ដោយ គង់ សូរិយា
ភ្នំពេញ៖ ស្របពេលទីផ្សារដីឡូត៍បន្តកើនឡើង បញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក៏បាននិងកំពុងកើតមានជាបណ្តើរៗផងដែរ ដោយសារម្ចាស់ដីឡូត៍មួយចំនួនបាន បោកប្រាស់អតិថិជនរបស់ខ្លួន។
ថ្ងៃនេះ ស្ថាបនិកគេហទំព័រអចលនទ្រព្យ និងសេដ្ឋកិច្ចឈានមុខគេមួយនៅកម្ពុជា គឺ Propertyarea.asia លោក លាងគង់ យិន សូមបង្ហាញនូវចំណុចរសើបមួយចំនួន ដែលបាននិងកំពុងកើតមាន។
ទី១ ការកក់ប្រាក់ដោយគ្មានប្លង់
បច្ចុប្បន្ននេះម្ចាស់ដីឡូត៍ជាច្រើន បានលក់ដីដល់អតិថិជន តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងគ្នារវាងអតិថិជន និងក្រុមហ៊ុន ដោយគ្មានការដឹកលឺពីអាជ្ញាធរដែនដី ឬមន្រ្តីជំនាញសូរិយោដីឡើយ។ ករណីនេះ ជាចំណុចមានហានិភ័យខ្ពស់ ព្រោះម្ចាស់ដីឡូត៍ខ្លះ តម្រូវឲ្យអតិថិជនបង់ប្រាក់រហូតដល់ ១០០ភាគរយ ទើបចេញប្លង់ស្របច្បាប់ឲ្យ។
ករណីបែបនេះ ជាហានិភ័យខ្ពស់បំផុត ព្រោះពេលបង់លុយគ្រប់ ម្ចាស់ដីឡូត៍បានប្តួរម្ចាស់ ឬផ្ទេរប្លង់រ៉ឹងទៅឲ្យអ្នកផ្សេង ឬប្លង់នោះនៅជាប់នឹងធនាគារ ពិតជាគ្រោះថ្នាក់បំផុតសម្រាប់អ្នកទិញ ឬមានវិវាទកើតឡើង ដែលនាំរឿងស្មុគ្រស្មាញជាច្រើន ដែលយើងទាំងអស់គ្នាមិនចង់បាន។
ទី២ ការបង្វែរសាច់រឿង
ករណីពុះដីឡូត៍កើតឡើងជាក់ស្តែងមួយកន្លែង បានកើតឡើងរួចទៅហើយ គឺស្ថិតនៅទីតាំងក្បែរបុរីពិភពថ្មីឈូកវ៉ា២ ដែលមានក្រុមហ៊ុនមួយពុះដីឡូត៍លក់នៅពេលដីទីនោះមានតម្លៃទាប ប៉ុន្តែពេលបុរីពិភពថ្មី២ប្រកាស ដីនៅតំបន់នោះបានឡើងថ្លៃខ្ពស់ ដែលបានធ្វើឲ្យម្ចាស់ដីឡូត៍នោះ ក្រឡុកអតិថិជន តាមរយៈការផ្តល់ប្រាក់សំណង ឬសុំដោះដូរដី ក្នុងហេតុផលមិនចេះចប់មិនចេះហើយ។
អ្នកទិញដីឡូត៍នៅទីនោះ មានភាពស្រដៀងគ្នានឹងករណីទី១ដែរ ដោយម្ចាស់ដីឡូត៍ និងអ្នកទិញបានព្រមព្រៀងគ្នារវាងក្រុមហ៊ុន និងក្រុមហ៊ុន ដោយគ្មានការដឹកលឺពីអាជ្ញាធរដែនដី និងមន្រ្តីជំនាញសូរិយោដី។
ករណីនេះជនរងគ្រោះ បានដាក់ពាក្យបណ្តឹងទៅក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់រួចហើយ ប៉ុន្តែការដោះស្រាយវិវាទនេះមិនទាន់បញ្ចប់ទេ។
ទី៣ ករណីមិនបំបែកក្បាលដី
ករណីមិនបំបែកក្បាលដី មានភាពស្រដៀងគ្នានឹងករណីទី១ និងទី២ ដែរ ដែលម្ចាស់ដីឡូត៍ បានលក់ដីដឹងលឺត្រឹមអាជ្ញាធរឃុំ ឬសង្កាត់ ប៉ុន្តែមិនបានបំបែកក្បាលដីដល់អ្នកទិញ ក្នុងពេលដីនោះស្ថិតនៅជាប្លង់រ៉ឹងនៅឡើយ ហើយជាអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ដែលអនុវត្តន៍ច្បាប់នៅទន់ខ្សោយបានធ្វើមិនដឹង មិនលឺពីភាពខុសច្បាប់នេះ។
អាជ្ញាធរឃុំ សង្កាត់មិនមានសមត្ថកិច្ចប្រថាប់ត្រា ស្របច្បាប់លើភាពជាកម្មសិទ្ឋនៃដីណាមួយទេ មានសិទ្ឋត្រឹមតែប្រដាប់ត្រាដឹងលឺតែប៉ុណ្ណោះ។
ករណីបែបនេះបាន និងកំពុងកើតមានជាច្រើន នៅក្នុងទីផ្សារដីឡូត៍នាពេលសព្វថ្ងៃនេះ។
ទី៤ ការយកដីអ្នកផ្សេងមកលក់
ករណីបែបនេះបានកើតមានផងដែរ នៅក្នុងតំបន់ភ្នំប្រសិទ្ឋ ជាកន្លែងពុះដីឡូត៍បានរីកដូចផ្សិត។ មានក្រុមហ៊ុនមួយ គ្រាន់តែកក់លុយម្ចាស់ដី១០ ទៅ២០ភាគរយ ក៏បានពុះដីនោះជាឡូត៍ ដើម្បីលក់ជូនអ្នកទិញឬអតិថិជន ដោយសន្យាបង់ប្រាក់បង្រ្គប់នៅពេលក្រោយ។
នៅពេលក្រុមហ៊ុននោះ មិនបង់លុយតាមការសន្យា ម្ចាស់ដីបានរឹបអូសយកដីរបស់ខ្លួនឡើងវិញ ដែលធ្វើឲ្យអ្នកទិញដីឡូត៍ក្នុងគំរោងនោះ ជួបបញ្ហាជាច្រើន មិនអាចដោះស្រាយបានរហូតបាត់បង់លុយគួរឲ្យសោកស្តាយ។
ទី៥ ការទិញដីឡូត៍វិនិយោគមិនសូវមានផលចំណេញទេ
ម្ចាស់ដីឡូត៍ភាគច្រើន បានទិញក្នុងតម្លៃថោក និងលក់វិញក្នុងតម្លៃថ្លៃដែលធ្វើឲ្យអត្រាចំណេញពីការវិនិយោគ (Return of investment) តិច ដោយសារម្ចាស់ដីបានយកចំណេញកប់ពពករួចទៅហើយ។ ចំណុចមួយទៀត ម្ចាស់ដីឡូត៍មួយចំនួនបានតម្រូវឲ្យបង់ប្រាក់ ដោយអះអាងថាគ្មានការប្រាក់ ប៉ុន្តែតាមពិតពួកគេបានបង្កប់អត្រាការប្រាក់ក្នុងនោះរួចទៅហើយ។
ទី៦ ទីតាំងដីឡូត៍មិនងាយអភិវឌ្ឍន៍
តំបន់ដីឡូត៍ពុះលក់ ជាតំបន់ដែលមិនងាយអភិវឌ្ឍន៍នោះទេ ដោយសារអ្នកទិញភាគច្រើន រង់ចាំទុកលក់យកចំណេញ និងរង់ចាំមើលគ្នា ខណៈដីឡូត៍ទាំងនោះ មិនមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ឋច្បាស់លាស់ និងមិនមានប្លង់អភិវឌ្ឍន៍ច្បាស់លាស់។
កត្តាមួយទៀត ដែលអ្នកទិញដីឡូត៍គួរពិចារណា គឺសំណង់នៅតំបន់ដីឡូត៍ភាគច្រើន មិនមានរបៀបរៀបរយនោះទេ ដោយសារម្ចាស់ដីសាងសង់ផ្ទះតាមម៉ូត ដែលខ្លួនឯងស្រលាញ់រៀងៗខ្លួន ដោយសារមិនមានការកំណត់ឬការឌីសាញគំរោងច្បាស់លាស់ពីម្ចាស់ដីឡូត៍នោះ។
អ្នកលក់ដីឡូត៍៩៩ភាគរយ ពេលលក់អស់ដីរបស់ខ្លួន មិនបាននៅគិតគូរពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ឋ ឬការគ្រប់គ្រងដីដែលខ្លួនបានពុះឡូត៍លក់នោះទេ៕
