ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង
ភ្នំពេញៈ វាជាសំណួរល្អមួយ វាជាអ្វីថដែលមួយរយៈនេះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងវិនិយោគិនជាច្រើន នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាកំពុងសួរនៅពេលនេះ។
គួរធ្វើបែបណា និងធ្វើដូចម្តេច ដើម្បីធ្វើឱ្យឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យរីកចម្រើនឡើងវិញនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា វាត្រូវការការរួមបញ្ចូលគ្នានៃគោលនយោបាយ តម្រូវការ ហិរញ្ញវត្ថុ និងទំនុកចិត្ត។ សូមសិក្សាចំណុចលំអិតខាងក្រោមនេះ ដែលជាដំបូន្មានរបស់អ្នកជំនាញជាតិ អន្តរជាតិបានលើកឡើងជារឿយៗ។
១. ស្តារទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិនឡើងវិញ (សំខាន់បំផុត)
គ្មានការរីកចម្រើនណាមួយ កើតឡើងដោយគ្មានទំនុកចិត្តនោះទេ ព្រោះអ្វីដែលជួយ គឺរដ្ឋាភិបាលត្រូវបង្ហាញនូវសារច្បាស់លាស់ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យគឺជាអាទិភាព។
ច្បាប់មានតម្លាភាពលើកម្មសិទ្ធិបរទេស ពន្ធ និងទិដ្ឋាការ ចរាចរប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកមានស្ថេរភាព និងអត្រាការប្រាក់ដែលអាចព្យាករណ៍បាន។
ការកសាងបាននូវទំនុកចិត្ត នឹងនាំមកនូវអ្នកទិញជនជាតិចិន កូរ៉េ សិង្ហបុរី ថៃ និងជនជាតិខ្មែរនៅបរទេសត្រឡប់មកវិញ។
២. កែលម្អគោលនយោបាយវិនិយោគបរទេស
ទិន្នន័យជាក់ស្តែងបានបង្ហាញថា អ្នកទិញបរទេសធ្លាប់ជំរុញទីផ្សារខុនដូ ហេតុនេះ រដ្ឋាភិបាលគួរពង្រីកទិដ្ឋាការរយៈពេលវែង (១០-២០ ឆ្នាំ) ដែលជាប់ទាក់ទងនឹងការទិញអចលនទ្រព្យ។ កាត់បន្ថយការិយាធិបតេយ្យ (អំពើពុករលួយ) សម្រាប់ការផ្ទេរប្រាក់ចូល/ចេញ។
រដ្ឋាភិបាលគួរពិចារណា លើសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីបរទេសមានកំណត់ (តាមរយៈទំនុកចិត្ត ឬការជួលរយៈពេលវែង)។
យន្តការទាំងនេះ អាចធ្វើឱ្យខុនដូនៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងទីក្រុងឆ្នេរសមុទ្ររស់ឡើងវិញភ្លាមៗ។
៣. ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានមានការប្រាក់ជាងមុន និងងាយស្រួល
អ្នកជំនាញបានមើលឃើញថា ការប្រាក់ខ្ពស់ នឹងធ្វើឲ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យ “ស្លាប់”។
អត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះគួរមានអត្រាទាប និងរយៈពេលកម្ចីយូរជាង (២៥-៣០ ឆ្នាំ)។ ផ្តល់ការលើកទឹកចិត្ត សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង កម្មវិធីភាពជាដៃគូរវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងធនាគារ។
៤. រៀបចំយន្តការសម្រួលការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ
កម្ពុជាមិនត្រូវការអគារបន្ថែមទេ វាត្រូវការការស្រូបយកកាន់តែប្រសើរ។
ហេតុនេះអ្វីជាជំហានឆ្លាតវៃ? ផ្អាកការអនុម័តសម្រាប់គម្រោងខុនដូថ្មី នៅក្នុងតំបន់ដែលឆ្អែត
- លើកទឹកចិត្តការបំលែង
- ខុនដូ ទៅជាផាតមិន សេវាកម្ម
- ការិយាល័យ ទៅជាការិយាល័យរួម /ការប្រើប្រាស់ចម្រុះ
- គាំទ្រដល់កំណើនទីផ្សារជួល
អ្នកជំនាញបានលើកឡើងថា ការផ្គត់ផ្គង់តិច តម្លៃមានស្ថេរភាព នឹងធ្វើឲ្យទំនុកចិត្តត្រឡប់មកវិញ។
៥. ផ្តោតលើតម្រូវការពិតប្រាកដ មិនមែនការរំពឹងទុកទេ
ការរីកចម្រើនបន្ទាប់ នឹងជំរុញដោយការប្រើប្រាស់ មិនមែនជំរុញដោយការផ្សព្វផ្សាយទេ។
- អភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ សម្រាប់ប្រជាជនកម្ពុជាដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម។
- ដីឧស្សាហកម្ម និងភស្តុភារកម្ម (ទីក្រុងព្រំដែន ដូចជា បាវិត ប៉ោយប៉ែត)។
- ទ្រព្យសកម្មទេសចរណ៍ (សៀមរាប កំពត កែប)
- មជ្ឈមណ្ឌលទិន្នន័យ និងឧទ្យានបច្ចេកវិទ្យា (ដំណាក់កាលដំបូង ប៉ុន្តែជាកំណើននាពេលអនាគត)។
៦. ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបង្កើតតម្លៃ
អចលនទ្រព្យដើរតាម ឬរីកចម្រើនអាស្រ័យលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដែលជាកត្តាជម្រុញដ៏សំខាន់ ពិសេសការអភិវឌ្ឍលើមូលដ្ឋានមួយចំនួនដួចជា
- ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងភ្នំពេញដែលមានល្បឿនលឿន
- ការតភ្ជាប់ផ្លូវដែកទៅកាន់ប្រទេសវៀតណាម និងថៃ។
- កំពង់ផែ និងការពង្រីក SEZ
- តំបន់ឆ្លាតវៃនៅជិតអាកាសយានដ្ឋាន និងផ្លូវហាយវេ។
អ្នកជំនាញនានានបានទទួលស្គាល់ថា “ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបង្កើតទីក្រុងថ្មីៗ មិនត្រឹមតែតម្លៃខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ”។
៧. ការលើកទឹកចិត្តពន្ធ និងថ្លៃសេវា
ដើម្បីចាប់ផ្តើមតម្រូវការទីផ្សារ នៅក្នុងឧស្សាហកម្មនេះ រដ្ឋាភិបាលអាចលើកទឹកចិត្តមួយចំនួនដូចជា
- ការលើកលែងពន្ធត្រាបណ្តោះអាសន្ន (បាននិងកំពុងធ្វើ)។
- ភាពច្បាស់លាស់នៃពន្ធ លើប្រាក់ចំណេញមូលធន (ឬរយៈពេលអនុគ្រោះ)។
- ការលើកទឹកចិត្តអាករលើតម្លៃបន្ថែម សម្រាប់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។
- ការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់អគារបៃតង
សូម្បីតែបង្អួចលើកទឹកចិត្ត រយៈពេលចន្លោះពី12 ទៅ24 ខែក៏អាចដោះសោដើមទុនដែលបង្កកបានដែរ។
៨. ធ្វើឱ្យឧស្សាហកម្មមានវិជ្ជាជីវៈ
សម្រាប់សុខភាពក្នុងវិស័យមួយ មានរយៈពេលវែង គឺត្រូវការទំនុកចិត្ត។
- បទប្បញ្ញត្តិកាន់តែរឹងមាំលើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងឈ្មួញកណ្តាល។
- គណនី escrow ចាំបាច់សម្រាប់អ្នកទិញ។
- ទិន្នន័យទីផ្សារសាធារណៈ ដែលអាចទុកចិត្តបាន (តម្លៃ ការផ្គត់ផ្គង់ ការស្រូបយក)។
- គាំទ្រដល់ការអភិវឌ្ឍREIT
អ្នកជំនាញបានអះអាងថា “វិនិយោគិនដែលមានចិត្ត នឹងចង់ត្រឡប់មកវិញ នៅពេលដែលទីផ្សារមើលទៅចាស់ទុំ”៕
