការងារធ្វើស្រាប់។
ជាមួយគ្នានេះ ការផ្តោតលើអចលនទ្រព្យ មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ច្បាស់លាស់ មានតម្រូវការជាក់ស្តែងសម្រាប់ការជួល ឬការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ អចលនទ្រព្យដែលអាចលក់ចេញវិញបាន ដោយមិនចាំបាច់ពឹងផ្អែកលើការកើនឡើងតម្លៃ ដោយសារការរំពឹងទុកហួសហេតុ (speculative boom)។
អ្នកជំនាញបានផ្តល់អនុសាសន៍ ឲ្យអ្នកវិនិយោគផ្តល់អាទិភាពដល់អចលនទ្រព្យដែលបង្កើតចំណូល ជាទូទៅអចលនទ្រព្យដែលបង្កើតចំណូលពីការជួល ក្នុងកម្រិតសមរម្យ គឺមានសុវត្ថិភាពជាងដីដែលមិនបង្កើតចំណូលអ្វីទាំងអស់ ខណៈពេលដែលអ្នករង់ចាំឱ្យតម្លៃដីកើនឡើង។
លើសពីនេះ អ្នកវិនិយោគត្រូវមានការជ្រើសរើសឱ្យបានហ្មត់ចត់ចំពោះដីធ្លី ដីដែលមានតម្លៃថោក មិនមែនមានន័យថាជាការទិញបានផលចំណេញល្អនោះទេ។
ជាមួយគ្នានេះ ក៏មានការព្រមានអំពីការជៀសវាងការខ្ចីប្រាក់ហួសកម្រិត ដោយសារគុណភាពទ្រព្យសកម្ម ក្នុងវិស័យធនាគារកំពុងស្ថិតក្រោមសម្ពាធ ការខ្ចីប្រាក់ក្នុងកម្រិតខ្ពស់ (high leverage) អាចប្រែក្លាយអចលនទ្រព្យល្អមួយ ទៅជាបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុធ្ងន់ធ្ងរបាន។
ធនាគារពិភពលោកបានរាយការណ៍ អំពីការកើនឡើងនៃឥណទានមិនដំណើរការ (NPL)ស្របពេលជាមួយនឹងការធ្លាក់ចុះនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ។
ស្វែងរកអ្នកលក់ដែលកំពុងជួប ការលំបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ (distressed sellers) ប៉ុន្តែកុំប្រញាប់ប្រញាល់ពេក ឱកាសក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារធ្លាក់ចុះ គឺការទិញពីអ្នកដែល ៗចាំបាច់ត្រូវលក់” ជាជាងអ្នកដែល “គ្រាន់តែចង់លក់”ប៉ុណ្ណោះ៕
