ដោយៈ សុផារី
ប្រទេសចិនៈ កាលពីឆ្នាំមុន មានព័ត៌មានអំពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យធំៗរបស់ចិន ដូចជាក្រុមហ៊ុន Evergrande ដែលបានពន្យាពេលសងបំណុលជាមួយក្រុមហ៊ុនដៃគូ ដែលរហូតពេលនេះ វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន នឹងមិនប៉ះពាល់ដល់ក្រុមហ៊ុនតែមួយទេ ប៉ុន្តែកំពុងប៉ះពាល់ដល់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យចិនស្ទើរតែទាំងអស់។
សារព័ត៌មាន Bloomberg ចុះផ្សាយនៅថ្ងៃទី២១ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២២នេះថា ពេលនេះអតិថិជន ដែលទិញអចលនទ្រព្យនៅចិន បានឈប់សងបំណុលអចលនទ្រព្យ លើគម្រោងជាង៣០១ នៅក្នុងទីក្រុងចំនួន៩១ ដោយសារតែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ មិនអាចបញ្ចប់ការសាងសង់ និងប្រគល់ផ្ទះទាន់ពេលកំណត់ ទោះបីជាអតិថិជនបានខ្ចីលុយ ដើម្បីបង់រួចហើយក៏ដោយ។
ជាទូទៅ ការកក់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសចិន មានលក្ខណៈខុសប្លែកពីប្រទេសផ្សេង ដោយការកក់ផ្ទះ ឬការទិញផ្ទះ ត្រូវបង់ប្រាក់កម្ចីភ្លាមៗ មុនពេលផ្ទះល្វែងត្រូវបានសាងសង់បញ្ចប់។
តើអ្វីដែលធ្វើឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ របស់ប្រទេសចិនឈានមកដល់ចំណុចនេះ?។
មានមូលហេតុឬកត្តាជាច្រើន ដែលបណ្តាលឲ្យវិស័យនេះដាំក្បាលចុះ ដែលកត្តាទាំងនោះរួមមាន កត្តាទី១ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចចិន ដែលបានរីកលូតលាស់លឿនរហ័ស បន្ទាប់ពីប្រទេសចាប់ផ្តើមអភិវឌ្ឍន៍ ចេញពីសេដ្ឋកិច្ចដែលពឹងលើកសិកម្ម ទៅជាពឹងលើឧស្សាហកម្មតាំងពី២០ឆ្នាំមុន។ ជាលទ្ធផល ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនមានការកើនឡើង ហើយចាប់ផ្តើមស្វែងរកកន្លែងស្នាក់នៅល្អជាងមុន ដូចជា “ផ្ទះល្វែង” ជាដើម ដើម្បីលើកកម្ពស់គុណភាពជីវិតឱ្យកាន់តែប្រសើរឡើង។
កត្តាទី២ ក្រុមកម្លាំងពលកម្មនៅក្នុងប្រទេសចិនមានចំនួនច្រើន ដែលមានតម្រូវការផ្ទះល្វែងខ្ពស់ៗជាច្រើន។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យចិន ក៏បានចាប់ផ្ដើមឃើញឱកាសក្នុងអាជីវកម្មមួយនេះ។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសចិន បាននិងកំពុងរីកចម្រើនឥតឈប់ឈរ អស់រយៈពេល២០ឆ្នាំ ហើយដែលមានកំណើនច្រើនជាង GDP នៅប្រទេសចិនទៅទៀត។
សារព័ត៌មាន CNN ចុះផ្សាយនៅថ្ងៃទី១៤ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២២ថា ទិន្នន័យផ្លូវការបង្ហាញថា ពីឆ្នាំ២០០០ ដល់ឆ្នាំ២០២១ GDP របស់ប្រទេសចិនបានកើនឡើង១៤ដង ខណៈវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន កើនឡើង៤៤ដង។ បច្ចុប្បន្ននេះ វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន គ្របដណ្តប់ជាង៣០ភាគរយ នៃGDPរបស់ប្រទេសចិន ដែលនេះជាសមាមាត្រធំបំផុតនៅលើពិភពលោក។
ទោះយ៉ាងណាក្តី អចលនទ្រព្យចិនរីកចម្រើនក្នុងទំហំធំពេក ដែលលើសពីតម្រូវការជាក់ស្តែង បានបណ្តាលឱ្យមានបញ្ហា ក្នុងការចំណាយលើការសាងសង់ ដែលវាមិនមានតុល្យភាពនឹងតម្លៃ នៃចំនួនយូនីតដែលត្រូវបានកក់ឡើយ។
កត្តាទី៣ ការរាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩ បានធ្វើឱ្យសេដ្ឋកិច្ចចិនធ្លាក់ចុះ និងធ្វើឱ្យបំណុលគ្រួសារបន្តកើនឡើង។ បំណុលគ្រួសារប្រៀបធៀបនឹង GDP បានកើនឡើងពី៥៥,៥ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ២០២០ ដល់៦១,៦ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ២០២២ ដែលធ្វើឱ្យប្រជាជនចិនជាច្រើន គ្មានគំនិតចង់ទិញអចលនទ្រព្យទេ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។
សារព័ត៌មាន Bloomberg ចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី៦ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២២នេះ បានស្រង់សម្តីលោក Zhang Xiaojing នាយកវិទ្យាស្ថានជាតិហិរញ្ញវត្ថុ និងអភិវឌ្ឍន៍ថា បំណុលសរុបរបស់ចិន ប្រៀបធៀបនឹងផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប ត្រូវបានព្យាករណ៍ថា នឹងកើនឡើង១១,៣ពិន្ទុភាគរយ ឡើងដល់រង្វង់២៧៥% នៅឆ្នាំ២០២២នេះ។
កត្តាទី៤ ការខ្ចីប្រាក់របស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យទាំងនោះ ដើម្បីវិនិយោគលើមុខជំនួញផ្សេងទៀត ដូចជា អាជីវកម្មសួនកម្សាន្ត ផ្សារទំនើប ក្លឹបបាល់ទាត់ រួមទាំងអាជីវកម្មរថយន្តអគ្គិសនីជាដើម ហាក់មិនបានទទួលផលល្អប្រសើរដូចដែលរំពឹងនោះទេ។ ហេតុនេះហើយ ធ្វើឱ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើនចាប់ផ្តើមចំណាយច្រើន និងជំពាក់បំណុលគេយ៉ាងច្រើន។
ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យចិន កំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាសាច់ប្រាក់ ដោយសារមិនមានប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ សម្រាប់ចំណាយលើការសាងសង់ របស់អ្នកផ្គត់ផ្គង់នោះទេ ហើយត្រូវបែងចែកលុយច្រើន ដើម្បីសងបំណុលផងនោះ ដែលធ្វើឱ្យមិនអាចសាងសង់គំរោងបញ្ចប់ទាន់ពេលវេលាបាន។
បន្ថែមលើសនេះ អ្នកទិញអចលនទ្រព្យខ្លះ បានសងប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ ប៉ុន្តែផ្ទះល្វែង នៅតែសាងសង់មិនទាន់ចប់ រហូតដល់អ្នកទិញជាច្រើន បានប្រមូលផ្តុំគ្នាឈប់បង់រំលស់ផ្ទះ ជាមួយធនាគារ ដែលធ្វើឲ្យបញ្ហាកង្វះសាច់ប្រាក់កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើង នៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឈានមុខទាំងនេះ។
តើវិបត្តិខាងលើនេះប៉ះពាល់យ៉ាងណាដល់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា?
ឆ្លើយតបនឹងសំណួររបស់អ្នកសារព័ត៌មាន នៅក្នុងសន្និសិទមួយនៅដើមខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២២នេះ អ្នកនាង គឹម គិនកេសា ជាអ្នកស្រាវជ្រាវជាន់ខ្ពស់ផ្នែកអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodiaបានមានប្រសាសន៍ថា វិបត្តិអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសចិន អាចជះឥទ្ធិពលមកកាន់ផ្នែកជាច្រើន មិនថានៅក្នុងប្រទេសចិន និងផ្នែកនានានៃពិភពលោកទាំងមូល ប៉ុន្តែសម្រាប់កម្ពុជាមានបញ្ហា ដែលសំខាន់ និងគួរផ្តោតអារម្មណ៍ជាជាងបញ្ហាវិបត្តិអចលនទ្រព្យ ដែលកំពុងកើតមានឡើងនៅក្នុងប្រទេសចិន។
អ្នកនាងយល់ថា “ជាការពិតសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា និងប្រទេសចិនមានទំនាក់ទំនងគ្នា។ ប្រសិនបើសម្លឹងមើលលើលំហូរវិនិយោគ របស់ប្រទេសចិន មកកាន់សេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសនានា បញ្ហាអចលនទ្រព្យនេះកើតឡើងនៅក្នុងប្រទេសចិនក៏ពិតមែន តែវាជះឥទិ្ធពលដល់ផ្នែកសំខាន់ៗ នៅក្នុងប្រទេសចិន ក៏ដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក អឺរ៉ុប ជាដើម”។
អ្នកនាងមានប្រសាសន៍ថា សម្រាប់កម្ពុជា ទោះបីជាទុនវិនិយោគបរទេសភាគច្រើន នៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ហូរចូលមកពីប្រទេសចិនក្តី តែកម្ពុជាក៏មានប្រភពទុនវិនិយោគ វិស័យអចលនទ្រព្យពីសំណាក់ប្រទេសផ្សេងទៀតជាច្រើន ដូចជា ប្រទេសសិង្ហបុរី ហុងកុង ប្រទេសនានានៅក្នុងតំបន់អាស៊ី ជាដើម”។
អ្នកនាងបន្តថា “ក្នុងបរិបទតម្រូវការរបស់អតិថិជន មានភាពស្រដៀងគ្នាដែរ ជាពិសេសសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ដែលកំពុងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅកម្ពុជា ជនជាតិចិនត្រូវបានកំណត់ជាអតិថិជនគោលដៅ”។ អ្នកនាងបន្ថែមថា “យ៉ាងណាក្តី ក៏មានតម្រូវការពីសំណាក់អ្នកទិញសញ្ជាតិផ្សេងៗ ក្រៅពីជនជាតិចិនផងដែរ”។
ទោះជាយ៉ាងណាក្តី អ្នកជំនាញរូបនេះលើកឡើងថា បញ្ហាប្រឈម ដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជាងនេះនោះ រួមមាន ផលប៉ះពាល់លើអំណាចទិញរបស់ប្រជាជនកម្ពុជា ចំណូលជាមធ្យមរបស់អតិថិជនកម្ពុជា បញ្ហាអតិផរណា ការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ ជាបញ្ហាដែលអាចជះឥទិ្ធពលដល់តម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យ និងដើមទុនវិនិយោគរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា៕
