ដោយ រ៉ាវី
ភ្នំពេញ៖ ខណៈពេលដែលកម្ពុជាស្ថិតនៅក្នុងសភាពជាប្រទេសកំពុងអភិវឌ្ឍនៅលើវិស័យអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគេសង្កេតឃើញថា សកម្មភាពវិនិយោគលើវិស័យនេះបានកើតឡើងស្ទើរគ្រប់ទិសទី និងគ្រប់ទ្រង់ទ្រាយ។ ដោយឡែកចំពោះការវិនិយោគក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំដែលមានអ្នកតំណាងវិនិយោគិន និងអ្នកតំណាងក្រុមហ៊ុនទិញលក់ដែលមានក្រុមអ្នកច្បាប់ ឬមេធាវី ជាអ្នករៀបចំឯកសារពាក់ព័ន្ធនានា វាមិនចោទជាបញ្ហានោះទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ ហានិភ័យ និងភាពស្មុគស្មាញជាច្រើនតែងបានកើតឡើងចំពោះការវិនិយោគក្នុងសណ្ឋានទ្រង់ទ្រាយតូច និងមធ្យម ដែលជាការព្រមព្រៀងរវាងអ្នកវិនិយោគ ជាមួយម្ចាស់ដីផ្ទាល់ ដោយសារការរៀបចំឯកសារនានាទាំងភាពស្រពិចស្រពិល ពុំមានអ្នកច្បាប់ ។
ចង់ដឹងទេថា តើធ្វើដូចម្តេចខ្លះ ដើម្បីរៀបចំឯកសារនៃកិច្ចសន្យាទិញ-លក់ដីធ្លី ឱ្យមានប្រសិទ្ធភាពស្របតាមច្បាប់ ?
- ការពិនិត្យឯកសារដី
បន្ទាប់ពីបានធ្វើការពិនិត្យទៅលើស្ថានភាព និងព្រមព្រៀងទិញលក់រវាងភាគីទាំងសងខាងរួចរាល់ហើយនោះ អ្វីដែលភាគីជាអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យមុនគេ គឺឯកសារសម្គាល់ដែលជាប្រភេទបណ្ណកាន់កាប់របស់ម្ចាស់ដីថាតើជាប្រភេទ ប្លង់រឹង (វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) ឬ ជាប្រភេទ ប្លង់ទន់ (វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ការកាន់កាប់អចលនវត្ថុ) ? ក្នុងករណីដែលម្ចាស់ដែលជាអ្នកលក់មានប្លង់រឹង មានន័យថា គាត់គឺជាកម្មសិទ្ធិករពេញសិទ្ធិលើដីរបស់គាត់។ ក្នុងករណីនេះ គេអាចមានការទុកចិត្តច្រើនជាង ពីព្រោះ ប្លង់រឹង គេអាចដឹងច្បាស់អំពីទំហំ និងទីតាំងរបស់ដី ព្រមគ្នាជាមួយឈ្មោះរបស់ម្ចាស់ដី ហើយក៏ងាយស្រួលក្នុងការផ្ទៀងផ្ទាត់ប័ណ្ណប្រភេទនេះ ជាមួយនឹងបញ្ជី ដែលចុះនៅអាជ្ញាធរសុរិយោដី។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើអ្នកលក់មានត្រឹមតែ ប្លង់ទន់ មានន័យថា គាត់គ្រាន់តែជាភោគី (អ្នកកាន់កាប់ស្របច្បាប់) ប៉ុណ្ណោះ។ គាត់មិនទាន់ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពេញលេញនោះទេ។ ចំណុចនេះ អ្នកទិញគួរមានការប្រយ័ត្នប្រយែងខ្ពស់ក្នុងការទិញដីប្រភេទនេះ។
- មើលពីភាពជាក់ស្ដែងនៃដី
ក្រោយពីពិនិត្យឃើញច្បាស់ពីប្រភេទបណ្ណបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិរួចរាល់ លោកអ្នកដែលជាអ្នកទិញ ត្រូវមើលពីស្ថានភាពជាក់ស្ដែងរបស់ដី ដូចជា ស្ថិតនៅជាចំណីផ្លូវ ឬស្ថិតក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាដែលត្រូវពង្រីកផ្លូវនៅថ្ងៃខាងមុខដែរឬទេ។ ពិនិត្យមើលព្រំដីដែលនៅជាប់ជាមួយដីអ្នកជិតខាង តើមានបង្គោលចំណាំព្រំដី ឬទេ បើមិនមានត្រូវធ្វើការវាស់វែងមុនពេលធ្វើកិច្ចសន្យា ដោយមានអជ្ញាធរនៅជាមួយដើម្បីធ្វើជាអ្នកដឹងឮ ព្រមគ្នាជាមួយនឹងម្ចាស់ដីដែលនៅជាប់ព្រំផងដែរ។ ធ្វើដូចនេះ គឺដើម្បីកុំឱ្យកើតមានវិវាទជាមួយអ្នកជិតខាងទៅថ្ងៃក្រោយ ។
- សាកសួរ និងតាមដានប្រវត្តិដី
ក្រៅពីមានការពិនិត្យ និងអនុវត្តដូចបានរៀបរាប់ខាងលើនេះ អ្នកទិញត្រូវដឹងឱ្យបានច្បាស់ពីប្រវត្តិដី ដូចជា តើដីនេះត្រូវបានយកទៅដាក់បញ្ចាំ ឬជួល ឬប្រវាស់ ជាមួយបុគ្គលផ្សេងដែរឬទេ? តើដីនេះ មានជាប់ពាក់ព័ន្ធទៅនឹងសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការ ដែលហាមមិនឱ្យលក់ ឬក៏ជាកម្មវត្ថុ ដែលត្រូវតុលាការរឹបអូស ដែរឬទេ? ប្រសិនបើមាន គេត្រូវតែដោះបន្ទុកនេះឱ្យជ្រះស្រឡះរួចរាល់ជាមុនសិន មុននឹងធ្វើកិច្ចសន្យាទិញ-លក់ ។
ដោយឡែកចំពោះនីតិវិធីធ្វើកិច្ចសន្យាទិញ-លក់ ត្រូវបានធ្វើឡើងឱ្យត្រូវនឹងទ្រង់ទ្រាយនៃច្បាប់ដូចជា ៖ ជាដំបូងត្រូវពិនិត្យមើលថា តើអ្នកចុះកិច្ចសន្យានេះ មានសិទ្ធិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការចុះដែរឬទេ? គេត្រូវមើលត្រង់ចំណុចពីរ៖ តើអ្នកចុះកិច្ចសន្យានេះជារូបវ័ន្តបុគ្គល ឬក៏ជានីតិបុគ្គល (ក្រុមហ៊ុន ឬអង្គការ)?
ប្រសិនបើជារូបវ័ន្តបុគ្គល គេត្រូវពិនិត្យមើលថា តើដីដែលគាត់លក់នេះ ជាទ្រព្យឯកជនរបស់គាត់ ឬក៏ជាទ្រព្យរួម ដែលមានម្ចាស់ផ្សេងទៀត។ ប្រសិនបើជាទ្រព្យរួម គាត់មិនអាចចុះកិច្ចសន្យាលក់តែឯងបានទេ គឺត្រូវតែមានការព្រមព្រៀងលក់ ពីសំណាក់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត។ ប្រសិន បើជានីតិបុគ្គល គេត្រូវពិនិត្យមើលថា តើអ្នកមកចុះកិច្ចសន្យា បានទទួលសិទ្ធិត្រឹមត្រូវពីក្រុមប្រឹក្សាភិបាល (អង្គការ) ឬក៏ម្ចាស់ភាគហ៊ុន (ក្រុមហ៊ុន) ដែរទេ? សម្រាប់អ្នកលក់ គឺត្រូវពិនិត្យមើលថា តើអ្នកទិញ មានសញ្ជាតិខ្មែរ ដែរឬទេ ពីព្រោះថា តាមច្បាប់កម្ពុជា ជនបរទេសមិនអាចធ្វើជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីបានទេ។ បើសិនជា ពិនិត្យទៅឃើញថា គូភាគីពិតជាមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យាហើយ គេត្រូវនិយាយពីទម្រង់នៃកិច្ចសន្យាម្តង។
ប្លង់រឹង (ដីកម្មសិទ្ធិ)
ដោយឡែក បើការទិញដូរនេះធ្វើឡើងលើដីកម្មសិទ្ធិ មានន័យថា អ្នកលក់គឺជាកម្មសិទ្ធិករ កាន់ “ប្លង់រឹង” ការចុះកិច្ចសន្យា ត្រូវធ្វើឡើងតាមទម្រង់បែបបទ ដែលដាក់ឲ្យប្រើដោយក្រសួងសុរិយោដី ដែលគេហៅថា “លិខិតលក់ផ្តាច់”។ អ្នកទិញ និងអ្នកលក់ ដោយច្បាប់តម្រូវឲ្យមានសាក្សីម្នាក់1ផងនោះ ត្រូវផ្តិតមេដៃលើលិខិតលក់ ដោយមានការដឹងឮពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានថ្នាក់ស្រុក/ខ័ណ្ឌ។ បន្ទាប់មក គេត្រូវយកកិច្ចសន្យានេះ ទៅអាជ្ញាធរសុរិយោដី ដើម្បីធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ (កាត់ឈ្មោះ)។ ដំបូង ភាគីទាំងពីរត្រូវយកកិច្ចសន្យាលក់ ទៅឲ្យការិយាល័យសុរិយោដីស្រុក/ខ័ណ្ឌ ដើម្បីពិនិត្យមើលថា តើកិច្ចសន្យានេះពិតជាបានចុះត្រឹមត្រូវតាមនីតិវិធីដែរឬទេ។ បើសិនជាការិយាល័យសុរិយោដីស្រុក/ខ័ណ្ឌ ពិនិត្យមើលឃើញថា ត្រឹមត្រូវហើយ គេនឹងបញ្ជូនសំណុំរឿងនេះទៅមន្ទីរសុរិយោដីខេត្ត/ក្រុង ជាអ្នកពិនិត្យមើលចុងក្រោយ មុននឹងធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ មុននឹងមន្ទីរសុរិយោដី ចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ អ្នកទិញត្រូវទៅបង់ពន្ធជាមុនសិន (4%នៃតម្លៃដី)។ បន្ទាប់ពីបានបង្កាន់ដៃពន្ធហើយ ទើបមន្ទីរសុរិយោដី ចារលើប្លង់ដីនេះថា អ្នកទិញនឹងក្លាយទៅជាម្ចាស់ដី ចាប់ពីពេលនេះតទៅ។
ប្លង់ទន់ (ដីភោគៈ)
សម្រាប់ ដីភោគៈ ឬ ដីប្លង់ទន់ មិនមាននីតិវិធីចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនៅអាជ្ញាធរសុរិយោដីទេ ពីព្រោះថា ដីនេះមិនទាន់ជាដីកម្មសិទ្ធិ ដូច្នេះ មិនទាន់មានចុះនៅក្នុងបញ្ជីរដ្ឋបាលដីធ្លីនៃអាជ្ញាធរសុរិយោដីនៅឡើយទេ។ កិច្ចសន្យាទិញ-លក់ដីប្រភេទនេះ ច្បាប់តម្រូវឲ្យមានការចុះ ដោយមានការដឹងឮត្រឹមអាជ្ញាធរដែនដីប៉ុណ្ណោះ ដោយមិនចាំបាច់ទៅដល់អាជ្ញាធរសុរិយោដីទេ។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង នៅកន្លែងខ្លះ កិច្ចសន្យាលក់ដីភោគៈ គេធ្វើដោយមានការដឹងឮតែពីអាជ្ញាធរឃុំ/សង្កាត់តែប៉ុណ្ណោះ។ ប៉ុន្តែ នៅកន្លែងខ្លះទៀត គេធ្វើនៅឃុំ/សង្កាត់ហើយ គេទៅឲ្យអាជ្ញាធរស្រុក/ខ័ណ្ឌជួយដឹងឮមួយដំណាក់ទៀត។ ការដឹងឮពីសំណាក់អាជ្ញាធរថ្នាក់កាន់តែខ្ពស់ គឺកាន់តែមានសុវត្ថិភាពចៀសផុតពីហានិភ័យ ៕
