ដោយស៊ុំ ម៉ាណេត
ភ្នំពេញៈ ខុនដូដែលជាប្រភេទលំនៅដ្ឋានបែបសហកម្មសិទ្ឋ ជាផ្នែកថ្មីមួយនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ ដែលបាននិងកំពុងលូតលាស់ខ្លាំងនៅកម្ពុជា ហើយលំនៅដ្ឋានប្រភេទនេះត្រូវបានអ្នកជំនាញនៅតែបន្តបង្ហាញពីភាពវិជ្ជមាន ក្នុងរយៈពេលខ្លី និងវែង ខណៈចំនួនគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ខុនដូ បាននិងកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់។
ទុនវិនិយោគក្នុងវិស័យសំណង់នៅក្នុងឆ្នាំនេះ មានចំនួន៩៣០០លានដល្លារ កើនឡើងប្រមាណ៧៨ភាគរបើធៀបនឹងឆ្នាំមុន ដោយភាគច្រើនគំរោងមានការកើនឡើង នៅក្នុងខេត្តព្រះសីហនុ។
អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុអចលនទ្រព្យអន្តរជាតិ ERA លោកខន គង្គា បានផ្តល់កិច្ចសម្ភាសន៍ពិសេសជាមួយ លោកស៊ុំ ម៉ាណេត អ្នកសារព៌តមានជាន់ខ្ពស់របស់គេហទំព័រ Propertyarea.asia ស្តីពី ស្ថានភាពខុនដូនាពេលបច្ចុប្បន្ន និងអនាគតរយៈពលខ្លីនិងវែង?
តើលោកយល់ឃើញយ៉ាងដូចម្តេចដែរ ចំពោះវិស័យខុនដូនាពេលបច្ចុប្បន្ន និងនៅឆ្នាំ ២០២០ខាងមុខ?
សម្រាប់ខ្ញុំ ដោយខ្ញុំលក់ខុនដូ និងធ្វើការងារក្នុងទីផ្សារនេះ ខ្ញុំឃើញសន្ទុះនៃការទិញរបស់ភ្ញៀវយើងអត់មានការធ្លាក់ចុះទេ និងទិញភ្ញៀវរាល់ថ្ងៃ។ សម្រាប់ឆ្នាំ ២០១៩ យើងឃើញថា ប្រជាជនក្នុងស្រុក និងក្រៅស្រុកបន្តទិញធម្មតា ហើយការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូនឹងមានច្រើន ហើយវាជាឱកាសល្អសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ដែលពួកគាត់មានជម្រើសកាន់តែច្រើន ក្នុងការជ្រើសរើសគម្រោងណាមួយពួកគាត់ស្រឡាញ់។
តើលោកយល់ឃើញយ៉ាងដូចម្តេច ចំពោះស្ថានភាពផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការក្នុងវិស័យខុនដូសម្រាប់អនាគត?
បើសិនជាវាស់រវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ការផ្គត់ផ្គង់មានច្រើននៅក្នុងទីផ្សារហើយបើយើងវាស់តែជាមួយតម្រូវការក្នុងស្រុក គឺវាមិនទាន់គ្រប់គ្រាន់ទេ។ តែយើងត្រូវដឹងថាខុនដូ គឺខុសពីប្រភេទលំនៅដ្ឋានបែបបុរី ព្រោះខុនដូចអាចរកទិញបានដោយគ្រប់ជនជាតិទាំងអស់ ដូច្នេះទីផ្សារនេះមិនមានការរឹតត្បិតទេ។
បើវាស់តែក្នុងស្រុកមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ យើងត្រូវវាស់ដល់ទីផ្សារអន្តរជាតិ។ បើវាស់លក្ខណៈទីផ្សារអន្តរជាតិ យើងត្រូវសិក្សាពីគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលដូចគ្នា ហើយបច្ចុប្បន្នយើងឃើញថា គោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល គឺបើកចំហរសម្រាប់ការវិនិយោគពីគ្រប់ទិសទីលើពិភពលោក។ វាធ្វើឱ្យមានការទាក់ទាញការវិនិយោគ។
បើប្រៀបធៀបនឹងតំបន់ផ្សេងៗ ដូចជាវៀតណាមនៅមានការរឹតបណ្តឹង មីយ៉ាន់ម៉ានៅមានការរឹតបណ្តឹង ថៃ ម៉ាឡេស៊ី និងសឹង្ហបូរី មានសាងសង់ខុនដូដូចគ្នា តែនៅមានការរឹតបណ្តឹង និងហិរញ្ញវត្ថុ។ វាមានន័យថា លុយទាល់តែយកគាត់ទៅទិញបាន ប៉ុន្តែប្រទេសយើង ចង់ចាយលុយចិនក៏ទិញបាន ចង់យកលុយដុល្លារមកទិញក៏បាន ដូច្នេះវាមានភាពងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ហើយដុល្លារនៅប្រទេសណាក៏គេប្រើប្រាស់ដែរ។
បើប្រៀបធៀបសឹង្ហបូរី មានប្រជាជនដើមតែ១,៥លាននាក់ទេ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នសឹង្ហបូរីមានជាង៥លាននាក់ ដោយសារចំណូលនៃជនជាតិបរទេស ដែលមករស់ប្រទេសសឹង្ហបូរី ដូច្នេះប្រទេសយើងក៏ដូចតែគ្នាដែរ ហើយអនាគត ការហូរចូលនៃជនជាតិបរទេសមកធ្វើការវិនិយោគ និងរស់នៅ និងបង្កើតអាជីវកម្មនៅកម្ពុជា នឹងមានកំណើនដូចគ្នា។ ដូច្នេះបើថ្លឹងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការវាពឹងផ្អែកគ្នាទៅវិញទៅមក។
តើលោកអាចពន្យល់បានទេទាក់ទងនឹងមូលហេតុ ដែលអ្នកវិនិយោគគួរវិនិយោគក្នុងវិស័យខុនដូសម្រាប់ផលចំណេញត្រឡប់?
មានមូលហេតុច្រើន ដែលយើងត្រូវវិនិយោគ ទី១ ខុនដូសំខាន់បំផុតគឺទីតាំង ព្រោះកន្លែងដែលសាងសង់ខុនដូ ជាទីតាំងដែលល្អ និងងាយស្រួលក្នុងការរស់នៅ ងាយស្រួលក្នុងការធ្វើដំណើរ ងាយស្រួលក្នុងការធ្វើការ ហើយបន្ទាប់មកគឺការឌីសាញ (រចនា) ដែលមានលក្ខណៈប្រណីត ល្អ បើប្រៀបធៀបជាមួយនឹងបុរី វីឡាគឺខុនដូស្អាតជាង។ ទី៣ គឺទាក់ទងនឹងប្រព័ន្ធសុវត្ថិភាព។ បើយើងនិយាយពីខុនដូ១០០ភាគរយ គឺសុវត្ថិភាពជាងរស់នៅតាមបុរី ឬវីឡា ដោយសារយើងអត់អាចដាក់ទុយោដាក់ក្នុងវីឡា និងប្រើទុយោដូចគ្នានៅក្នុងខុនដូ ព្រោះសម្ពាធទឹកខុសគ្នា។
ដូច្នេះគេប្រើប្រភេទទុយោគុណភាពល្អជាង ខ្សែភ្លើងល្អ ដើម្បីធានានូវសុវត្ថិភាព ហើយប្រព័ន្ធសុវត្ថិភាព និងប្រព័ន្ធសុវត្ថិភាពការពារអគ្គិសនីគឺរៀបចំបានល្អ។
ឧទាហរណ៍ យើងចំណាយលុយ១លានដុល្លារ ហើយទិញផ្ទះវីឡាមួយ ហើយបើយើងចំណាយលុយ១លានដុល្លារទិញខុនដូ។ ផ្ទះតម្លៃ១លានដុល្លារ អាចជួលបានតែ៣,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ ប៉ុន្តែបើយើងយក១លានដុល្លារមកទិញខុនដូ ហើយក្នុងមួយយូនីតតម្លៃ១០០,០០០ ដុល្លារ គឺយើងទិញ១០យូនីត ដោយក្នុងយូនីតយើងអាចជួលបាន៧០០ ទៅ១,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ។ ដូច្នេះការជួល១០ យូនីតអាចជួលបានចាប់ពី៧,០០០ ទៅ១០,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ។
បើប្រៀបធៀបនឹងតម្លៃជាមួយនឹងប្រទេសជិតខាង តើតម្លៃខុនដូនៅកម្ពុជាមានតម្លៃខុសគ្នាដូចម្តេចសម្រាប់ការវិនិយោគ?
បើនិយាយអំពីតម្លៃខុនដូនៅកម្ពុជា នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ វានៅតម្លៃល្អ បើប្រៀបធៀបក្នុងតំបន់។ យើងឃើញថា បើសិនតំបន់មានទីតាំងល្អៗបំផុត ដូចតំបន់កោះពេជ្រ យើងឃើញថា ខុនដូយើងមានតម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺ៥០០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ប៉ុន្តែបើយើងប្រៀបធៀបជាមួយនឹងប្រទេសជាប់យើង ឧទាហរណ៍វៀតណាម ខុនដូដែលមានតម្លៃថ្លៃគឺចាប់៨,០០០ ទៅ១០,០០០ដុល្លារមួយម៉ែត្រការ៉េ ។
នៅប្រទេសថៃវិញ ខុនដូមានតម្លៃចាប់១០,០០០ ទៅ១៨,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ សំរាប់ខុនដូស្ថិតនៅតំបន់កណ្តាលក្រុង ទីតាំងល្អ។ ចំណែកសឹង្ហបូរីវិញ តម្លៃខុដូមានឡើងទៅ១០០,០០០ ដុល្លាក៏មានដែរក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។
ដូច្នេះហើយនៅក្នុងតំបន់ តម្លៃនៃទីផ្សារខុនដូរបស់យើង គឺទទួលយកបាន អីចឹងហើយបានជាអ្នកវិនិយោគក្នុង និងក្រៅស្រុកនាំគ្នាទិញកាន់តែច្រើន។
តើអ្នកវិនិយោគពីក្រៅស្រុកភាគច្រើនមកពីប្រទេសណាខ្លះ?
អ្នកវិនិយោគមកពីក្រៅស្រុក គឺអាស្រ័យលើគម្រោង។ បើសិនគម្រោងមានការអភិវឌ្ឍធំភាគច្រើនមកពីសឹង្ហបូរី អ្នកទិញភាគច្រើនមកពីសឹង្ហបូរី។ បើសិនគម្រោងមានការអភិវឌ្ឍធំមកពីហុងកុង អ្នកទិញមកពីហុងកុង បើសិនគម្រោងមានអភិវឌ្ឍធំមកពីចិន អ្នកទិញភាគច្រើនមកពីចិន។ បើសិនគម្រោងមានកការអភិវឌ្ឍធំមកពីជប៉ុន អ្នកទិញមកពីជប៉ុន បើសិនគម្រោងមានអភិវឌ្ឍធំមកពីកូរ៉េ អ្នកទិញមកពីកូរ៉េភាគច្រើន។
ដូច្នេះអ្នកទិញមកពីក្រៅប្រទេស គឺអាស្រ័យលើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ប៉ុន្តែគម្រោងមួយចំនួនដែលរៀបចំបានល្អ និងត្រូវលក្ខខណ្ឌ អ្នកវិនិយោគមកពីគ្រប់ប្រទេសតែម្តង។
តើទីតាំងណាខ្លះ ដែលកំពុងមានប្រជាប្រិយភាពសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ និងការវិនិយោគខុនដូ?
ទីតាំងទី១ គឺតំបន់ជ្រោយចង្វារ ដោយសារបច្ចុប្បន្ន យើងឃើញមានការវិនិយោគកំពុងតែកើនឡើង ហើយហេតុអ្វីបានតំបន់ជ្រោយចង្វារ នាពេលអនាគតមានសក្កានុពលខ្លាំង ដោយសារវាមានទន្លេសងខាង។
នៅលើពិភពលោក ទោះអាមេរិកក៏ដោយ សឹង្ហបូរីក៏ដោយ សៀងហៃក៏ដោយ ហុងកុងក៏ដោយ តំបន់ដែលមានទន្លេសងខាង គឺជាតំបន់តម្លៃអចលនទ្រព្យថ្លៃបំផុត។ ដូច្នេះយើងឃើញថា តំបន់ជ្រោយចង្វារមានលក្ខខណ្ឌទាំងអស់នេះ ហើយទល់មុខទន្លេ យើងឃើញមានកោះពេជ្រ អីចឹងបានជាយើងឃើញអាគារមួយចំនួន មាននៅកោះពេជ្រច្រើន។ បន្ទាប់គឺផ្លូវ៦០ម៉ែត្រ ដោយសារតំបន់នោះគឺតំបន់ ដែលគេរៀបចំជាទីក្រុងថ្មីមួយ ហើយតំបន់ហ្នឹងប្រជុំដោយផ្សារទំនើប ដូចយើងឃើញគម្រោងAEON 3 គម្រោងជីបម៉ុង គម្រោងប៉េងហួត ផ្សារទំនើបផ្សេងៗពីសឹង្ហបូរី នៅក្នុងតំបន់នេះ ដូច្នេះវាទាក់ទងដល់ការវិនិយោគ។
ក្រៅពីតំបន់ទាំងនេះ តំបន់ទួលគោក គឺតំបន់ដែលមានសក្កានុពលដូចគ្នា ដោយសារតំបន់មានភាពងាយស្រួល ដែលសម្បូរដោយហាងទំនើបៗ ហាងញាំអាហារ សាលារៀន និងមន្ទីពេទ្យ ហើយវាជួយដល់ការរស់នៅមានភាពងាយស្រួល។
តើប្រភេទខុនដូណាខ្លះដែលមានប្រជាប្រិយសម្រាប់ការវិនិយោគ?
បច្ចុប្បន្នយើងមានខុនដូប្រភេទA ប្រភេទ B ប្រភេទ C។ តាមការពិតវាមានដល់ប្រភេទD។ តម្លៃខុនដូប្រភេទ A ចាប់ពី៣,៥០០ ទៅដល់៥,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយជាមួយខុនដូប្រភេទនេះ ប្រជាជនកម្ពុជាយើងពិបាក ក្នុងការទទួលយក ដោយ សារតម្លៃហួសសមត្ថភាពរបស់គាត់ ហើយមានតែអ្នកមានមួយចំនួនតូច បន្ទាប់មកគឺជនជាតិបរទេស។
ជាមួយខុនដូប្រភេទ B យើងឃើញថាមានប្រជាជនកម្ពុជា ចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរពីខុនដូប្រភេទC ដោយសារតម្លៃចាប់ពី២,០០០ ដល់៣,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយប្រភេទដែលពេញនិយមបំផុត គឺមានតម្លៃចាប់ពី១,៥០០ ទៅ២,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។
កាលពីពេលថ្មីៗនេះច្បាប់ស្តីពី សំណង់ត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ជាផ្លូវការ។ តើច្បាប់នេះ អាចជួយដល់វិស័យខុនដូយ៉ាងដូចម្តេច?
ខ្ញុំអបអរសាទរចំពោះការដាក់ចេញនូវច្បាប់ស្តីពី សំណង់ជាផ្លូវការ ។ វាជាសញ្ញាមួយល្អ។ទី១រដ្ឋាភិបាលយកចិត្តទុកដាក់ទៅដល់អ្នកប្រើប្រាស់ គឺអ្នកទិញខុនដូ ដូច្នេះរដ្ឋាភិបាលសិក្សារួចហើយពី A ដល់Z ថា តើគម្រោងហ្នឹងមានថវិកាគ្រប់គ្រាន់ ក្នុងការសាងសង់ឬអត់។ គម្រោងហ្នឹងលក្ខខណ្ឌ បទដ្ឋានបច្ចេកទេស និងច្បាប់សំណង់ច្បាស់លាស់ ឬអត់។
បើសិនជាគម្រោងមានគ្រប់លក្ខខណ្ឌ រដ្ឋាភិបាលអនុញ្ញាតឱ្យសាងសង់ ដូច្នេះវាជាសញ្ញាល្អមួយ សម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់ ទាំងប្រជាជនជាតិ និងអន្តរជាតិ៕
