ដោយៈ គង់ សូរិយា
ភ្នំពេញៈ ការកើនឡើងនៃឥណទានមិនដំណើរការ (NPLs)អាចជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំង ដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់កម្ពុជានាពេលអនាគត ជាពិសេសប្រសិនបើអត្រានេះ នៅតែបន្តខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។
យោងតាមធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា អត្រាNPL របស់កម្ពុជាបានកើនឡើងដល់៨,៣% នៅឆ្នាំ ២០២៥ ពោលគឺកើនឡើងពី៧,១% នៅឆ្នាំ២០២៤។ ទំហំសរុបនៃNPLs បានកើនឡើងដល់ប្រហែល ២០,៣ទ្រីលានរៀល (ស្មើនឹង ៥,១ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក)។
សកម្មភាពក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ បានគ្របដណ្តប់លើ ៩,៧% នៃចំនួនNPLs សរុបនៅឆ្នាំ ២០២៥ ខណៈដែលវិស័យសំណង់ និងឥណទានទិញផ្ទះ (mortgages)មានចំណែក៨,៥% និង៨,៣ភាគរយរៀងគ្នា។
មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF)បានលើកឡើងថា ភាពទន់ខ្សោយនៃវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ដែលអូសបន្លាយពេលយូរ កំពុងបង្កជាសម្ពាធ លើគុណភាពទ្រព្យសកម្មរបស់ធនាគារ ហើយបានផ្តល់អនុសាសន៍ជាពិសេស ឱ្យមានការដោះស្រាយNPLs ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងការតាមដានយ៉ាងដិតដល់លើហានិភ័យ ដែលធនាគារមានចំពោះវិស័យអចលនទ្រព្យ។
ធនាគារពិភពលោក (World Bank)ក៏បានភ្ជាប់ទំនាក់ទំនងរវាងការធ្លាក់ចុះនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ និងការថយចុះគុណភាពទ្រព្យសកម្មរបស់ធនាគារ ដោយកត់សម្គាល់ថា ឥណទានដែលត្រូវបានរៀបចំឡើងវិញ (restructured loans) អាចនឹងក្លាយទៅជា NPLs នៅពេលក្រោយ។
របៀបដែលNPLs អាចជះឥទ្ធិពលលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ការបង្ខំឱ្យលក់ទ្រព្យកាន់តែច្រើន សម្ពាធលើតម្លៃកាន់តែខ្លាំង។ អ្នកខ្ចីប្រាក់ដែលមិនអាចបង់សងត្រឡប់បាន អាចនឹងត្រូវបង្ខំចិត្តលក់អចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួន។ ធនាគារក៏អាចនឹងលក់ចេញនូវទ្រព្យធានា ដែលខ្លួនបានរឹបអូសផងដែរ។
ប្រសិនបើមានអចលនទ្រព្យជាច្រើន ត្រូវបានដាក់លក់ក្នុងពេលតែមួយ តម្លៃអាចនឹងទទួលរងសម្ពាធបន្ថែមទៀត។ ធនាគារប្រកាន់យកគោលនយោបាយប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ អត្រាNPLs ខ្ពស់ ជាធម្មតាធ្វើឱ្យធនាគារមានការប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន ក្នុងការផ្តល់កម្ចីថ្មី។
នេះមានន័យថា អ្នកទិញកាន់តែតិចដែលអាចបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះ ហើយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក៏ជួបការលំបាក ក្នុងការស្វែងរកប្រភពហិរញ្ញប្បទានផងដែរ។
អ្នកអភិវឌ្ឍន៍កាន់តែចុះខ្សោយ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានស្តុកផ្ទះមិនទាន់លក់ចេញ បំណុលដែលមានការប្រាក់ខ្ពស់ ការលក់មិនសូវដាច់ អាចនឹងប្រឈមមុខ នឹងសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែខ្លាំងឡើង។
ស្ថានភាពនេះ អាចនាំឱ្យមានការពន្យារពេលគម្រោង ការបញ្ចុះតម្លៃ ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលឡើងវិញ ឬការលក់ទ្រព្យសកម្ម។
ប៉ុន្តែ ស្ថានភាពនេះអាចបង្កើតជាឱកាសនៅពេលក្រោយ នេះគឺជាចំណុចគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានៅចន្លោះឆ្នាំ ២០២៧ ដល់២០៣០។
ប្រសិនបើបញ្ហាឥណទានមិនដំណើរការ (NPL) ត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗ ទីផ្សារអាចវិវត្តពីការកើនឡើងNPL ការរឹតបន្តឹងឥណទាន ការលក់ដោយបង្ខំ ឬការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលឡើងវិញ ការកំណត់តម្លៃទីផ្សារថ្មី ការដោះស្រាយទ្រព្យសកម្មដែលមានបញ្ហា ការផ្តល់កម្ចីដែលមានសុខភាពល្អ ការងើបឡើងវិញ។
ទោះជាយ៉ាងណា មិនមានការសន្និដ្ឋាន និងសូចនាករណាមួយបង្ហាញថា ការកើនឡើងនៃNPL មានន័យថា “វិស័យអចលនទ្រព្យនឹងដួលរលំ” នោះទេ៕
