ដោយៈ ជេស៊ីកា
ភ្នំពេញៈ របៀបរៀបចំកិច្ចសន្យាលក់-ទិញអចលនវត្ថុឲ្យបានត្រឹមត្រូវកិច្ចសន្យាជាការព្រមព្រៀងរវាងគូភាគី ដើម្បីផ្តល់ឲ្យ និងទទួលយកនូវកម្មវត្ថុអ្វីមួយ ពិសេសលើវិស័យអចលនទ្រព្យពិតជាមានសារៈសំខាន់ណាស់។
តើកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យ ដែលមានភាពត្រឹមត្រូវ និងសុពលភាពផ្លូវច្បាប់ត្រូវមានអ្វីខ្លះ
តើកិច្ចសន្យាទិញលក់មានភាពត្រឹមត្រូវ និងមានសង្គតភាព ឬសុពលភាពផ្លូវច្បាប់មានអ្វីខ្លះ?
ជាទូទៅកិច្ចសន្យាលក់ ទិញអចលនវត្ថុមានច្រើនបែប ច្រើនទម្រង់ មានវែង មានខ្លី មានលក្ខខណ្ឌចងកាតព្វកិច្ចច្រើនឬតិច អាស្រ័យទៅតាមការព្រមព្រៀងរបស់គូភាគី ឬអាស្រ័យទៅលើអ្នកតាក់តែងកិច្ចសន្យានោះផងដែរ។
កិច្ចសន្យាលក់-ទិញអចលនវត្ថុខ្លះ គេនិយមសរសេរខ្លីៗ ហើយអ្នកខ្លះទៀត ក៏និយមសរសេរវែងអន្លាយ ទៅតាមខ្លឹមសារដែលបានចចារ និងព្រមព្រៀងគ្នារវាងគូភាគី និងមេធាវី ។
ខាងក្រោមនេះជាគម្រូ ឬទំរង់នៃកិច្ចសន្យាលក់-ទិញអចលនវត្ថុ (ដី និងផ្ទះ) មួយប្រភេទ ដែលអ្នកច្បាប់ ឬមេធាវីចូលចិត្ត ឬនិយមប្រើ។
១) បាវនាជាតិ
“ព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា ជាតិ សាសនា ព្រះមហាក្សត្រ” ចំណុចនេះ តាមការនិយមចូលចិត្តរបស់អ្នកតាក់តែងកិច្ចសន្យា គេអាចដាក់ក៏បាន មិនដាក់ក៏បាន ប៉ុន្តែភាគច្រើនគឺគេដាក់ ដើម្បីលើកតម្កើងពី បាវនាជាតិ របស់ប្រទេសកម្ពុជា។
២) ចំណងជើងនៃកិច្ចសន្យា
អ្នកត្រូវតែដាក់ ហើយដាក់ឲ្យសមទៅនឹងកម្មវត្ថុ នៃកិច្ចសន្យា ដែលមានចែងក្នុងប្រការ១។ សម្រាប់កិច្ចសន្យាលក់ទិញអចលនវត្ថុនេះ គេអាចដាក់ឲ្យចំទៅតាមកម្មវត្ថុតែម្តងក៏បាន ឧទាហរណ៍ថា បើកិច្ចសន្យាលក់-ទិញនោះ សំដៅទៅលើការលក់ និងទិញ ផ្ទះល្វែង គេអាចដាក់ចំណងជើងឲ្យចំថា “កិច្ចសន្យាលក់-ទិញផ្ទះល្វែង ឬកិច្ចសន្យាលក់-ទិញអចលនវត្ថុ ឬកិច្ចសន្យាលក់-ទិញដី និងផ្ទះក៏បាន”។
៣) ទីកន្លែង និងកាលបរិច្ឆេទនៃកិច្ចសន្យា
សម្រាប់អ្នកច្បាប់ ឬមេធាវី គេចូលចិត្តសរសេរកិច្ចសន្យា ដែលមានកំណត់ និងបញ្ជាក់ពីទីកន្លែងចុះកិច្ចសន្យា និងកាលបរិច្ឆេទនៃកិច្ចសន្យា នៅផ្នែកខាងលើបន្ទាប់ពីចំណងជើងនៃកិច្ចសន្យា។
ឧទាហរណ៍ កិច្ចសន្យានេះ ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅថ្ងៃទី០១ ខែ០១ ឆ្នាំ២០១៩ នៅរាជធានីភ្នំពេញ ប៉ុន្តែទោះជាយ៉ាងណា លោកអ្នកក៏អាចសរសេរទីកន្លែង និងកាលបរិច្ឆេទនៅផ្នែកខាងក្រោម បន្ទាប់ពីផ្នែកនៃសក្ខីកម្មនៃកិច្ចសន្យា។
៤) ព័ត៌មានរបស់គូភាគី នៃកិច្ចសន្យា
ចំនុចនេះក៏សំខាន់ណាស់ដែរ ដែលអ្នកត្រូវតែដាក់ព័ត៌មានរបស់គូភាគីនៃកិច្ចសន្យាជាព័ត៌មានបឋម ដែលក្នុងកិច្ចសន្យានីមួយៗ មិនអាចខ្វះបាន។ នៅចំនុចព័ត៌មានរបស់គូភាគីនេះ អ្នកត្រូវចងចាំថា គូភាគី អាចជារវាងវន្តបុគ្គល និងរូបវន្តបុគ្គល ឬរូបវន្តបុគ្គល និងនីតិបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គល និងនីតិបុគ្គល ។
ក្នុងករណីកិច្ចសន្យា ត្រូវបានរៀបចំឡើងរវាងរូបវន្តបុគ្គល និងរូបវន្តបុគ្គល នោះកិច្ចសន្យា ត្រូវសរសេរ ព័ត៌មានរបស់គូភាគី ដោយចាប់ផ្តើមពី ឈ្មោះ ភេទ អាយុ អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ ឬលិខិតឆ្លងដែន លេខ និងកាលបរិច្ឆេទរបស់វា អាសយដ្ឋាន ឬ ទីលំនៅអចិន្ត្រៃយ៍របស់គូភាគី។ ក្នុងករណីកិច្ចសន្យាត្រូវបានធ្វើឡើង ដោយមានភាគីណាមួយ ជានីតិបុគ្គល អ្នកត្រូវចាប់ផ្តើមដោយឈ្មោះរបស់ក្រុមហ៊ុន ដែលបានចុះបញ្ជីស្របច្បាប់ លេខចុះបញ្ជី កាលបរិច្ឆេទចុះបញ្ជី ការិយាល័យចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុន ឈ្មោះ និងតួនាទីរបស់អ្នកតំណាងរបស់ក្រុមហ៊ុន។
៥) កម្មវត្ថុនៃកិច្ចសន្យា ឬគោលបំណងនៃកិច្ចសន្យា
ត្រង់ចំណុចកម្មវត្ថុនេះ គេអាចប្រើពាក្យថា “ការលក់ទិញអចលនវត្ថុ” ក៏បាន គេអាចប្រើពាក្យ “គោលបំណងនៃកិច្ចសន្យា” ក៏បាន ឬប្រើពាក្យ “កម្មវត្ថុនៃកិច្ចសន្យា” ក៏បាន តាមការនិយម ។
នៅក្នុងចំណុចឬប្រការនេះ គេត្រូវសរសេរអំពីគោលបំណងរបស់អ្នកលក់ និងអ្នកទិញឲ្យបានច្បាស់ ថាតើគាត់ចង់លក់ និងទិញអ្វី? បើកម្មវត្ថុនោះជា “ផ្ទះល្វែង” គេត្រូវសរសេរឲ្យច្បាស់ថា “ដី និងផ្ទះល្វែង មួយកន្លែង/ល្វែង លេខ…ផ្លូវ…ភូមិ…………ឃុំ/សង្កាត់ …………… ស្រុក/ខណ្ឌ………………………ខេត្ត/ក្រុង………………… ។
៦) តម្លៃលក់-ទិញ និងលក្ខខណ្ឌនៃការទូទាត់
តម្លៃលក់-ទិញអចលនវត្ថុ និងលក្ខខណ្ឌទូទាត់ប្រាក់ថ្លៃលក់-ទិញអចលនវត្ថុ គឺជាលក្ខខណ្ឌដែលជាទូទៅ ត្រូវបានចែងយ៉ាងច្បាស់អាស្រ័យទៅតាមការចរចា និងការព្រមព្រៀងរវាងគូភាគីនៃកិច្ចសន្យា។ តម្លៃលក់-ទិញអចលនវត្ថុ និងលក្ខខណ្ឌទូទាត់ប្រាក់ ជាទូទៅត្រូវបានសរសេរឡើងក្នុងប្រការ ២ នៃកិច្ចសន្យា បន្ទាប់ពី កម្មវត្ថុនៃកិច្ចសន្យា ហើយការទូទាត់ប្រាក់ថ្លៃ លក់-ទិញអចលនវត្ថុ ជាទូទៅមាន ៣ ទៅ ៤ ដំណាក់កាល អាស្រ័យទៅតាមព្រមព្រៀង និងការចចាររវាងគូភាគី ។
៧) ការចុះបញ្ជី ការផ្ទេរសិទ្ធិ ការចំណាយ និងការបង់ពន្ធផ្សេងៗ
ក្នុងប្រការនេះ ត្រូវចែងអំពីអ្នកទទួលខុសត្រូវ ក្នុងការរត់ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនវត្ថុ ពីអ្នកលក់ទៅអ្នកទិញ ហើយត្រូវចែងឲ្យច្បាស់ ពីការផ្ទេរសិទ្ធិនោះ តើពីប្លង់ទន់ ទៅប្លង់ទន់? ឬពីប្លង់ទន់ ទៅប្លង់រឹង? ឬពីប្លង់រឹង ទៅប្លង់រឹង? ជាដើម ភាគីណាជាអ្នករត់ការកាត់ឈ្មោះផ្ទេរសិទ្ធិនោះ? ភាគីណាទទួលខុសត្រូវលើការចំណាយ និងការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ឬពន្ធផ្ទេរសិទ្ធិ៤% ជាដើម ហើយត្រូវប្រើរយៈពេលរត់ការប៉ុន្មានថ្ងៃ ប៉ុន្មានខែ លក្ខខណ្ឌពិន័យ និងការអនុគ្រោះផ្សេងៗ ក្នុងករណីការចុះបញ្ជី ឬការផ្ទេរសិទ្ធិមិនបានជោគជ័យ ឬមានបញ្ហាអាកខាន ជាដើម។
៨) ការធានា កាតព្វកិច្ច និងការទទួលខុសត្រូវរបស់គូភាគី
នេះជាប្រការមួយដែលត្រូវតែដាក់ និងចែងឲ្យច្បាស់ពីការធានា និងការទទួលខុសត្រូវ របស់ភាគីនីមួយៗនៅក្នុងកិច្ចសន្យា ជៀសវាងមានជំលោះ ឬការមិនគោរព ឬអនុលោមតាមខ្លឹមសារ នៃកិច្ចសន្យារបស់ភាគីណាមួយ ។ ក្នុងប្រការមានរបៀបសរសេរពីរយ៉ាង គឺគេអាចរួមបញ្ចូល ការធានា និងការទទួលខុសត្រូវរបស់គូភាគី ក្នុងប្រការតែមួយ ប៉ុន្តែបែងចែកជាផ្នែករបស់អ្នកលក់ និងអ្នកទិញឬបំបែកជា ពីរប្រការផ្សេងគ្នា ដោយដាក់ការធានា និងការទទួលខុសត្រូវ របស់អ្នកលក់ដាច់មួយប្រការតែឯង ហើយអ្នកទិញដាច់តែមួយប្រការម្នាក់ឯង៕
