តើការដោះស្រាយបញ្ហាអចលនទ្រព្យជាប់គាំងនៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុ គួរធ្វើបែបណា?

ដោយៈ សុផារី

ព្រះសីហនុៈ ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ខេត្តព្រះសីហនុមានការអភិវឌ្ឍយ៉ាងកំហុក ជាពិសេសការវិនិយោគចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ២០១៧ ដល់ចុងឆ្នាំ២០១៩ សំណង់នៃគម្រោងអាគារពាណិជ្ជកម្ម បានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់។

ក្រោយប្រឈមនឹងវិបត្តិកូវី១៩ ជាលទ្ធផលសំណង់អាគារតូច ធំរហូត​ដល់ជាង១០០០អាគារ បានកំពុងជាប់គាំង ហើយបន្សល់ទុកនូវបញ្ហាប្រឈមសម្រាប់ទឹកដីខេត្តជាប់មាត់សមុទ្រមួយនេះ។

បច្ចុប្បន្ននេះ មានសំណង់អាគារទាំងនោះ ដែលមិនទាន់បញ្ចប់ការសាងសង់ បាននិងកំពុងធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់រូបភាព នៃខេត្តព្រះសីហនុ និងធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់បច្ចេកទេសសំណង់ នាំឱ្យមានគ្រោះថ្នាក់ជាយថាហេតុ និងធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ខ្លាំង ដល់សេដ្ឋកិច្ចសង្គមកម្ពុជាផងដែរ។ នេះបើយោងតាមការបញ្ជាក់ របស់លោកអភិបាលរងខេត្តព្រះសីហនុ លោក ឡុង ឌីម៉ង់ កាលពីដើមខែកក្កដាកន្លងមក។

លោកបណ្ឌិត ហុង វណ្ណៈ អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចនៃវិទ្យាស្ថានទំនាក់ទំនងអន្តរជាតិនៃរាជបណ្ឌិតសភាកម្ពុជា បានគូសបញ្ជាក់ប្រាប់ Property Area Asia នៅថ្ងៃទី២៧ ខែកក្កដាថា “បញ្ហាកំពុងប្រឈមនៅក្នុងខេត្តព្រះសីហនុនេះ បង្កការខាតបង់ដល់គ្រប់ភាគីទាំងអស់ មិនថារាជរដ្ឋាភិបាល អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងម្ចាស់ដីជួល”។

លោកបន្តថា “ប្រសិនបើបញ្ហានេះ ត្រូវបានអូសបន្លាយពេលកាន់តែយូរ នោះនឹងបង្កបញ្ហាស្មុគស្មាញកាន់តែច្រើន”។

លោកបណ្ឌិតបានមានប្រសាសន៍ថា កិច្ចការសំខាន់ចំពោះមុខ ត្រូវការ ការសហការពីភាគីពាក់ព័ន្ធសំខាន់ៗទាំងអស់។ អ្នកពាក់ព័ន្ធសំខាន់ទី១ គឺរាជរដ្ឋាភិបាល ជាស្ថាប័នដែលមានភារកិច្ច និងកាតព្វកិច្ចពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីធ្វើយ៉ាងណារកមធ្យោបាយ និងផ្តួចផ្តើមផ្លូវដំបូងគេ។ រាជរដ្ឋាភិបាល ជាអ្នកពាក់ព័ន្ធសំខាន់ ដែលអាចបង្កើតគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្ត ឬជំរុញអ្នកវិនិយោគ ត្រឡប់ទៅបន្តនិតិវិធីរៀបចំសាងសង់អាគារបន្តទៀត។

លោកបណ្ឌិតបានបន្តថា “គោលនយោបាយនេះ ដើរតួនាទីសំខាន់ក្នុងការលើកទឹកចិត្ត ដល់អ្នកវិនិយោគពាក់ព័ន្ធនឹងអាគារទាំងនោះ ដែលអាចផ្តល់ដង្ហើម ដើម្បីត្រលប់ចូលមករួមគ្នា ដោះស្រាយបញ្ហាជាប់គាំងនេះបាន”។

ដំណោះស្រាយមួយទៀតនោះគឺ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បន្ត ដោយមានការចូលរួមសម្របសម្រួលពីសំណាក់ក្រសួង ឬស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធនានារបស់រាជរដ្ឋាភិបាល។ ការសម្របសម្រួលរវាងអ្នកជាប់ពាក់ព័ន្ធ ជាពិសេសរវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ម្ចាស់ដី និងជាងសំណង់ ត្រូវមានការជជែកពិភាក្សា ដោះស្រាយរួមគ្នា ព្រោះនេះជាសំណុំបញ្ហា ដែលជាប់ពាក់ព័ន្ធគ្នាជាចង្កោម។

អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចរូបនេះលើកឡើងថា “ជំហានដំបូងនៃការដោះស្រាយបញ្ហានេះ គួរធ្វើយ៉ាងណា ឱ្យរាល់អាគារទាំងឡាយ ដែលជាប់គាំង ត្រលប់ទៅសាងសង់បន្តទៅវិញ។ ចំណែកដំណាក់កាលទី២ ក្រោយគម្រោ​ងសំណង់ទាំងនោះ ត្រូវបានសាងសង់រួចរាល់ ត្រូវគិតគូរធ្វើយ៉ាងណាបន្ត ដើម្បីឱ្យគម្រោងទាំងនេះមានដំណើរការទៅមុខ”។

លោកបណ្ឌិតហុង វណ្ណៈបានបន្ថែមថា រាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាជាអ្នកមានតួនាទីសំខាន់មុនគេ ដែលត្រូវចាប់ផ្តើម ហើយបង្កើតក្រុមការងារសម្របសម្រួល ហើយដាក់គោលការណ៍ ឬយន្តការសម្របសម្រួល ដើម្បីបន្តដំណើរឈ្នះឈ្នះ ទាំងអស់គ្នា ជាជាងដាក់បញ្ហានេះឱ្យនៅជប់គាំង និងខាតបង់ទាំងអស់គ្នា។

លោកបណ្ឌិតបន្ថែមទៀតថា “គួរដល់ពេលវេលា ដែលអាចនឹងចាប់ផ្តើម។ ប្រសិនបើយើងចាប់ផ្តើមនៅពេលនេះ អត្ថប្រយោជន៍នឹងទទួលបាននៅចុងឆ្នាំ២០២២នេះ ឬឆ្នាំក្រោយ នឹងទទួលបានផលជាបណ្តើរៗ។ នៅឆ្នាំ២០២៤ យើងនឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍សេដ្ឋកិច្ច ពីដំណើរការនៃអាគារទាំងនោះនឹងធឹង”។

ជាមួយគ្នានេះ ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា លោក ច្រឹក សុខនីម បានមានប្រសាសន៍នៅថ្ងៃទី២៥ ខែកក្កដានេះថា នៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុ បញ្ហាសំខាន់ពីរត្រូវការដំណោះស្រាយជាអាទិភាព គឺ ទី១ អាគារដែលត្រូវបានសាងសង់រួចរាល់ហើយ ទី២ គឺការជាប់គាំងនៃអាគារមួយចំនួន។

លោកលើកឡើងថា “ខេត្តព្រះសីហនុ កំពុងប្រឈមនឹងការស្វែងរកអ្នកវិនិយោគបន្ត នៃគម្រោងដែលជាប់គាំងទាំងឡាយ”។

បើតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យរូបនេះ បញ្ហាជាប់គាំងនៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុនេះ ទាមទារឱ្យមានការចូលរួម ពីសំណាក់រាជរដ្ឋាភិបាល ក្នុងការអនុវត្តគោលនយោបាយជាក់លាក់ណាមួយ ដើម្បីឱ្យគម្រោងដែលជាប់គាំងទាំងនោះមានដំណើរការឡើងវិញជាធម្មតា។

លោកបន្តថា “ជាដំណោះស្រាយ គឺត្រូវការការជ្រោមជ្រែងពីសំណាក់រាជរដ្ឋាភិបាល តាមរយៈយន្តការនៃការដោះដូរ ឬយន្តការផ្តល់សិទ្ធិក្នុងការកាន់កាប់ដើម្បីបញ្ជប់គម្រោង”។ លោកបន្តថា “បើមិនមានការជ្រោមជ្រែងពីសំណាក់រដ្ឋាភិបាល លើវិស័យអចលនទ្រព្យទេ នោះនឹងអាចមានភាពប្រឈមនឹងបញ្ហានាពេលអនាគត”។

បញ្ហាប្រឈមធំបំផុត ដែលអ្នកជំនាញរូបនេះសង្គេតឃើញជារួម គឺអ្នកជួលដី ជួលឱ្យជនជាតិចិន ដើម្បីសាងសង់អាគារខ្ពស់ៗ ហើយជាប់គាំងកណ្តាលទី។

លោកច្រឹក សុខនីមបានលើកឡើងថា តាមពិតទៅបញ្ហាទាំងនេះក៏ធ្លាប់កើតមានផងដែរ នៅតាមបណ្តាប្រទេសធំៗ ដែលធ្លាប់ធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍អាគារខ្ពស់ៗដំបូងៗ ដូចជា សហរដ្ឋអាមេរិក ប្រទេសសិង្ហបុរី ថៃ ជាដើម ប៉ុន្តែនៅទីបំផុតត្រូវបានដោះស្រាយ ដោយគោលនយោបាយនៃរាជរដ្ឋាភិបាល។

លោកគូសបញ្ជាក់ថា “មួយរយៈទៅ គោលនយោបាយរបស់ រាជរដ្ឋាភិបាលបានចាប់ផ្តើមស្វែងរកកញ្ចប់ ឬវិនិយោគិនបន្ទាប់ ដើម្បីឈានជើងចូលវិនិយោគបន្តលើអចលនទ្រព្យទាំងអស់នេះ ឱ្យមានសកម្មភាពឡើងវិញធម្មតា”។

ចំណែកលោកឧកញ៉ា វណ្ណ សុខហេង ប្រធានសភាពាណិជ្ជកម្មខេត្តព្រះសីហនុ បានមានប្រសាសន៍នៅដើមខែកក្កដា ក្នុងកិច្ចសម្ភាសមួយថា បញ្ហាកំពុងកើតមានឡើង ទាក់ទងនឹងគម្រោងអាគារជាប់គាំង មានដូចជា ការប្តឹងផ្តល់គ្នារវាងម្ចាស់អាគារ និងម្ចាស់ដីជួល ដោយម្ចាស់ដីចង់ប្តឹងផ្តល់ទាមទារយកសម្បត្តិនោះជាកម្មសិទ្ធ និងការមិនមានប្លង់ត្រឹមត្រូវតាមផ្លូវច្បាប់។

ក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហា​ ដែលកំពុងប្រឈមទាមទារឱ្យមានការចូលរួមពីចំណាក់រដ្ឋាភិបាល និងវិស័យឯកជន។ ក្នុងនោះ រដ្ឋាភិបាលគួរមានគោលនយោបាយមុតស្រួច ដើម្បីដោះស្រាយអាគារជាប់គាំង តាមរយៈការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណសំណង់ ដល់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ក្រោយការត្រួតពិនិត្យច្បាស់លាស់។

លោកឧកញ៉ាបញ្ជាក់ថា “កាលណាក្រុមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទាំងនោះមានច្បាប់សំណង់ហើយ គាត់មានសិទ្ធិក្នុងការតភ្ជាប់បណ្ដាញទឹក ភ្លើងចូលក្នុងអាគារ”។

ដំណោះស្រាយទី២ លោកឧកញ៉ាលើកទឹកចិត្ត ឱ្យវិនិយោគិនបន្តការវិនិយោគរបស់ខ្លួន ដើម្បីបញ្ចប់និងដំណើរការគម្រោងបាន។ សម្រាប់គម្រោងទាំងឡាយណា មិនមានទុនបន្តការសាងសង់បាន អាចពិចារណាលក់ចេញក្នុងតម្លៃថោកសមរម្យ ដើម្បីឱ្យវិនិយោគិនក្នុងស្រុកផ្សេងទៀត បន្តកែច្នៃអាគារទាំងនោះបាន សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្សេងៗទៀតបាន។

លោកឧកញ៉ាមានប្រសាសន៍ថា “ច្បាប់សំណង់អាគារគឺសំខាន់ណាស់។ យ៉ាងហោចណាស់ កែច្នៃអាគារពីខាងក្រៅ កុំឱ្យទឹកលិចចូល ហើយខូចសំណង់ បណ្តាលឱ្យមានការរលំ”។ លោកបន្តថា “បើយើងចាប់ផ្តើមធ្វើគោលនយោបាយពីសូន្យទៅ វាមិនងាយទេ។ រាប់ពាន់លានដុល្លារ ដែលងាប់នៅទីនេះ វាមិនងាយទេ។ ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី ប្រសិនបើយើងអាចដោះស្រាយបានពីឥឡូវទៅ ខ្ញុំជឿជាក់ថា ក្នុងរយៈពេល៤ទៅ៥ឆ្នាំ វានឹងប្រសើរឡើង”។

ជាមួយគ្នានេះ លោកឡុង ឌីម៉ង់ បានឱ្យដឹងថា រដ្ឋបាលខេត្តព្រះសីហនុកំពុងរកដំណោះស្រាយ ដោយពិនិត្យមើលលទ្ធភាព ដែលអាចចូលរួមចំណែកជួយសម្រុះសម្រួល។

លោកបានបញ្ជាក់ថា “យើងត្រូវការរកប្រភពចំណូល ពីវិនិយោគិនថ្មី ដើម្បីប្រមូលយកAsset ទាំងអស់នេះ និងដើម្បីបង្កើនតម្លៃបន្ថែមឡើងវិញ។ ខេត្តព្រះសីហនុ នឹងក្លាយជាតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេសពហុបំណង ដូចនេះមិនត្រឹមតែវិនិយោគិនចិនទេ យើងស្វាគមន៍រាល់អ្នកវិនិយោគ មកពីគ្រប់ប្រទេស ដែលមានបំណងចង់វិនិយោគនៅខេត្តព្រះសីហនុ”៕