តើរដ្ឋាភិបាលចិនប្រើយុទ្ធសាស្រ្តអ្វីខ្លះដើម្បីសង្រ្គោះវិស័យអចលនទ្រព្យដែលកំពុងជួបវិបត្តិ ?

រដ្ឋាភិបាលចិនបានដឹកនាំរដ្ឋាភិបាលខេត្តគ័ងតុង ដែលជាកន្លែងក្រុមហ៊ុនទាំងពីរ មានទីស្នាក់ការកណ្តាលរបស់ខ្លួន ដើម្បីដើរតួជាអន្តរការី ដើម្បីបញ្ចុះបញ្ចូលក្រុមហ៊ុន Ping An ក្នុងការជួយសង្គ្រោះ Country Garden ។

ក្រុមហ៊ុន Ping An ត្រូវបានជ្រើសរើស ដោយសារតែវាជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនធំរបស់Country Garden។ មន្ត្រីចិនចង់ឱ្យបញ្ហាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលរបស់Country Garden ត្រូវបានដោះស្រាយនៅក្នុងខេត្តមួយនេះ។

ក្រុមហ៊ុនលំដាប់យក្ស និងជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ១នៅប្រទេសចិនCountry Garden មានបំណុលចំនួន១,៤ទ្រីលានយ័ន (១៩០ពាន់លានដុល្លារ) គិតត្រឹមចុងខែមិថុនា ហើយបច្ចុប្បន្នក្រុមហ៊ុននេះ មានគម្រោងប្រហែល៣០០០ ដែលកំពុងសាងសង់នៅចិន។ Country Garden បានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែ ចុងក្រោយនេះ ដែលស្ទើរតែជាប់នឹងហានិភ័យ នៃការមិនដំណើរការ។

នេះមិនមែនជារឿងដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកទេ សម្រាប់រដ្ឋាភិបាលចិន ប៉ុន្តែប្រសិនបើវាកើតឡើង នេះនឹងក្លាយជាអន្តរាគមន៍ដ៏ធំបំផុតមួយនៅចិនរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន ដើម្បីជួយសង្គ្រោះវិស័យអចលនទ្រព្យ ដែលកំពុងជាប់ជំពាក់បំណុល និងខ្វះសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។

ទោះបីជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យចិន ជាច្រើនផ្សេងទៀត រួមទាំងក្រុមហ៊ុន China Evergrande បានសងបំណុលរបស់ពួកគេក៏ដោយ រហូតមកដល់ពេលនេះ គោលនយោបាយរបស់ចិន បានផ្តោតជាសំខាន់លើការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចី និងការបន្ធូរបន្ថយច្បាប់ទិញផ្ទះ។

ដំណឹងជុំវិញក្រុមហ៊ុន Ping Anនេះ ជាសញ្ញាមួយដែលរដ្ឋាភិបាលចិនមានឆន្ទៈ ដើរតួនាទីកាន់ធំក្នុងដំណើរការនេះ។

កាលពីដើមសប្តាហ៍នេះ ភាគទុនិកកំពូលរបស់ China Vanke ដែលជាក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ Shenzhen Metro ក៏បានប្រកាសថា ខ្លួនបានរៀបចំថវិកាប្រហែល១០ពាន់លានយ័ន(១,៤ពាន់លានដុល្លារ) ដើម្បីគាំទ្រដល់ក្រុមហ៊ុន អចលនទ្រព្យធំទីពីររបស់ចិន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចិនមានវិបត្តិ តាំងពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២១ ។ នៅពេលនោះ អាជីវកម្មជាបន្តបន្ទាប់ ពីរាប់ចាប់ក្រុមហ៊ុនឯកជនធំៗ ដូចជា China Evergrande Group រហូតដល់ក្រុមហ៊ុនដែលគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាលដូចជា CIFI Holdings កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាកលើលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសមត្ថភាពក្នុងការសងបំណុល។

ហេតុផលចម្បងនេះ ដោយសារតែគោលនយោបាយ “បន្ទាត់ក្រហមបី” របស់ទីក្រុងប៉េកាំងបានចាប់ផ្តើម ដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យជាប្រព័ន្ធ ដោយការកំណត់សមត្ថភាពរបស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យក្នុងការខ្ចីប្រាក់ថ្មី។ នេះត្រូវបានគេចាត់ទុកថា ជាមូលហេតុដែលធ្វើឱ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើន ក្នុងប្រទេសនេះមិនព្រមទទួលខុសត្រូវ។

ក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំកន្លងមកនេះ មានក្រុមហ៊ុនប្រហែល៥០ បានលុបចោលសញ្ញាប័ណ្ណបរទេស ជាមួយនឹងទំហំទឹកប្រាក់១០០ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក។ នេះបើយោងតាមរបាយការណ៍ក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុ JPMorgan ។

អាជីវកម្មដែលគេចផុតពីការក្ស័យធន តែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាពមិនច្បាស់លាស់ ហើយពិបាកក្នុងការខ្ចីដើមទុនថ្មី។

នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំមុន ស្ថានភាពកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរ ដោយតម្លៃផ្ទះនៅចិនបន្តធ្លាក់ចុះ។ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានផ្អាក ដោយសារកង្វះដើមទុន។ រលកនៃការបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ បានផ្ទុះឡើងគ្រប់ទីកន្លែង។ យុទ្ធនាការប្រឆាំងកូវីដ-១៩ ដ៏ស្វិតស្វាញរបស់ចិន បានធ្វើឱ្យខូចទំនុកចិត្តទីផ្សារបន្ថែមទៀត។

បច្ចុប្បន្នអចលនទ្រព្យចិន បានរួមចំណែកដល់២៥ភាគរយនៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបរបស់ចិន។ ដូច្នេះបញ្ហានៅក្នុងវិស័យនេះកំពុងបង្កឱ្យមានការភ័យខ្លាច ក្នុងការបង្កឱ្យមានវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុរីករាលដាល។

មើលឃើញបញ្ហានេះ រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងប៉េកាំង ត្រូវតែផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយរបស់ខ្លួន និងស្វែងរកមធ្យោបាយដើម្បីស្តារវិស័យនេះឡើងវិញ។ នៅខែមីនា ឆ្នាំ២០២២ រដ្ឋាភិបាលចិនបានបញ្ឈប់កម្មវិធីសាកល្បងដាក់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ។ ប្រទេសនេះ ក៏បានបន្តជំរុញឱ្យស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុជួយដល់វិស័យនេះផងដែរ។

កាលពីខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ២០២២ ទីក្រុងប៉េកាំងបានចាប់ផ្តើមផែនការ ១៦ចំណុច ដើម្បីសង្គ្រោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលត្រូវបានចាប់ផ្តើមដោយធនាគារកណ្តាលចិន (PBOC) និងគណៈកម្មការនិយតកម្មធនាគារ និងធានារ៉ាប់រងចិន (CBIRC) នៅពាក់កណ្តាលខែ។ ផែនការនេះ ផ្តល់ការណែនាំដល់អាជ្ញាធរហិរញ្ញវត្ថុ នៅទូទាំងប្រទេស ផ្តោតលើការដោះស្រាយវិបត្តិសាច់ប្រាក់ ងាយស្រួលនៃអាជីវកម្ម ហើយនឹងបន្ធូរបន្ថយ ការរឹតបន្តឹងជាបណ្តោះអាសន្ន លើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារ។

នេះបង្ហាញពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្នះខ្នែងរបស់ចិន ក្នុងការជួយសង្គ្រោះទីផ្សារ ដែលអតីតទេសាភិបាលធនាគារកណ្តាលចិន Yi Gang ធ្លាប់បានរំពឹងទុកថា នឹងបន្ទន់ឥរិយាបថជុំវិញអត្រាការប្រាក់។ ប៉ុន្មានសប្តាហ៍ក្រោយមក ធនាគារចិនជាបន្តបន្ទាប់បានប្រកាសថាពួកគេនឹងប្រមូលប្រាក់រាប់រយពាន់លានដុល្លារ ទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាជោគជ័យដំបូងនៃផែនការនេះ។

ជាក់ស្តែងធនាគាររដ្ឋធំៗចំនួន៦ របស់ចិនគ្រោងនឹងចាក់បញ្ចូលទឹកប្រាក់ចំនួន១៤០ពាន់លានដុល្លារចូលទៅក្នុងទីផ្សារ។ ដើមទុនខាងលើគឺភាគច្រើន សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់អតិថិជន និងការទិញយកការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន ខ្សែច្រវាក់ផ្គត់ផ្គង់ និងការវិនិយោគមូលបត្របំណុល។

នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំនេះ PBOC បានចាប់ផ្តើមកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីយ៉ាងច្រើន ដោយបានពង្រីកគោលនយោបាយមួយចំនួន នៅក្នុងកញ្ចប់សង្គ្រោះ១៦ចំណុច រហូតដល់ចុងឆ្នាំ ២០២៤ ។

រដ្ឋាភិបាលចិនក៏បានអនុម័តផែនការ សាងសង់លំនៅឋានតម្លៃទាប និងជួសជុលតំបន់មិនទាន់អភិវឌ្ឍន៍ ជាច្រើននៅក្នុងទីក្រុងធំៗ ដើម្បីជំរុញការវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ។ ជាងនេះទៅទៀត ចិន ក៏បានបន្ធូរបន្ថយបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួន ដូចជា ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អ្នកទិញលើកដំបូង និងកាត់បន្ថយការបង់ប្រាក់ចុះ សម្រាប់ការទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងមួយចំនួន។

លើសពីនេះ ធនាគារក៏បានបង្កើតវិធីមួយ ដែលមិនធ្លាប់ប្រើពីមុនមក ក្នុងការលើកទឹកចិត្តដល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ កាលពីដើមឆ្នាំនេះ ធនាគារមួយចំនួននៅទីក្រុងណាននីង ហាងចូវ នីងប៉ និងប៉េកាំង បានដំឡើងកម្រិតអាយុ សម្រាប់អ្នកខ្ចីប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដល់អាយុ៨០ឆ្នាំ ទៅ៩៥ឆ្នាំ។

នេះមានន័យថាមនុស្ស ដែលមានអាយុ៧០ឆ្នាំក៏អាចខ្ចីបានជាមួយនឹងរយៈពេលបង់ចន្លោះពី១០ ទៅ២០ឆ្នាំ។ នេះជាឧបករណ៍ជំរុញឥរិយាបថអ្នកប្រើប្រាស់ ព្រោះវាអាចកាត់បន្ថយបន្ទុកសងបំណុ​លប្រចាំខែ។

ទន្ទឹមនេះ អាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ក៏បានចូលរួមក្នុងការជួយសង្គ្រោះវិស័យនេះ។ នៅខែមិថុនា ឆ្នាំ២០២២ ទីក្រុង Meishan ក្នុងខេត្តស៊ីឈ័ន បានប្រកាសការឧបត្ថម្ភធន សម្រាប់ការទិញផ្ទះថ្មីក្នុងកំឡុងឆ្នាំ។

Wenzhou ដែលជាទីក្រុងមួយក្នុងខេត្តជឺជាំង អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញផ្ទះដំបូង បង់ការប្រាក់ត្រឹមតែ៣ឆ្នាំដំបូងប៉ុណ្ណោះ។ Huainan ដែលជាទីក្រុងមួយ នៅខេត្តអានហ៊ុយ បានស្នើឱ្យធនាគារបង្កើនការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី និងកាត់បន្ថយរយៈពេលនៃការអនុម័ត ប្រាក់កម្ចីសម្រា​ប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង។

ជាងនេះទៅទៀត ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យខ្លួនឯង ក៏ផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តជាច្រើន ដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនផងដែរ។

នៅក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ២០២២ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យCentral China Real Estate បានទទួលការបង់ប្រាក់ជាស្រូវសាលី ដោយបានឧបត្ថម្ភកសិកររហូតដល់ ១៦០ពាន់យ័ន (២៤ពាន់ដុល្លារ) ដើម្បីទូទាត់សម្រាប់ការបង់រំលស់ ដើម្បីទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងផ្ទះល្វែង River Mansion របស់ក្រុមហ៊ុននេះនៅខេត្តហឺណាន។ ប៉ុន្មានសប្តាហ៍មុននេះ ក្រុមហ៊ុនក៏បានស្នើឱ្យទទួលយកការបង់ប្រាក់ជាខ្ទឹម ពីអ្នកដែលកំពុងស្វែងរកទិញផ្ទះ នៅក្នុងគម្រោងមួយផ្សេងទៀត នៅក្នុងទីក្រុង Kaifeng ។

យ៉ាងណាមិញ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចិន មិនត្រូវបានចាត់ទុកថាមានភាពប្រសើរឡើងច្រើននោះទេ។ ទិន្នន័យដែលបានចេញផ្សាយកាលពីខែមុនបានបង្ហាញថា តម្លៃផ្ទះថ្មីនៅចិនបានធ្លាក់ចុះបីខែជាប់ៗគ្នាគិតត្រឹមចុងខែកញ្ញា។

បើផ្អែកតាមទំហំដី ការលក់អចលនទ្រព្យ ក្នុងខែកញ្ញាធ្លាក់ចុះជិត២០ភាគរយ បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ការវិនិយោគ លើអចលនទ្រព្យបានថយចុះ៩,១ភាគរយ ក្នុងរយៈពេល៩ខែនៃឆ្នាំនេះ។

អ្នកទិញផ្ទះនានាមានភាពស្ទាក់ស្ទើរ ព្រោះចង់រង់ចាំតម្លៃធ្លាក់ចុះបន្តទៀត។ ផ្នត់គំនិតនេះ កំពុងធ្វើឱ្យស្ថានការណ៍កាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺន ពីព្រោះភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ត្រូវការលក់ផ្ទះបន្ថែមទៀត ដើម្បីប្រមូលប្រាក់ និងជៀសវាងការខកខាន។

កាលពីដើមសប្តាហ៍នេះ មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) បានបង្កើនការព្យាករកំណើនរបស់ចិន នឹងកើនដល់៥,៤ភាគរយនៅឆ្នាំនេះ។ យ៉ាងណាមិញIMF បានព្រមានថាសេដ្ឋកិច្ចចិន នៅតែប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យជាច្រើន នៅក្នុងវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ និងអចលនទ្រព្យ។ ស្ថាប័ននេះជឿថា វិស័យអចលនទ្រព្យនៅចិន ក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ននេះ«នៅតែទន់ខ្សោយ។

IMF អំពាវនាវឱ្យចិនអនុញ្ញាត ឱ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលមិនអាចងើបឡើងវិញបានចាកចេញពីទីផ្សារ។ ស្ថាប័ននេះយល់ថាការអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្ម ទន់ខ្សោយរបស់ចិនបន្តប្រតិបត្តិការបានរារាំងការងើបឡើងវិញនៃវិស័យនេះ។

ក្នុងអំឡុងពេលវេទិកាហិរញ្ញវត្ថុ នៅទីក្រុងហុងកុង កាលពីដើមសប្តាហ៍នេះ ទេសាភិបាលរង PBOC លោក Zhang Qingsong ក៏បានទទួលស្គាល់ថា វិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ចុះ។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា “យើងត្រូវតែគ្រប់គ្រងល្បឿននេះឱ្យកាន់តែឆាប់ ដើម្បីជៀសវាងការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង និងផលវិបាកដែលមិននឹកស្មានដល់”។ លោកបន្តថា “យើងបានដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយជាច្រើន ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ”។

លោក Zhang Qingsong បានអំពាវនាវដល់មន្ត្រីឱ្យស្វែងរកមធ្យោបាយថ្មី ដើម្បីរក្សាកំណើនសេដ្ឋកិច្ច ព្រោះគំរូចាស់ពឹងផ្អែកលើការវិនិយោគ និងអចលនទ្រព្យលែងមាននិរន្តរភាពហើយ៕