ដោយ៖ គង់ សូរិយា
ភ្នំពេញ៖ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា និងជាបុរសម្នាក់ដែលគេប្រសិទ្ឋិនាមថា ជា “ឪពុក”ក្នុងវិស័យនេះ បានចាត់ទុនការរីកចំរើនវិស័យអចលនទ្រព្យប្រកបដោយនិរន្តរភាព ជាផ្នែកមួយដ៏សំខាន់ក្នុងការជំរុញកំនើនសេដ្ឋកិច្ចជាតិ។
លោកឧកញ៉ា ចេង ខេង ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន Hutton CPLបានថ្លែងថា យើងដឹងថាបច្ចុប្បន្ន វិសយ័សំណង់និងដីធ្លី ដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ទីពីរសំរាប់សេដ្ឋកិច្ចរបស់កម្ពុជា បន្ទាប់ពីវិសយ័វាយណភ័ណ្ឌកាត់ដេរ ហើយក្នុងកំឡុងពេលដំណើរទស្សនកិច្ចរបស់យើងទៅសហរដ្ឋអាមេរិក យើងកាន់តែឃើញច្បាស់ថាសូម្បីតែប្រទេសមហាអំណាចទី១ ក៏វិសយ័សំណង់និងដីធ្លីគឺចាំបាច់ខ្លាំងណាស់សំរាប់លើកស្ទួយសេដ្ឋកិច្ចជាតិរបស់គេដូចគ្នា។
ជាក់ស្តែងនៅទីនោះ យើងសំគាល់ឃើញនូវពាក្យស្លោករបស់គេពីរឃ្លាដែលដាក់តាំងបង្ហាញពីតំរូវការវិនិយោគដ៏ចាំបាច់បំផុត (Desperate Need) ទៅលើវិសយ័នេះរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកគឺ១ “Home Ownership Matters” ដែលមានន័យជាភាសាខ្មែរថា “ការក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធផ្ទះ វាសំខាន់ហើយជះឥទ្ធិពលល្អជាច្រើន” ទី២ “Grass is greener here!” ដែលមាននយ័ជាភាសាខ្មែរថា “វិនិយោគនិងរស់នៅទីនេះល្អជាងទីណាៗទាំអស់! ”។
លោកឧកញ៉ាបានលើកជាសំណួរថា ហេតុអីបានជាប្រទេសមហាអំណាចទី១លើលោកទៅហើយ នៅបន្តត្រូវការ វិនិយោគទុនក្នុង និងក្រៅប្រទេសលើវិស័យដីធ្លីហ្នឹងខ្លាំងម្លេះ? ព្រោះតែបើតាមអ្នកជំនាញ ខាងវិសយ័អចលនទ្រព្យនៅទីនោះបានលើកឡើងថា អ្នកចំណូលថ្មីដែលទិញផ្ទះថ្មីរួចហើយនៅអាមេរិក ជាមធ្យមចំណាយប្រាក់ដល់ទៅ៧ម៉ឺនដុល្លាបន្ថែមទៀត (មិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃទិញផ្ទះទេ)ដើម្បីទិញគ្រឿងសង្ហារឹម និងសំភារះប្រើប្រាស់ផ្សេងៗ ហើយនឹងមានការចំណាយជាប្រចាំថ្ងៃជាបន្តបន្ទាប់ក្រោយពេលចូលមករស់នៅ ដែលធ្វើអោយមុខបរបរទូទៅនៅតំបន់នោះមានការរីកចំរើន និងផ្តល់ការងារកាន់តែច្រើនឡើងដល់អ្នករស់នៅក្នុងទីនោះ ការប្រមូលពន្ធក៏មានការកើនឡើង ដែលមានឥទ្ធិពលល្អជាច្រើនលើសពីការគិត។
ដូច្នេះហើយយើងឃើញទាំងវិស័យរដ្ឋ និងឯកជនរបស់គេខិតខំខ្លាំងណាស់ អស់ពីលទ្ធភាព តាមរដ្ឋនិមួយៗ ដើម្បីធ្វើយ៉ាងណាទាក់ទាញយកអ្នកចំណូលថ្មីដែលមានលទ្ធភាពមកវិនិយោគ និងរស់នៅ តាមរយះការរក្សាបាននូវស្ថេរភាពនយោបាយ សន្តិសុខ សេវាដឹកជញ្ជួនសាធារណៈដែលមានតំលៃថោក សេវាកម្មអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លាភាព និងមានការកាពារដោយច្បាប់ Fair Housing Laws, ប្រព័ន្ធអប់រំសាលារដ្ឋដែលឥតគិតថ្លៃគុណភាពល្អ មានការដឹកជញ្ជូនសិស្សមិនគិតថ្លៃ ហើយមានការផ្តល់កម្ចីរហូតដល់៨០ ទៅ៩០ភាគរយនៃតំលៃផ្ទះតែម្តង ក្រោមការធានារ៉ាប់រងដោយរដ្ឋាភិបាលអាមេរិក ហើយការប្រាក់វិញចន្លោះពី៣ទៅ៤ភាគរយប៉ុណ្ណោះក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលបើកទូលាយអោយជនបរទេសក៏អាចទិញបានដែរមិនថាអាគារឬដីទេ។ លោកឧកញ៉ាចេង ខេងបញ្ជាក់ឥ្យដឹង។
លោកឧកញ៉ាចេង ខេងបានបន្តថា សហរដ្ឋអាមេរិកបានខិតខំបង្កើតច្បាប់ និងអនុវត្តច្បាប់ទាំងនោះយ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាព ដូចជាមានច្បាប់ Zone Codes (គ្រប់គ្រងបែងចែកតំបន់រស់នៅនិងតំបន់ធុរកិច្ចដាច់ពីគ្នា) Deed Codes (គ្រប់គ្រងលើប្លង់តើប្លង់នេះសង់អ្វីបាន បានកំពស់ប៉ុន្នានជាន់ ចិញ្ចឹមសត្វបានរឺអត់) និងមានច្បាប់ Fair Housing Laws (ដែលប្រឆាំងការរើសអើងនិងការគេងប្រវញ្ច័)។ល។ ដែលសំដៅជំរុញឲ្យមានការរីកចំរើនលើវិសយ័សំណង់ និងដីធ្លីប្រកដោយនិរន្តរភាព។ ប្រជាជនអាមេរិកាំងគោរព និងផ្តល់ទំនុកចិត្តលើច្បាប់គេខ្លាំងណាស់ថា “បើអ្នកជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធហើយគឺមិនអាចបំពានបានតែម្តង ហើយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធវិញគឺមានដូចជា ផ្លូវរថភ្លើងក្រោមដី ផ្លូវHighway(ខ្លះគិតលុយ ខ្លះមិនគិតលុយទេ) គេក៏មានទុកផ្លូវអាទិភាព(Emergency Lane) ដែលសំរាប់តែឡានពេទ្យ ឡានទឹកនិង ផ្លូវH.O.V (high occupancy vehicles ដែលក្នុងឡានមួយត្រូវមានមនុស្ស៣នាក់ឡើងទៅ ដើម្បីបញ្ចៀសមនុស្សម្នាក់ជិះឡានមួយដែលនាំអោយកកស្ទះ) និងថែរក្សាបានល្អគ្រប់កន្លែង។
បើកម្ពុជាចង់បានដូចគេ យើងត្រូវចូលរួមគ្នាគិតគូរត្រៀមទុកជាមុន នូវកត្តាសំខាន់ៗដូចគេ ព្រោះយើងមានគំរូជាក់ស្តែង សំរាប់ដកស្រង់យកគំនិតណាដែលស័ក្តិសមនឹងស្ថានភាពប្រទេសយើង យកមកប្រើប្រាស់បាន។
១ កត្តាទំនុកចិត្ត
ពីសំណាក់អ្នកវិនិយោគលើស្ថេរភាពនយោបាយ សន្តិសុខ ប្រសិទ្ធិភាពនិងតម្លាភាពនៃការអនុវត្តច្បាប់ ព្រោះបើយើងគ្រប់គ្រងស្ថានការណ៏មិនបានល្អ ចេះតែមានរឿងដដែល អស្ថេរភាពនយោបាយ និងអសន្តិសុខ អំពើហឹង្សា ឬដំណឹងទុទិដ្ឋិនិយម ពត៌មានទាំងនោះ នឹងចេញទៅតាមប្រពន្ធ័ផ្សព្ធផ្សាយអន្តរជាតិផ្សេងៗវាធ្វើ ឲ្យប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់ទំនុកចិត្ត អ្នកវិនិយោគមិនហ៊ានចូលមកវិនិយោគ ហើយបើរឿងចេះតែកើតមានច្រើនទៅ។ កុំថាឡើយជនបរទេស បើទោះបីជាអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក ក៏អាចបែរទៅជាវិនិយោគក្រៅប្រទេសដែរ។ ពេលនោះតំរូវការអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក នឹងធ្លាក់ចុះជាហេតុធ្វើអោយតំលៃធ្លាក់ចុះ។ សំណង់ដែលសាងសង់រួចហើយក៏ពិបាកលក់ ខាតបង់ផលប្រយោជន៏ នាំអោយវិស័អចលនទ្រព្យអាចមានបញ្ហា ប៉ះពាល់ដល់វិសយ័សេដ្ឋកិច្ចទៅតាមហ្នឹងដែរ។
២ ប្លង់គោលរបស់ទីក្រុងបែបទំនើបចុងក្រោយបង្អស់(Ultimate City Master Plan)។
មានបែងចែកកន្លែងប្រកបអាជីវកម្ម និងកន្លែងរស់នៅដាច់ពីគា្ន ដោយដាក់បញ្ចូលនូវមធ្យោបាយធ្វើដំណើរសាធារណៈតំលៃថោក Inexpensive Public Transportation ដូចជា មានរថយន្តក្រុង តែត្រៀមថែមមួយទៀតឲ្យហើយ ហៅមួយណាក៏បាន (Subway/Train/Metro/រឺMRT) ដែលជាមធ្យោបាយធ្វើដំណើរសាធារណៈចុងក្រោយបង្អស់ (Ultimate Public Transportation) និងតភ្ជាប់ដោយផ្លូវថ្មើរជើង ឬជិះកង់ជាដាច់ខាត ព្រោះចុងបញ្ចប់មិនថា អាមេរិក ជប៉ុន ហុងកុង សាំងហ្គាពួរ សូម្បីតែប្រទេសថៃ សុទ្ធតែមានប្រពន្ធ័រថភ្លើងទាំងអស់ ព្រោះផ្លូវថ្នល់សំរាប់រថយន្ត និងម៉ូតូមួយមុខ មិនអាចដោះស្រាយបញ្ហាចរាចរណ៏បានទេ។តំលៃផ្ទះរស់នៅ និងជំរើសវិនិយោគមិនមែនអាស្រយ័លើជិត ឬឆ្ងាយក្រុងនោះដែរ សំខាន់ត្រង់ថា ពីផ្ទះជិះទៅកន្លែងធ្វើការប៉ុន្មាននាទី ហើយចំណាយអស់ប្រាក់ប៉ុន្មានក្នុងមួយថ្ងៃ។
ការកកស្ទះជាការរំខានដល់ការអភិវឌ្ឍជាតិ បាត់បង់ទាំងថវិកាទៅលើការទិញប្រេងសាំងពីបរទេស ជាពិសេសពេលវេលាដែលជាធនធានដែលមានតំលៃបំផុតហើយទិញមិនបាន បើយើងត្រូវធ្វើការបាន៨ម៉ោងក្នុងមួយថ្ងៃ បែរជានៅសល់តែ៥ម៉ោងសម្រាប់ធ្វើការ ចំណែក៣ម៉ោងទៀតអង្គុយក្នុងឡានស្ទះតាមផ្លូវ ជាពិសេសអ្នកដែលមានតួនាទីសំខាន់ៗ ទាំងរដ្ឋ និងឯកជន ដែលរវល់ត្រូវធ្វីដំណើរទៅមកច្រើនខាតបង់ផលិតភាព (Productivity) ច្រើនមែនទែន។
ហេតុអីបានផលិតភាព (Productivity) សំខាន់? យើងមិនដែលឃើញប្រទេសណាក្លាយជាប្រទេសអ្នកមានបាន ដោយមិនចាំបាច់ធ្វើការ ឬធ្វើការមិនអស់លទ្ធភាព Poor Productivity ឬធ្វើការដោយគ្មានប្រសិទ្ធិភាពមានឬទេ វាអត់មានទេ? អាចមានបានតែមានតែលើបុគ្គលមួយចំនួនតូចប៉ុណ្ណោះ តែសំរាប់រដ្ឋាភិបាលនិងជាតិយើងខាតបង់ជាច្រើន។ យើងឃើញប្រទេសដែលរីកចំរើនខ្លាំង សុទ្ធតែធ្វើការច្រើនម៉ោងជាងគេដល់រហូត១៤ម៉ោងក្នុងមួយថ្ងៃ ដូចជា ប្រទេសសឹង្ហបូរីជាដើម។ ខ្លះក៏ជាប់ស្ទះទៅ ខ្លះទៀតមិនចូលចិត្តថៅកែ ឬចៅហ្វាយធ្វើការបង្គ្រប់តែម៉ោងទៅកុំឲ្យតែគេបញ្ឈប់ទៅ។ ឯខ្លះទៀតរវល់តែគិតមានគំនិតអវិជ្ជមាន តាមរយៈដំណឹងដែលអវិជ្ជមានផ្សេងៗ ម្នាក់បាត់បង់ផលិតភាព (Productivity) បន្តិចៗ តើក្នុងមួយប្រទេសខាតផលិតភាព (Productivity) អស់ប៉ុន្មាន? ពេលណាយើងរីកចំរើនបានដូចគេទៅ។
៣ កត្តាសេវាកម្មវិសយ័អចលនទ្រព្យ
បំរើសេវាកម្មដោយអ្នកមានវិជ្ជាជីវច្បាស់លាស់ មានស្តង់ដារត្រឹមត្រូវ ដើម្បីធានាបាននូវសុវត្ថិភាព ប្រសិទ្ធភាពការងារ ភាពសុចរិតទៀងត្រង់ និងតម្លាភាព ដែលត្រូវការចូលរួមទាំងរដ្ឋ និងឯកជន ជាពិសេសក្រសួងដែនដីន គររូបនីយកម្ម និងសំណង់ ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ និងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឯកជនទាំងអស់ ដែលចាប់ផ្តើមពីសមាជិករបស់ CVEA គឺដាច់ខាតត្រូវអភិវឌ្ឍន៍ជំនាញរបស់ខ្លួនបន្តរហូត ដោយអនុវត្តន៏ឲ្យស្របទៅតាមច្បាប់កំណត់ រក្សាអោយបាននូវកិត្តិយស និងភាពថ្លៃថ្នូររបស់ខ្លួន រក្សាអោយបាននូវកិត្តិយសខ្មែរព្រះរាជាណាចក្រអច្ឆិរយៈ។
សំណូមពរអោយក្រសួងពាក់ពន្ធ័ ជួយចាត់វិធានការឲ្យបានតឹងរឹងចំពោះបុគ្គល ដែលប្រកបរបរនេះអត់មានច្បាប់អនុញាតិ ដែលគ្មានជំនាញ គ្មានក្រមសីលធ៌មវិជ្ជាជីវៈ ហើយបានបង្កហានិភយ័ខ្ពស់ដល់អតិថិជន ព្រោះពុំមានការទទួលខុសត្រូវ ឬទីតាំងប្រកបអាជីវកម្មជាក់លាក់។
នៅអាមេរិកគ្មានដាច់ខាតអ្នកគួគជេរអត់ អាជ្ញាប័ណ្ណឬ License បើអ្នកចង់រកស៊ីរបរហ្នឹង ត្រូវចូលរៀន៦០ម៉ោង ដោយមិនកំណត់កំរិតវប្បធម៌អ្នកចូលរៀនទេ ហើយត្រូវប្រលងយក License ពេលមាន License ហើយ ត្រូវរកក្រុមហ៊ុនចូលធ្វើការ ហើយដាច់ខាតគ្មានសិទ្ធិទទួលលុយពីភ្ញៀវ និងពីនរណាទាំងអស់ក្រៅពីក្រុមហ៊ុនខ្លួនបំរើការឲ្យ បើធ្វើខុសដូចជា ប៉ះពាល់លុយភ្ញៀវ ប្រាប់ពត៌មានមិនពិត រឺលាក់លៀមពត៌មាន ត្រូវគេព្យួរ License ហើយពិនយ័ជាប្រាក់ពី២ម៉ឺន រហូលដល់១០ម៉ឺនដុល្លារ។
យើងទាំងអស់គ្នារួមដៃគ្នាយើងនឹងខ្លាំងមិនចាញ់បរទេសទេ កុំបណ្តោយឲ្យ មនុស្សអាត្មានិយមមួយចំនួនតូចបំពុល និងធ្វើឲ្យបាត់បង់សេចក្តីថ្លៃថ្នូររបស់យើងឲ្យសោះ ព្រោះយើងជាម្ចាស់ប្រទេស ជីដូនជីតាយើងកើតនៅទីនេះ យើងក៏ធំដឹងក្តីឡើងនៅទីនេះ។ ទីនេះជាមាតុភូមិយើង បើមិនជួយគ្នាអភិវឌ្ឍន៍ឲ្យល្អ ចាំឲ្យអ្នកណា គេមកជួយ។ ចំណេះដឹងផ្សេងៗ system និង process សុទ្ធតែអាចរកទិញបានទេ សំខាន់យើងត្រូវដាក់ចិត្តថា “ចង់បានបែបហ្នឹងឬក៏អត់សិន យើងនឹងបានមិនខាន។
បើយើងធ្វើបានត្រឹមបីចំណុចនេះសិន នោះការរីកចំរើននៃវិសយ័អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជានឹងប្រកបដោយនិរន្តរភាព និងអាចជួយដល់សេដ្ឋកិច្ចជាតិបានច្រើនលើសពីការស្មាន។ ក្នុងនាមយើងខ្ញុំខាងវិស័យឯកជន យើងកំពុងកែប្រែធ្វើប្រសើរឡើងនូវសេវាកម្មវិសយ័អចលនទ្រព្យ ចំណែកស្ថេរភាពនយោបាយ សន្តិសុខជាតិ ដើម្បីផ្ដល់ជាទំនុកដល់អ្នកវិនិយោគ និងកត្តាប្លង់គោលរបស់ទីក្រុងបែបទំនើបចុងក្រោយបង្អស់ (Ultimate City Master Plan) យើងខ្ញុំសូមសំណូមពរដល់ប្រមុខរាជរដ្ឋាភិបាល ដែលទទួលបន្ទុកទាំងអស់ មេត្តាជួយគិតគូរ ផ្តល់អទិភាព និងរៀបយុទ្ឋសាស្ត្រអនុវត្តប្រកបដោយប្រសិទ្ធិភាព។ ចំណែកថវិកាដែលត្រូវយកមកសាងសង់ខ្លះ យើងទាំងអស់គ្នានឹងប្រឹងឲ្យអស់លទ្ធភាព រកអ្នកវិយោគទុនអោយមកសិក្សានឹងវិនិយោគ៕
