ដោយៈ គង់ សូរិយា
ភ្នំពេញៈ វិបត្តិនៃជំងឺកូវីដ១៩ ការមកដល់នៃសង្រ្គាមរវាងរុស្ស៊ី និងអ៊ុយ ក្រែន សង្រ្គាមពាណិជ្ជកម្មរវាងសហរដ្ឋអាមេរិក និងចិន បាននិងកំពុងជះឥទ្ឋិពលដល់វិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យសកល ក៏ដូចជា ក្នុងបរិបទកម្ពុជា។
អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា បានអះអាងថា ទោះស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចសកល រួមទាំងប្រទេសកម្ពុជានៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ មានភាពល្អប្រសើរជាងចន្លោះឆ្នាំ២០២០-២០២២ ដែលជាអំឡុងពេលពិភពលោក ទទួលរងផលអវិជ្ជមានខ្លាំងពីវិបត្តិជំងឺកូវីដ ១៩ ប៉ុន្តែសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យ នៅកម្ពុជាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ គឺនៅតែបន្តជួបភាពអវិជ្ជមានដដែល ហើយសញ្ញាអវិជ្ជមាននេះអាចនឹងបន្តអូសបន្លាយទៅឆ្នាំ២០២៤ ខាងមុខទៀត។ ធនាគារពិភពលោក (WB) កាលពីខែកញ្ញា បានព្យាករថា កំណើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ នេះនឹងមានអត្រា៥,៥ ភាគរយ និងឆ្នាំ២០២៤ ស្ថិតក្នុងអត្រា៦,១ភាគរយ បើទោះបីមានឧបសគ្គពីខាងក្រៅក៏ដោយ។
ការព្យាកររបស់ WB គឺមានអត្រាខ្ពស់ជាងធនាគារអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី(ADB) ដែលថាកំណើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា នឹងសម្រេចបានក្នុងអត្រា៥,៣ ភាគរយក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ និងឆ្នាំ២០២៤ មានអត្រា៦,០ ភាគរយ។ កំណើនសេដ្ឋកិច្ច មានឥទ្ឋិពល និងទំនាក់ទំនងយ៉ាងខ្លាំងនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យ។
ទីផ្សារដីធ្លី និងលំនៅឋាន (ផ្ទះ-បុរី)
សម្ទុះនៃការទិញ-លក់ដីធ្លី ក្នុងប្រទេសកម្ពុជារយៈពេលជិត១ ឆ្នាំ ២០២៣ នេះគឺមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ជាងឆ្នាំកន្លងមក ដែលមូលហេតុគឺអាចមកពីបញ្ហាមួយចំនួន ដូចជា អ្នកវិនិយោគធំៗ (ជាតិ និងអន្តរជាតិ) មិនសូវបញ្ចេញប្រាក់មកវិនិយោគ ការផ្តល់ឥណទានរបស់គ្រឹះស្ថានហិរញ្ញវត្ថុមានកម្រិតទាបជាងមុន និងលក្ខខណ្ឌនៃការផ្តល់ឥណទានមានកាន់តែច្រើន។
លោកស្រីអាន សុធីតាអគ្គនាយិកាក្រុមហ៊ុនPropNex Cambodiaបានមានប្រសាសន៍ថា រហូតមកទល់ពេលនេះ ទីផ្សារនៅតែមានសភាពស្ងប់ស្ងាត់ ទាំងការទិញលក់ដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យនានា ពិសេសអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិនៅតែមិនមានសកម្មភាព ស្របពេលអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក ក៏មានសភាពមិនច្បាស់លាស់ក្នុងចិត្តផងដែរ។
ទាក់ទងនឹងការវិនិយោគដីធ្លី លោកស្រីអាន សុធីតាបានបញ្ជាក់ថា ការទិញលក់ មិនមានសកម្មភាពជាដុំកំភួននោះទេ លើកលែងតែការលក់ ស្ថិតក្នុងតម្លៃទាបជាងទីផ្សារខ្លាំង។
លើសពីនេះ លោកស្រីតាំង ហួរអគ្គនាយិកាក្រុមហ៊ុនAmatak Property Services, Co, Ltdបានបដិសេធមិនអត្ថាធិប្បាយ នៅពេលសាកសួរពីព័ត៌មានទាក់ទងនឹងការទិញ លក់ដីធ្លី និងអចលនវត្ថុដទៃទៀត។
យ៉ាងណាអ្នកជំនាញមួយចំនួនបាននិយាយក្នុងលក្ខខ័ណ្ឌមិនបញ្ចេញឈ្មោះថា សម្រាប់ដី នៅតំបន់ជាយរាជធានីភ្នំពេញក្នុងឆ្នាំ២០២៣នេះ គឺដីមានតម្លៃទាប (ចម្ងាយក្នុងរង្វង់៣០ គីឡូម៉ែត្រពីចំណុចកណ្តាលភ្នំពេញ និងមានតម្លៃក្រោម១០ដុល្លារ ក្នុង១ម៉ែត្រការ៉េ) គឺសកម្មភាពទិញលក់នៅតែមានគ្រាន់បើ។ ការកសាងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មីៗជាបន្តបន្ទាប់ និងការពង្រីកទីក្រុង គឺជាកម្លាំងជំរុញដែលជួយគាំទ្រឱ្យទីផ្សារនេះ អាចបន្តដំណើរទៅមុខជាសន្សឹមៗ។ សម្រាប់ទីផ្សារលំនៅឋានជាលក្ខណៈផ្ទះជាប់ដី និងបុរី ក្នុងរយៈពេលជិត១ឆ្នាំមកនេះក៏ស្ងប់ស្ងាត់ដែរ ពិសេសទំនោរក្នុងការទិញផ្ទះទុកលក់ចំណេញ (Resale) គឺស្ទើរតែមិនមានសោះ។
លោកឧកញ៉ាមួយរូប ដែលជាសមាជិកសមាគមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានកម្ពុជា បាននិយាយក្នុងលក្ខខ័ណ្ឌមិនបញ្ចេញឈ្មោះថា បុរីធំៗដូចជា ជីប ម៉ុង បុរីប៉េង ហួត និងបុរីជាច្រើនទៀត កំពុងមានការលំបាក ដោយសារអត្រាទិញ លក់បានធ្លាក់ចុះប្រមាណ៨០ភាគរយរួចហើយ។
ទីផ្សារខុនដូ និងអាផាតម៉ិន
ដោយសារកន្លែងស្នាក់នៅទាំងនេះ កាលពីមុនមានវិបត្តិសកល (ជំងឺកូវីដ ១៩) តែងពឹងផ្អែកខ្លាំងលើអតិថិជនជាជនបរទេស ដូច្នេះផលប៉ះពាល់ គឺមានកម្រិតខ្លាំងជាងផ្នែកផ្សេងៗទៀត ខណៈបច្ចុប្បន្នចំនួនវិនិយោគិន និងភ្ញៀវបរទេសធ្វើដំណើរមកកម្ពុជា គឺមិនមានចំនួនច្រើនដូចមុនឆ្នាំ ២០២០ឡើយ។
ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាជាប់គាំង និងជំរុញការលក់ វិនិយោគិនភាគច្រើន បានប្តូរយុទ្ធសាស្ត្រទីផ្សាររបស់ខ្លួន ទៅរកអតិថិជនក្នុងស្រុកតាមរយៈការកែសម្រួលវិធីសាស្ត្រមួយចំនួនដូចជា រចនាប័ទ្មនៃការសាងសង់ ការបន្ទាបតម្លៃ និងនីតិវិធីក្នុងការបង់ប្រាក់ជាដើម។
ជាមួយគ្នានេះ ទីផ្សារកន្លែងលក់រាយ មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្ម ការិយាល័យជួល ដើរស្របគ្នានឹងកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងភ្ញៀវទេសចរ ដូច្នេះផលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ គឺមានច្រើនក្នុងអំឡុងពេលជាង៣ឆ្នាំមកនេះ ដោយនៅតាមកន្លែងជួលទាំងនេះ អាចមាននៅសល់ផ្ទៃទំនេរមិនប្រើច្រើន ខណៈគម្រោងថ្មីៗដែលដាក់ចូលទីផ្សារ ក៏ស្ទើរតែមិនមានដែរ។
ចំណែកអ្នកនាង គឹម គិនកេសា នាយិកាផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សាយោបល់ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យCBRE Cambodia បាននិយាយថា ការធ្លាក់ចុះវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ដែលចាប់ផ្តើមលេចឡើងក្នុងឆ្នាំ២០១៩ គឺបានបន្តអូសបន្លាយរហូតមកដល់ឆ្នាំ ២០២៣ នេះ ប៉ុន្តែកម្រិតនៃការធ្លាក់ចុះ គឺមានកម្រិតទាបជាងមុន។
អ្នកនាងបានបន្តថា សម្រាប់ទីផ្សារទិញ-លក់លំនៅឋានលក្ខណៈបុរី និងអគារស្នាក់នៅរួម (ខុនដូ អាផាតមិន) នៅពេលនេះ គឺកើតមានភាគច្រើន ។តែសម្រាប់ប្រជាជនក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះ។ ចំណែកនិន្នាការការទិញ -លក់ពីសំណាក់ជនបរទេស គឺស្ទើរតែមិនមាន។
ចំណែកផ្នែកផ្សេងៗទៀត ក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានដូចជា កន្លែងលក់រាយ ការិយាល័យជួល គឺអត្រាប្រើប្រាស់នៅបន្តធ្លាក់ចុះបន្តិចបន្តួចបើធៀបនឹងឆ្នាំកន្លងមក។ សម្រាប់រយៈពេល៣ ខែនៅសល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ នេះគឺអ្វីៗអាចប្រហាក់ប្រហែលនឹងពេលនេះ។
អ្នកនាងគឹម គិនកេសា បានអះអាងថា សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៤ ខាងមុខវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា អាចនឹងល្អជាងពេលនេះបន្តិច ប្រសិនបើមិនមានគម្រោងថ្មីៗ ដាក់បញ្ចូលក្នុងទីផ្សារច្រើនបន្ថែម ដែលនោះគឺជាឱកាសឱ្យគម្រោង ដែលមានស្រាប់ជំរុញការទិញ-លក់របស់ខ្លួនបាន។
យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ CBRE Cambodia បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ ២០២៣ កន្លែងជួលលក់រាយប្រភេទPrime Shopping Mall មានតម្លៃជួលមធ្យម២៥,៨ ដុល្លារក្នុង១ម៉ែត្រការ៉េសម្រាប់រយៈពេល១ខែ ដែលតម្លៃនេះ គឺធ្លាក់ចុះ៦,៦ភាគរយ បើធៀបត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ២០២២។ ចំណែកប្រភេទ Prime Retail Podium មានតម្លៃ១៩,២ដុល្លារធ្លាក់ចុះ១,៤ភាគរយជាដើម។ អត្រាប្រើប្រាស់ជាមធ្យម ក្នុងត្រីមាសទី៣ (Average of Occupancy rate) គឺមានប្រមាណ២/៣ នៃផ្ទៃក្រឡាសរុបនៅលើទីផ្សារ ធ្លាក់ជិត ៣ភាគរយពីត្រីមាសទី២ ឆ្នាំ ២០២៣។
ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំ២០២៣ និងដើមឆ្នាំ២០២៤
រយៈពេលនៅសល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ មិនច្រើនឡើយ ដែលគេអាចនឹងប្រមើលមើល ឬព្យាករណ៍ទុកបាននូវលទ្ឋផល នៃឆ្នាំ២០២៤ខាងមុខ បានផងដែរ។
សម្រាប់រយៈពេលដែលនៅសល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ និងដើមឆ្នាំ ២០២៤ ខាងមុខ លោកសំ សុខនឿនប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យសកលបានមានប្រសាសន៍ថា ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា នឹងបន្តប្រហាក់ប្រហែលពេលបច្ចុប្បន្ន ដោយវិស័យនេះត្រូវការពេលបន្ថែមទៀត ពីភាពរឹងមាំនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ចសកល និងការងើបឡើងវិញនៃវិស័យទេសចរណ៍ពិភពលោក។
លោកបានបញ្ជាក់ថា “វិនិយោគិនបរទេស គឺនៅតែជាកម្លាំងចលករដ៏សំខាន់ ក្នុងការផ្តល់ថាមពល សម្រាប់ការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជានាពេលខាងមុខ”។
ចំណែក អគ្គលេខាធិការនៃសមាគមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានកម្ពុជា លោក ហ៊ុយ វណ្ណាបានលើកឡើងកាលពីពេលថ្មីៗនេះថា សម្រាប់គម្រោងវិនិយោគធំៗ និងខ្ពស់ៗ ដែលចាប់ផ្តើមបើកដំណើរការសាងសង់នាពេលនេះ គឺស្ទើរតែមិនមាន ដោយមានតែគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋាន ដែលមានម្ចាស់ជាវិនិយោគិនក្នុងស្រុក។
លោកបញ្ជាក់ថា ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ នៅកម្ពុជាបានចាប់ផ្តើមតាំងពីអំឡុងឆ្នាំ២០១៩ មកម្ល៉េះ។ ភាពស្ងប់ស្ងាត់នេះ គឺបណ្តាលមកពី ឥទ្ធិពលជំងឺកូវីដ ១៩ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកមិនច្បាស់លាស់, ជម្លោះភូមិសាស្ត្រនយោបាយ រវាងមហាអំណាចធំៗ និងជាពិសេសការធ្លាក់ចុះនៃវិនិយោគិនចិន។ លោកបញ្ជាក់ថា “ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា នឹងត្រូវបន្តអូសបន្លាយពេលទៅមុខបន្ថែមទៀត”។
យោងតាមព្រឹត្តិបត្រស្ថិតិសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ប្រចាំត្រីមាសទី ២ នៃក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ឱ្យដឹងថា ពីខែមេសា-ខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០២៣ ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ បានអនុម័តឱ្យគម្រោងសាងសង់ទូទាំងប្រទេសសរុប៨២៦គម្រោង ធ្លាក់ចុះ ១៧៣គម្រោង។ សម្រាប់ទុនវិនិយោគ គឺមានទឹកប្រាក់សរុប១៤៧៥ លានដុល្លារ កើន ១៣០,២ ភាគរយបើធៀបនឹងត្រីមាសទី២ ឆ្នាំ ២០២២។
ក្នុងជំនួបជាមួយសមាគមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានកម្ពុជា កាលពីថ្ងៃទី២៣ តុលាកន្លងមកនេះ លោកឧបនាយករដ្ឋមន្រ្តី រដ្ឋមន្រ្តីក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ លោកសាយ សំអាល់បានថ្លែងថា វិស័យអចលនទ្រព្យ គឺជាវិស័យដែលធំ និងចាំបាច់របស់កម្ពុជា ដែលទាក់ទងដល់សន្តិសុខ នយោបាយ និងសុវត្ថិភាពរបស់ប្រទេស។
លោកឧបនាយករដ្ឋមន្ត្រី បានលើកពីវិធានការចាំបាច់មួយចំនួន ដើម្បីកែលម្អ និងលើកស្ទួយវិស័យអចលនទ្រព្យចំនួន៤ ដូចជា ទី១. ពិភាក្សាលើការជួលអចិន្ត្រៃយ៍សម្រាប់ជនបរទេស ទី២ ពិនិត្យ និងស្នើធនាគារជាតិ ពិចារណាឡើងវិញ លើការផ្ដល់លំហូរសាច់ប្រាក់ និងការអនុវត្តការប្រាក់ ទី៣ ស្វែងរកវិធីកៀរគរទុនវិនិយោគពីបរទេស និងទី៤ បើកទំព័រសករាជថ្មី ជាដៃគូយុទ្ធសាស្រ្តរួមគ្នារវាងក្រសួង និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដើម្បីជជែកពិភាក្សា និងដាក់ចេញនូវវិធានការនានា ដើម្បីទ្រទ្រង់វិស័យអចលនទ្រព្យ៕
តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ(secondary market)ក៏បានកើនឡើងផងដែរ ដោយស្ទើរតែគ្រប់ស្រុកទាំងអស់បានរាយការណ៍ពីការកើនឡើងនៃតម្លៃអាផាតមុិនធៀបនឹងត្រីមាសមុន។
ដើម្បីរួមចំណែកអនុវត្តយុទ្ធសាស្រ្ដនេះ ក្រសួងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទ បានដាក់ចេញកម្មវិធីសំខាន់ចំនួន៤ ដូចជា
របាយការណ៍នេះមានសារសំខាន់ណាស់ ព្រោះវាជាលើកដំបូងហើយ ដែលទេសាភិបាលធនាគារកណ្តាលចិនបង្ហាញមតិលើគោលនយោបាយ បន្ទាប់ពីមានការបោះពុម្ពផ្សាយទិន្នន័យសេដ្ឋកិច្ចចិនប្រចាំត្រីមាសទី៣រួចមក។ របាយការណ៍នេះរៀបរាប់អំពីអាទិភាពរយៈពេលខ្លីរបស់អាជ្ញាធរចិន ហើយត្រូវបានដាក់បញ្ជូនទៅសភារបស់ប្រទេសចិន។
