វិភាគៈ ​តើ​គួរ​វិនិយោគ​លើ​វិស័យអចលនទ្រព្យ​ទៀត​នៅ​កម្ពុជា​ បន្ត​ទៀត​ឬ​ទេ?​

ដោយៈ គង់ សូរិយា

   ភ្នំពេញៈ អចលនទ្រព្យនៅតែជាការវិនិយោគដ៏ល្អ ប៉ុន្តែយុទ្ធសាស្ត្រចាស់ដែលគ្រាន់តែទិញដី ឬខុនដូ ហើយរង់ចាំឱ្យតម្លៃឡើងថ្លៃនោះ គឺលែងសូវទាក់ទាញទៀតហើយ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា បានជួបប្រទះបញ្ហាប្រឈមនានា ហើយអ្នកវិនិយោគអាចនឹងព្រួយបារម្ភ អំពីការលក់យឺតយ៉ាវ ខុនដូដែលនៅសល់មិនទាន់លក់ចេញ ការលំបាកក្នុងការទទួលបានហិរញ្ញប្បទាន និងភាពមិនច្បាស់លាស់ថា តើពេលណាទើបអ្នកទិញនឹងត្រឡប់មកវិញ។

ប៉ុន្តែសំណួរដ៏សំខាន់មិនមែនថា តើវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងងើបឡើងវិញខ្លាំងក្លាឬអត់នោះទេ។

សំណួរពិតប្រាកដគឺ តើអចលនទ្រព្យមួយណា ដែលនឹងបង្កើតតម្លៃសេដ្ឋកិច្ចពិតប្រាកដ? តើនរណាជាអ្នកទិញវា? ហើយតើអ្នកអាចរក្សាទុកវាបានយូរប៉ុណ្ណា?។

ហេតុអ្វីបានជាអចលនទ្រព្យ នៅតែអាចទាក់ទាញការវិនិយោគបាន?

១. ការរីកចម្រើននៃទីក្រុង និងចំនួនប្រជាជន

រាជធានីភ្នំពេញ និងតំបន់ជុំវិញ នៅតែមានសក្តានុពលរយៈពេលវែង ដោយសារប្រជាជន អាជីវកម្ម និងសេវាកម្មនានាប្រមូលផ្តុំគ្នានៅជុំវិញរាជធានី។

ប៉ុន្តែការរីកចម្រើននៃទីក្រុង មិនមែនជាការធានាថាគ្រប់ខណ្ឌ ឬគ្រប់គម្រោងទាំងអស់នឹងមានតម្លៃកើនឡើងនោះទេ។

២. សកម្មភាពអាជីវកម្មបង្កើតតម្រូវការអចលនទ្រព្យ

ការសាងសង់រោងចក្រ ត្រូវការឃ្លាំងស្តុកទំនិញ បុគ្គលិកត្រូវការលំនៅដ្ឋាន ហើយក្រុមហ៊ុននានាត្រូវការការិយាល័យ និងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម។ អចលនទ្រព្យដែលផ្សារភ្ជាប់ ទៅនឹងសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចពិតប្រាកដ អាចជាជម្រើសវិនិយោគដ៏ល្អជាងគម្រោង ដែលពឹងផ្អែកតែលើការរំពឹងទុកលើការឡើងថ្លៃ (speculation)។

៣. ប្រាក់ចំណូលពីការជួលអាចផ្តល់ផលចំណេញក្នុងអំឡុងពេលរង់ចាំ

អចលនទ្រព្យដែលមានអ្នកជួល ដែលអាចទុកចិត្តបាន អាចបង្កើតប្រាក់ចំណូលបាន ទោះបីជាតម្លៃលក់បន្តនៅទ្រឹងក៏ដោយ។

បញ្ហាប្រឈមនាពេលនេះ គឺការទិញក្នុងតម្លៃមួយ ដែលធ្វើឱ្យការជួលទទួលបានផលចំណេញសមរម្យ បន្ទាប់ពីគិតគូរពីរយៈពេលដែលគ្មានអ្នកជួល ការចំណាយលើការថែទាំ ពន្ធ និងការចំណាយផ្សេងៗទៀត។

៤. ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអាចបង្កើតឱកាសនាពេលអនាគត

បណ្តាញផ្លូវថ្នល់ អាកាសយានដ្ឋាន តំបន់ឧស្សាហកម្ម និងការតភ្ជាប់ទីក្រុងថ្មីៗ អាចជួយសម្រួលដល់ការធ្វើដំណើរ និងទាក់ទាញអាជីវកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការប្រកាសអំពីគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធតែមួយមុខ មិនមែនជាការធានាថា ដីនៅក្បែរនោះនឹងឡើងថ្លៃនោះទេ។

៥. អ្វីដែលទិន្នន័យសេដ្ឋកិច្ចចុងក្រោយបានបង្ហាញ

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានាពេលនេះ ទាមទារឱ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្ន មិនមែនជាការមើលឃើញតែផ្លូវល្អ ដោយខ្វះការពិចារណាឱ្យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយនោះទេ។

ចំណុចសំខាន់ គឺវិភាគលើការរីកចម្រើននៃសេដ្ឋកិច្ច មិនមែនមានន័យថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ដោយស្វ័យប្រវត្តិនោះទេ។

កត្តាដូចជាការងារ កម្លាំងទិញ ហិរញ្ញប្បទាន និងអត្រានៃការចូលស្នាក់នៅ តំបន់ភាគខាងត្បូងភ្នំពេញ និងក្រុងតាខ្មៅ។

ផ្តោតលើតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ និងផ្ទះដែលមានតម្លៃសមរម្យ នៅជិតផ្លូវថ្នល់ សាលារៀន ហាងលក់ទំនិញ និងកន្លែងការងារ។ គម្រោងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ គឺជាកត្តាមួយដែលគួរពិចារណា ប៉ុន្តែវាមិនមែនជាការធានាថាថ្លៃដីនឹងឡើងថ្លៃនោះទេ។

តំបន់កំបូលភាគខាងលិចភ្នំពេញ និងផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ ពិនិ​ត្យមើលតម្រូវការលើវិស័យឧស្សាហកម្ម ភស្តុភារកម្ម (logistics)និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ។

ផ្តល់អាទិភាពដល់តំបន់ ដែលមានអាជីវកម្មកំពុងដំណើរការ និងមានភាពងាយស្រួលក្នុងការធ្វើដំណើរ ជាជាងការទិញដីទុកដើម្បីរង់ចាំឡើងថ្លៃ (speculation) នៅតំបន់ដាច់ស្រយាល។

ហាងតូចៗ ផ្ទះអាជីវកម្ម (shophouses) និងអចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួល អាចជាជម្រើសដ៏ល្អ ប្រសិនបើមានអតិថិជនក្នុងស្រុកស្រាប់ ហើយតម្លៃជួលអាចទូទាត់សងទៅនឹងតម្លៃទិញបាន។

សំណួរដ៏សំខាន់បំផុតនាពេលនេះ គឺតើការវិនិយោគនេះផ្តល់ផលចំណេញដល់អ្នកដែរឬទេ? អ្នកជំនាញបានស្នើឲ្យអ្នកវិនិយោគពិចារ​ណា លើឧទាហរណ៍នៃអចលនទ្រព្យមួយ ដែលមានតម្លៃ ​១០០,០០០ ដុល្លារ៕