ដោយៈសិរី ជេស៊ីកា

ភ្នំពេញៈ ភាពធូរលុងនៃបទបញ្ញត្តិមួយចំនួន ក៏ដូចជា ស្តង់ដារអាជីវកម្មក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅមិនទាន់មាន បានធ្វើឲ្យអ្នកទិញមិនបានដឹងថា ពួកគេកំពុងត្រូវបានគេបោកប្រាស់ ប៉ុន្តែវាយឺតពេលទៅហើយ នៅពេលដែលពួកគេបានដឹងថាខ្លួនកំពុងត្រូវបានគេបោកប្រាស់។

ហេតុនេះសូមសិក្សាលើមូលដ្ឋានសំខាន់ៗទាំង១១ចំណុចនេះ ដើម្បីបញ្ចៀសហានិភ័យពីការកើតមាន នៃការបោកប្រាស់នានា។

១ អចលនទ្រព្យមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិចំនួនពីរ
ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចមានជាប្លង់រឹង និងប្លង់ទន់ អចលនទ្រព្យខ្លះអាចមានទាំងពីរ។ ការឆបោកនេះពាក់ព័ន្ធទៅនឹងម្ចាស់ ដែលលក់ផ្ទះទៅឲ្យអ្នកទិញពីរនាក់។ អ្នកទិញម្នាក់ទទួលបានប្លង់រឹងហើយ ម្នាក់ទៀតទទួលបានប្លង់ទន់។ អ្នកទិញដែលទទួលបានប្លង់ទន់ នឹងត្រូវបាត់បង់លំនៅដ្ឋាននោះ ដោយសារតែប្លង់ទន់គឺបានទទួលស្គាល់ត្រឹមតែពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានប៉ុណ្ណោះ។ រីឯប្លង់រឹងវិញគឺទទួលស្គាល់ពីថ្នាក់ជាតិ។ មានករណី នៃការចេញប្លង់ច្រើនលើកម្មសិទ្ធិតែមួយ ឬការថតចម្លង ហើយអ្នកលក់បានលក់នូវអចលនទ្រព្យដដែលទៅឲ្យមនុស្សជាច្រើន។

ករណីមួយទៀត ដែលអ្នកទិញត្រូវបានគេឆបោក ដោយមានការផ្តល់នូវប្លង់រឹងដូចគ្នាប៉ុន្តែករណីបែបនេះក៏មិនសូវកើតមានដែរ។

លោក អ្នកអាចជៀសវាងសេណារីយ៉ូនេះ ដោយធ្វើការស៊ើបអង្កេតជាមួយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ និងការិយាល័យសុរិយោដីក្នុងតំបន់ផ្ទាល់។ ត្រូវយកច្បាប់ចម្លងនៃប្លង់កម្មសិទ្ធិពីអ្នកលក់ និងត្រួតពិនិត្យជាមួយនឹងកំណត់ត្រាជាផ្លូវការ។

ចំណុចមួយទៀត គឺការពិនិត្យមើលថា តើអ្នកជិតខាងមានប្លង់រឹងឬក៏អត់ ប្រសិនបើពួកគេមាននោះគឺមានន័យថា រដ្ឋាភិបាលបានចេញប្លង់រឹង ជូនដល់តំបន់នោះរួចទៅហើយ។

២ ករណីវិវាទដីធ្លីលាក់កំបាំង
ការមានប្លង់ទន់ ឬប្លង់រ៉ឹងគឺស្ទើរតែមិនពាក់ព័ន្ធនឹងការឆបោកនេះទេ។ ការបោកប្រាស់នេះមានន័យថា ដីនោះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យ ដែលកំពុងមានវិវាទដីធ្លីជាដើម។ ការនិយាយជាមួយអ្នកជិតខាងជាធម្មតា នឹងអាចបង្ហាញរាល់បញ្ហាទាំងអស់ ប៉ុន្តែអ្នកគួរតែធ្វើការស្វែងរកប្លង់កាន់កាប់ តាមរយៈក្រុមប្រឹក្សាឃុំសង្កាត់ ឬមន្ត្រីក្រសួងដែនដីដោយគ្រាន់តែចង់ដឹងថា ដីនោះជាដីមានជម្លោះឫក៏អត់។

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមួយ ដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ឬមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍ក្នុងការធ្វើការ នឹងធ្វើការងារនេះជំនួសអ្នកបាន។

៣ ប្រយ័ត្នចំពោះប្រាក់កក់របស់អ្នក
ការឆបោកនេះ ត្រូវបានធ្វើឡើងដោយម្ចាស់ក្លែងក្លាយ។  អ្នកទិញត្រូវបានស្នើរឲ្យបង់ប្រាក់កក់ ដើម្បីធានាលើអចលនទ្រព្យ។ បន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់កក់ អ្នកលក់ក្លែងក្លាយបានគេចខ្លួនបាត់។  អ្នកអាចជ្រើសយកជម្រើស នៃការផ្ញើប្រាក់កក់ តាមរយៈភាគីទីបីដែលអាចទុកចិត្តបាន ឬដាក់ក្នុងគណនីធនាគារអន្តរការី និងរង់ចាំរហូតដល់អ្វីគ្រប់យ៉ាងត្រូវបានដោះស្រាយធ្វើបែបនេះ គឺជាការការពារខ្លួនអ្នកពីការឆបោក។

៤ ប្រយ័ត្នម្ចាស់ក្លែងក្លាយ
ការឆបោកនេះ ជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងនរណាម្នាក់ ដែលតាំងខ្លួនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យមួយ។ អចលនទ្រព្យទាំងនេះ គឺភាគច្រើនជាអចលនទ្រព្យនៅទំនេរ។ អ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបានគឺសាកសួរ ឬមាននរណាម្នាក់ទៅសួរអ្នកជិតខាង និងប្រធានភូមិអំពីអចលនទ្រព្យនោះ និងប្រវត្តិរបស់ម្ចាស់ដីនោះ។ បន្ទាប់មកពិនិត្យថាតើមានភាពខុសគ្នារវាងព័ត៌មានរបស់ពួកគេ និងព័ត៌មានរបស់អ្នកលក់យ៉ាងដូចម្តេច។

ជាថ្មីម្តងទៀតការត្រួតពិនិត្យលើប្លង់កម្មសិទ្ធិ ពិតជាមានសារៈសំខាន់ណា​ស់ ប្រ​សិនបើម្ចាស់ មិនអាចទទួលបានប្លង់កម្មសិទ្ធិ នោះគឺមានអ្វីមួយមិនប្រក្រតីជាមិនខាន។ ត្រូវទៅរកអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ និងស្វែងរកថា តើពួកគេគឺជាម្ចាស់ពិតប្រាកដឬមិនមែន មុនពេលដែលអ្នកប្រគល់ប្រាក់ឲ្យពួកគេ។

៥ ផ្ទះជួលរួចហើយ
មានករណីជាក់ស្តែងដែលបានកើតឡើង ដែលបានបង់ប្រាក់ជួលរយៈពេលវែង។ ក្នុងករណីនៃការជួលបែបនេះ គឺអាចត្រូវបានចុះបញ្ជី ជាផ្នែកមួយដាច់ដោយឡែកពីដី។ វាអាចមានបន្ទប់ដាក់លក់ ដែលប្រើប្រាស់ប្លង់ទន់នេះ គឺជាស្ថានភាពស្មុគស្មាញ និងគួរប្រុងប្រយ័ត្នជាទីបំផុត ការស្វែងរកប្លង់កម្មសិទ្ធិអាចបង្ហាញ ពីការពិតប្លង់រឹងគួរតែមានរាល់ព័ត៌មានលំអិតចាំបាច់ទាំងអស់។

ជាមួយគ្នានេះ លោក អ្នកគួរតែស្វែងរកជំនួយពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ប្រសិនបើមានត្រឹមតែជាប្លង់ទន់។ ក្នុងការត្រួតពិនិត្យដំបូង ត្រូវចំណាំថាតើមានបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះ ដែលអ្នកលក់ពុំអាចបើកឲ្យមើលបានដែរឬទេ។ ប្រសិនបើពួកគេមានបំណងចង់លក់ផ្ទះពួកគេត្រូវតែមានឆន្ទៈក្នុងការបើកទ្វា ឬមានកូនសោរបើក បន្ទប់នោះមិន ខាន។

៦ ការខូចខាតមិនអាចមើលឃើញ
មូលហេតុមួយ ដែលគេលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ ក្នុងតម្លៃទាបគឺដោយសារតែមានការខូចខាត ដែលអ្នកនឹងមិនអាចមើលឃើញ។ ការខូចខាតមួយចំនួនពិតជាមិនអាចមើលឃើញ រហូតដល់បន្ទាប់ពីអ្នកបានទិញ និងចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរមករស់នៅ ទើបដឹងអំពីការខូចខាតទាំងនោះ។

ជាការណែនាំ អ្នកគួរនាំអ្នកជំនាញមកជាមួយ ដើម្បីឲ្យជួយពិនិត្យមើលប្រព័ន្ធទឹក អគ្គិសនី និងភាពរឹងមាំនៃសំណង់នោះ មុនពេលអ្នកទិញលំនៅដ្ឋានណាមួយ។

៧ តំបន់មានទឹកជំនន់
មិនស្ថិតនៅតំបន់មានទឹកជំនន់ គឺជាចំណុចដ៏ពិសេសមួយ នៃអចលនទ្រព្យសម្រា​ប់លក់។ អ្នកលក់នឹងធ្វើការផ្សព្វផ្សាយថា តំបន់នោះគឺគ្មានទឹកជំនន់នោះទេបើទោះបីជាក្នុងតំបន់នោះមានទឹកជំនន់ក៏ដោយ។ ចំណុចនេះ អាចបង្ករឲ្យមានគ្រោះមហន្តរាយនៅពេល ដែលមានភ្លៀងធ្លាក់ច្រើននៅក្នុងតំបន់។ ចំណុចមួយដែលអ្នក អាចត្រួតពិនិត្យមើលថាតើតំបន់នេះ មានទឹកជំនន់ឫក៏អត់ អ្នកអាចសាកសួរអ្នកក្នុងតំបន់ ឫអ្នកជិតខាង កន្លែងនោះថា តើតំបន់នោះពិតជាមានទឹកជំនន់ ឬក៏អត់។

៨ ឆបោកដោយឲ្យបង់ប្រាក់មុនគម្រោង
នៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មិនពិតប្រាកដបានផ្សព្វផ្សាយគម្រោងថ្មី និងបានប្រមូ​លប្រាក់មុន ដែលពួកគេនិយាយថា ពួកគេនឹងប្រើប្រាស់ប្រាក់នេះ សម្រាប់ការសាងសង់តែបន្ទាប់មកពួកគេស្រាប់តែគេចខ្លួនបាត់។ ករណីនេះ អាចកើតមានចំពោះគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ដែលជាប់ជាមួយដីគម្រោងបុរី គម្រោងដីឡូតិ៍ ឬក៏គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ខុនដូមួយចំនួន។

ដើម្បីជៀសវាងរាល់បញ្ហាទាំងនេះ អ្នកអាចធ្វើការពិនិត្យឲ្យបានម៉ត់ចត់ លើប្រវត្តិរបស់គម្រោងពីមុនៗ របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលទុកចិត្តបានជាធម្មតាបានបន្សល់ទុកកេរ្តិ៍ឈ្មោះល្អរួចទៅហើយ។ ចំណាំថានេះ មិនមែនមានន័យថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីគឺសុទ្ធតែជាអ្នកបោកប្រាស់ទាំងអស់នោះទេ។

អ្នកអាចព្យាយាមរកមើលអត្ថបទព័ត៌មានល្អៗ ដែលទាក់ទងនឹងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ពីការផ្សាយព័ត៌មានធំៗ និងអាចទុកចិត្តបាន។ អត្ថបទភាគច្រើនបានបង្ហាញពីសមិទ្ធិផលកន្លងមករបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថា តើគម្រោងត្រូវបានគេអនុម័ត ព្រមព្រៀងឲ្យសាងសង់ឬក៏អត់។

សូមកត់សម្គាល់ពីប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយ ដែលមានភាពត្រឹមត្រូវដូចជា Propertyarea មិនគួរពឹងផ្អែកលើអ្វីតែម្ខាងៗទេ ដោយសារវាមិនអាចបង្ហាញ ពីភាពត្រឹមត្រូវទាំងស្រុងបានទេ។

អ្នកអាចផ្ទៀងផ្ទាត់ជាមួយក្រសួងពាក់ព័ន្ធផងដែរ ដូចជាក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ថាតើមានការយល់ព្រមណាមួយ និងលិខិតបញ្ជាក់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ ពួកគេត្រូវតែទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណក្រុមហ៊ុន សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួន។

ពួកគេត្រូវតែមានប្លង់រឹងមេលើដី ដែលពួកគេកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ ត្រូវមានអាជ្ញាប័ណ្ណសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍រួមទាំងផែនការមេ នៃការអភិវឌ្ឍពេញលេញចាប់តំាងពីការចាប់ផ្តើមរហូតដល់បញ្ចប់ ហើយពួកគេត្រូវតែមានអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់។ ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍន៍នេះ មិនបង្ហាញនូវឯកសារទាំងនេះច្បាស់លាស់អ្វីទេ។

នេះជាសញ្ញាមិនល្អសម្រាប់អ្នកទិញ។ ប្រសិនបើអ្នកមិនអាចទិញដោយទទួលបានប្លង់រឹង​ ឬប្លង់កាន់កាប់រួមគ្នាសម្រាប់យូនីត នៃអគារខ្ពស់ៗនេះ គឺជាសញ្ញានៃគ្រោះថ្នាក់មួយយ៉ាងច្បាស់លាស់។

៩ ការឆបោកដោយការពន្លើស
ការឆបោកនេះ គឺជាប់ទាក់ទងនឹងការប្រកាសទ្រព្យសម្បត្ដិ ដែលមានទំហំធំជាងការពិត ហើយបន្ទាប់មកចាប់ផ្តើមលក់ចេញ។ អ្នកលក់អាចនិយាយថា ផ្ទះរបស់ខ្លួនមានទំហំ ៦x១៦ម តាមការពិតទំហំត្រឹមតែ ៤x១០ ម ប៉ុណ្ណោះ។ ការទិញក្នុងលក្ខខណ្ឌនេះអាចធ្វើឲ្យផ្នែកមួយ នៃផ្ទះរបស់អ្នកត្រូវបានវាយកម្ទេចចោលនៅថ្ងៃអនាគត។ ពេលខ្លះម្ចាស់ដឹងពីបញ្ហានេះ ហើយពេលខ្លះទៀតពួកគេមិនបានដឹង អំពីបញ្ហានោះទេ ដូច្នេះនេះគឺមិនមែនជាការបោកប្រាស់ដោយចេតនារហូតនោះទេ។

ការត្រួតពិនិត្យមើលប្លង់កាន់កាប់ ជាមួយអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ សម្រាប់ទំហំទាំងនេះនឹងបញ្ជាក់ពីស្ថានភាពច្បាស់លាស់ នៃអចលនទ្រព្យ។ អចលនទ្រព្យ ដែលមានប្លង់រឹងប្រភេទ LMAP គឺមានព្រំដែនដែលបានកំណត់ និងប្រើប្រាស់ប្រព័ន្ធ GPS ក្នុងការត្រួតពិនិ ត្យ​។ ទាំងនេះជាប្លង់ដែលមានសុវត្ថិភាពបំផុត ហើយកាត់បន្ថយការចំណាយ។ ទោះជាយ៉ាងណាការចំណាយបន្ថែមទៀត នឹងធានាថាអ្នកបានទិញអ្វីដែលអ្នកចង់ទិញ។

១០ ការធ្វើការងារក្នុងពេលជាមួយគ្នា
ការឆបោកនេះគឺជាអង្គភាពពីរ ឬមនុស្សពីរនាក់ធ្វើការរួមគ្នា ដើម្បីបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យមួយ។ មនុស្សម្នាក់ទិញដី ដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍ និងមនុស្សទីពីរបានប្រកាសថា នឹងមានការអភិវឌ្ឍន៍ក្បែរនោះ។ ការអភិវឌ្ឍន៍នេះ ជាធម្មតាមិនបានបញ្ជាក់ពីទីតាំងជាក់លាក់ណាមួយទេ។ អ្នកទីមួយ បន្ទាប់មកក៏លក់ដី ដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍នោះក្នុងតម្លៃខ្ពស់ បន្ទាប់មកពួកគេទាំងពីរនាក់ បានចែកប្រាក់ចំណេញគ្នាជាក់ស្តែងគ្មានអ្វីត្រូវបានសាងសង់ និងអភិវឌ្ឍន៍អ្វីឡើយ។

ការជៀសវាងពីបញ្ហានេះ គឺមានភាពងាយស្រួល ជាងការបោកប្រាស់ផ្សេងទៀតដោយសារការអភិវឌ្ឍន៍ធំៗ ត្រូវទាមទារការអនុម័តពីក្រសួងជាច្រើន និងត្រូវបានអនុវត្តន៍ដោយក្រុមហ៊ុន ដែលមានបទពិសោធន៍ជោគជ័យ។ ជនបោកប្រាស់ជាធម្មតាពួកគេមិនមានការិយាល័យពិតប្រាកដណាមួយឡើយ។

និយាយដដែលៗ ពួកគេចាំបាច់ត្រូវតែមានបានអាជ្ញាប័ណ្ណ ក្រុមហ៊ុនសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួន។ ពួកគេត្រូវតែមានប្លង់រឹងមេលើដី ដែលពួកគេកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវមានអាជ្ញាប័ណ្ណ សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍រួមទាំងផែនការមេ នៃការអភិវឌ្ឍពេញលេញចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមរហូតដល់បញ្ចប់ ហើយពួកគេត្រូវតែតែមានអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ផងដែរ។ ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍនេះ មិនបង្ហាញនូវឯកសារទាំងនេះ ច្បាស់លាស់ទេវាជាសញ្ញាមិនល្អសម្រាប់អ្នកទិញនោះឡើយ៕