ដោយៈយិន លាងគង់ស្ថាបនិកនិងជាអគ្គនាយក Propertyarea.asia
ភ្នំពេញៈ ព្រះអាទិត្យកំពុងស្រអាប់ ផ្ទៃមេឃពោរពេញដោយពពកខ្មៅ សេដ្ឋកិច្ចប្រទេសនានាបានដាំក្បាលចុះ និងកំពុងត្រៀមរះឡើងវិញ ជាមួយនឹងភាពប្រាកដប្រជាជាងមុន ។
សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា ដែលធ្លាប់សម្រេចបានកំនើនពីរខ្ទង់ និងសម្រេចបានកំនើនជាមធ្យមភាគជាង៧ភាគរយ ក្នុងរយៈពេលពីរទសវត្សរ៍ចុងក្រោយ បានដាំក្បាលចុះជាលើកដំបូងក្នុងរយៈពេល២០ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។
តើប្រទេសខ្លាសេដ្ឋកិច្ចអាស៊ី ដែលធនាគារអភិវឌ្ឈន៍អាស៊ីប្រសិទ្ឋនាមជា “ខ្លាសេដ្ឋកិច្ចថ្មី” នៅតំបន់អាស៊ីកាលពីឆ្នាំ២០១៥ កំពុងក្លាយជាខ្លាក្រដាសឬយ៉ាងណា? ខណៈផែនទីចង្អុលបង្ហាញផ្លូវបានគូសវាសរួចហើយ “គឺកម្ពុជានឹងក្លាយជាប្រទេសមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមកម្រិតខ្ពស់នៅឆ្នាំ២០៣០ និងក្លាយជាប្រទេសមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់នៅឆ្នាំ២០៥០” ។
វាជាការគូសវាសមួយប្រកប ដោយមហិច្ឆតា តែមានចក្ខុវិស័យច្បាស់លាស់របស់សម្តេចតេជោហ៊ុន សែននាយករដ្ឋមន្ត្រីនៃកម្ពុជា។
វិបត្តិឆ្នាំ២០០៨
ឆ្នាំ២០០៨ ជាវដ្តថ្មីមួយនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចសាកល បន្ទាប់ពីវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចអាស៊ីនៅឆ្នាំ១៩៩៧ ។ វិបត្តិឆ្នាំ១៩៩៧ មិនសូវរងផលប៉ះពាល់ដល់កម្ពុជានោះទេ ខណៈប្រជាជន នៅមានការយល់ដឹងនៅមានកម្រិត និងសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាមិនទាន់មានសញ្ញាងើបឡើងគួរ ឲ្យចាប់អារម្មណ៍នៅឡើយ។
ប៉ុន្តែមុនឆ្នាំ២០០៨ ប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរជាច្រើន បានទទួលផលប្រយោជន៍យ៉ាងក្រាស់ក្រែលពីកំនើននៃការវិនិយោគ ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ដែលមានសភាពដូច “ពពុះសាប៊ូ” ព្រោះការវិនិយោគនិងរីកចម្រើន លើវិស័យនេះនៅកំឡុងពេលនោះ កើតឡើងដោយសារមូលដ្ឋានមួយចំនួន ទី១ ជាការវិនិយោគតាមគ្នា ដោយមិនសូវមានជំនាញ ចំណេះដឹងច្បាស់លាស់ ទី២ ការក្រឡុកទីផ្សារ ឬការធ្វើឲ្យទីផ្សារពុះកញ្ជ្រោលពីអ្នកវិនិយោគបរទេស ទី៣ រដ្ឋាភិបាលមិនទាន់មានច្បាប់បទដ្ឋានគតិយុត្តិនានា សម្រាប់គ្រប់គ្រង តម្រែតម្រង់វិស័យនេះនៅឡើយ ទី៤ កំណើនតម្លៃនៃវិស័យអចលនទ្រព្យហក់ឡើងខ្ពស់ លើសអ្វីដែលបានរំពឹងទុក។
បន្ទាប់ពីការហ៊ោរកញ្ចៀវ នៅលើដែលដីសុវណ្ណភូមិជាលើកដំបូង ព្រះអាទិត្យបានស្រអាប់ ទឹកភ្នែកបានចាប់ផ្តើមហូរតិចៗ ប៉ុន្តែការវិនិយោគលើចំណេះដឹងរបស់ប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរចាប់ផ្តើមផុសផុសឡើងវិញ វាដូចជាបដិវត្តន៍ចំណេះដឹងមួយ ព្រោះសភាពបែបនេះ មិនធ្លាប់កើតមានក្នុងសង្គមខ្មែររាប់រយឆ្នាំ ប៉ុន្តែបែរជាប្រជាជនខ្មែរ ពិសេសអ្នកជំនួញអចលនទ្រព្យ ម្ចាស់អាជីវកម្មនានា បានចាប់ផ្តើមចេះចំណាយលុយទៅអង្គុយស្តាប់វាគ្មិនជាតិ អន្តរជាតិមកនិយាយឲ្យស្តាប់ពីភាពជាអ្នកដឹកនាំ ពីការចាប់ផ្តើមជំនួញ និងពីមូលដ្ឋានភាពជោគជ័យជាដើម។
ជាលទ្ឋផលក្រោយវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុសាកលកាលពីឆ្នាំ២០០៨ នៅសហរដ្ឋអាមេរិកមក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការវិនិយោគហាក់មានសភាពនឹងនជាងមុន មានសភាពហាប់ជាងមុន ដោយសារទី១ អ្នកបវិនិយោគក្នុងស្រុកមានចំណេះដឹងច្រើនជាងមុន ទី២ អ្នកវិនិយោគមានគោលដៅច្បាស់លាស់ជាងមុន និងដឹងថាទិញដើម្បីអ្វី ទី៣ មិនសូវមានការកកូកកាយពីវិនិយោគិនបរទេស។
ទី៣ រដ្ឋាភិបាលកាន់តែមានភាពចាស់ទុំ មន្ត្រីរដ្ឋាភិបាលកាន់តែចេះដឹងជាងមុន ដោយបានកសាងច្បាប់ បទដ្ឋានគតិយុត្តិជាច្រើន ពិសេសច្បាប់ “សហកម្មសិទ្ឋ”កាលពី ឆ្នាំ២០១០ ដែលអនុញ្ញាត្តឲ្យជនបរទេសអាចទិញផ្ទះ ចាប់ពីជាន់ទី១ឡើងបាន ទី៤ ការរីកចម្រើននៃសេដ្ឋកិច្ច ជីវភាពប្រជាពលរដ្ឋកាន់តែប្រសើរឡើង និងទី៥ លំហូរទុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសកើនឡើងយ៉ាងគំហុក។
មូលដ្ឋានច្បាប់ គតិយុត្តិ
ការកសាងបទដ្ឋានច្បាប់ជាច្រើន រួមមាន ច្បាប់សហកម្មសិទ្ឋ ការធ្វើសមាហរណកម្មច្បាប់វិនិយោគ ដែលអនុញ្ញាត្តឲ្យជនបរទេសអាចវិនិយោគនៅកម្ពុជា ដោយប្រើប្រាស់ទុនរបស់ខ្លួន១០០ភាគរយ ការកសាងច្បាប់ពន្ឋ ដែលអនុញ្ញាត្តឲ្យជនបរទេសអាចយកប្រាក់ចំណេញចេញទៅបរទេសបានងាយស្រួល និងបង់ពន្ឋដោយមិនមានភាពស្មុគ្រស្មាញ សុទ្ឋតែជាមូលដ្ឋានរ៉ឹងមាំ និងមិនអាចប្រកែកបាន ក្នុងការរុញនាវាកម្ពុជាឆ្ពោះទៅមុខយ៉ាងលឿន និងត្រចះត្រចង់។
គ្មានមូលដ្ឋានគោលនយោបាយ ផែនការយុទ្ឋសាស្ត្រ និងចក្ចុវិស័យច្បាស់លាស់របស់រដ្ឋាភិបាល គ្មានសន្តិភាព ស្ថេរភាពនយោបាយ សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាមិនសម្រេចបានកំនើនខ្ពស់នោះទេ ហើយក្រុមហ៊ុនលំដាប់ពិភពលោកដូចជា Century21 , KW Cambodia, ERA Cambodia , CBRE Cambodia R&F Property, AEON Group Urban Village ជាដើម នឹងមិនមកកាន់កម្ពុជានោះទេ។
ការឈានជើងចូលមកដល់របស់ក្រុមហ៊ុនធំៗ លំដាប់យក្សលើពិភពលោក មិនមែនជារឿងចៃដន្យនោះទេ ប៉ុន្តែពួកគេបានសិក្សាច្បាស់លាស់រួចហើយ ទើបសម្រេចចិត្តមកវិនិយោគនៅកម្ពុជា។ ពួកគេការសិក្សាទៅលើកត្តាសន្តិភាព និងស្ថេរភាពសង្គមរយៈពេលវែង និងអាចទុកចិត្តបាន ទី២ សិក្សាលើសេដ្ឋកិច្ច និងកំនើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងទី៣ សិក្សាទៅលើមូលដ្ឋានច្បាប់ បទដ្ឋានគតិយុត្តិនានាថា តើមានភាពស្មុគ្រស្មាញឬបើកចំហជាដើម។
សេដ្ឋវិទូកម្ពុជា បានមើលឃើញមូលដ្ឋានទាំងបីខាងលើនេះ ដោយហេតុផលជាច្រើន។
លោកបណ្ឌិតម៉ី កល្យាណ ទីប្រឹក្សាជាន់ខ្ពស់ នៃឧត្តមក្រុមប្រឹក្សាសេដ្ឋកិច្ចជាតិបានថ្លែងថា ការកសាងមូលដ្ឋានគ្រឹះរ៉ឹងមាំនៃសង្គមសេដ្ឋកិច្ច ច្បាប់នានារបស់រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា ពិតជាផ្នែកមួយដ៏សំខាន់ ក្នុងការទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគជប៉ុន ដែលមិនងាយទៅកាន់ប្រទេសណាមួយ ប៉ុន្តែពួកគេបានសម្រេចចិត្តមកកម្ពុជា និងកំពុងរៀបចំមូលដ្ឋានវិនិយោគរយៈពេលវែងនៅកម្ពុជារួចហើយ។
វិបត្តិជំងឺកូវីដ១៩
វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ត្រូវបាអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិមើលឃើញប្រទេសនេះ ប្រៀបដូចជា “កូនក្រមុំមួយ” ដោយសារផលចំណេញពីការវិនិយោគរបស់ប្រទេសកម្ពុជា មានផលចំណេញខ្ពស់ ធៀបជាមួយបណ្តាប្រទេសមួយចំនួន ក្នុងតំបន់អាស៊ាន ពិសេសកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងស្ថេរភាពសង្គមដែលពួកគេអាចទុកចិត្តបាន។
តាមរយៈភាពអំណោយផល កាលានុវត្តន៍ភាពបែបនេះហើយ ទើបទុនវិនិយោគទំហំ៦០ពាន់លានដុល្លារ បានចាក់ចូលក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ក្នុងងរយៈពេល២០ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដែលធ្វើឲ្យវិស័យនេះបានក្លាយជាកំលាំងចលករទប់ និងជំរុញកំនើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាដ៏ខ្លាំងក្លា។
មន្ត្រីជាន់ខ្ពស់រដ្ឋាភិបាលបានទទួលស្គាល់ជាលើកដំបូងថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាបានក្លាយជា “ជន្ទល់” ដ៏រ៉ឹងមាំ ក្នុងការទប់ការដើរថយក្រោយ នៃសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាក្នុងឆ្នាំ២០២០មិនឲ្យថយចុះខ្លាំង។
រដ្ឋមន្ត្រីប្រតិភូអមនាយករដ្ឋមន្ត្រី និងជារដ្ឋលេខាធិការប្រចាំការនៃក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុបានថ្លែងកាលពីពេលថ្មីៗនេះថា “វិស័យអចលនទ្រព្យបានក្លាយជាជន្ទល់រ៉ឹងមាំ ក្នុងការទប់សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាមិនឲ្យដើរថយក្រោយ ដោយអត្រាកំនើននៅសល់ត្រឹម-3ភាគរយ” ។
ប៉ុន្តែវិបត្តិជំងឺកូវីដដ៏អូសបន្លាយនេះ បានធ្វើឲ្យកម្ពុជានិងពិភពលោកជួបភាពសោកសៅ និងសោកនាដកម្មមិនធ្លាប់មាន ស្របពេលសេដ្ឋវិទូនានាលើពិភពលោក បានចាត់ទុកវិបត្តិនេះមានសភាព “អាក្រក់ជាង” វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចក្រោយសង្គ្រាមលោកលើកទី២ និងអាក្រក់ជាងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុសាកលឆ្នាំ២០០៨ រាប់ដង។
តើអ្នកនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ទាំងភ្នាក់ងារ ទាំងវិនិយោគិនជាតិ អន្តរជាតិបានរៀនសូត្រអ្វីពីវិបត្តិនេះ? តើវិស័យនេះនឹងប្រែប្រូលដូចម្តេច? ក្រោយវដ្តក្រឡាប់ចាក់នៃសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកចំនួនពីរលើកនាពេលនេះ?។
តើវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងវិវត្តន៍បែបណា?
វាជាសំណួរធំមួយ ដែលត្រូវវិភាគដោយឈរលើមូលដ្ឋានវិទ្យាសាស្ត្រផង និងការព្យាករណ៍ដោយផ្អែកលើនិន្នាការសង្គមផង។
វិភាគឈរលើមូលដ្ឋានវិទ្យាសាស្ត្រ និងកត្តាឡូសិក គឺវិស័យនេះនៅតែរក្សាកំនើនដោយសារ ទី១ ភាសាខ្មែរនិយមយកមកនិយាយ គឺដីមិនកើតទេ តែមនុស្សកើតរាល់ថ្ងៃ ទី២ កំនើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋនឹងកើនឡើងវិញ បន្ទាប់ពីវិបត្តិនេះ ព្រោះផលទុនជាតិសរុបនឹងកើនឡើង ដោយសារ World Bank, ADB, IMF, AMRO បានព្យាករណ៍ថាសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា នឹងសម្រេចកំនើនក្នុងរង្វង់៤ភាគរយនៅឆ្នាំនេះ ទោះជាកម្ពុជាកំពុងជាប់ផុងក្នុងវិបត្តិជំងឺកូវីដក្តី។
ទី៣ លំហូរទុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស នឹងកើនឡើងវិញនៅឆ្នាំ២០២២ខាងមុខ ដោយសារ កម្ពុជាបានចុះកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរីជាមួយមហាមិត្តចិន កាលពីដើមឆ្នាំ២០២១នេះ កម្ពុជាបានបញ្ចប់ការចចារកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរី ជាមួយសាធារណៈរដ្ឋកូរ៉េ ទី៣ កម្ពុជាបានចុះកិច្ចព្រមព្រៀង ជាមួយដៃគូពាណិជ្ជកម្មគ្រប់ជ្រុងជ្រោយកម្រិតតំបន់ (RCEP) ទី៤ រដ្ឋាភិបាលនឹងអនុម័តច្បាប់វិនិយោគថ្មី ដែលមានការបើកទូលាយជាងមុន ងាយស្រួលជាងមុន និងកាត់បន្ថយការិយាធិបតេយ្យកាន់តែច្រើន។
ការព្យាករណ៍ៈ ច្បាល់លាស់ហើយ មូលដ្ឋាននៃការរីកចម្រើនសេដ្ឋកិច្ច ស្ថេរភាពនយោបាយរយៈពេលវែង និងមូលដ្ឋានច្បាប់បើកចំហ ជាមូលដ្ឋានមិនអាចខ្វះបានក្នុងការរុញកំនើនសេដ្ឋកិច្ចជាតិកម្ពុជា ព្រោះបើសេដ្ឋកិច្ចមិនកើនឡើង តែដាំក្បាលចុះ គ្មានអ្នកវិនិយោគណាហ៊ានវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះទេ។
មួយផ្នែកទៀត គឺដោយសារមូលដ្ឋានរ៉ឹងមាំនៃកំលាំងចលករសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា ក៏នឹងងើបឡើងវិញលឿនផងដែរ ដូចជា វិស័យវាយណភ័ណ្ឌកាត់ដេរ និងស្បែកជើងនៅតែរក្សាកំនើននៃការនាំចេញ វិស័យកសិកម្មកំពុងងើបឡើង វិស័យទេសចរណ៍នឹងងើបឡើងវិញ ពិតណាស់វានឹងក្លាយជាមូលដ្ឋានមិនអាចខ្វះបាន ក្នុងការរុញវិស័យអចលនទ្រព្យ ឲ្យមានភាពរីកចម្រើន ដោយសារទី១ សេដ្ឋកិច្ចកើនឡើង ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋកើនឡើង នឹងធ្វើឲ្យប្រជាពលរដ្ឋមានលទ្ឋភាពទិញលំនៅដ្ឋាន ខុនដូ ដីធ្លីកាន់តែច្រើន។
ទី២ ទំនុកចិត្ត និងការស្គាល់ពីទីផ្សារកាន់តែច្បាស់លាស់ នឹងធ្វើឲ្យប្រជាពលរដ្ឋ នៅតែបន្តវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះច្រើន ដោយសារការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ឋរបស់រដ្ឋាភិបាល ការរីកចម្រើននៃផ្នែកនគរូបនីយកម្ម កំនើនប្រជាសាស្ត្រជាដើម។ ទី៣ លំហូរទុនវិនិយោគពីបរទេសនឹងកើនឡើង ដោយសារកម្ពុជានឹងក្លាយជាខ្លាសេដ្ឋកិច្ចអាស៊ីពិតប្រាកដនៅឆ្នាំ២០៣០ ដែលប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សម្នាក់នឹងកើនដល់ចន្លោះ៣៨០០ដល់១២,០០០ដុល្លារសម្រាប់មនុស្សម្នាក់ក្នុងមួយឆ្នាំ ទី៤ ផលចំណេញពីការវិនិយោគនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ និងទី៥ ការវិនិយោគរបស់ប្រជាពលរដ្ឋក្នុងស្រុក និងអន្តរជាតិបាននិងកំពុងធ្វើឡើង ដោយឈរលើមូលដ្ឋានចំណេះដឹង ជំនាញច្បាស់លាស់ជាងមុន ចេះវិភាគនិងថ្លឹងថ្លែងច្រើនជាងមុន៕
