ដោយៈ គង់ សូរិយា

      ភ្នំពេញៈ មានរឿងឆបោកជាច្រើន ដែលបានកើតមានឡើងក្នុងវិស័យនេះ ហើយនេះគឺជាករណីនៃការឆបោកមួយចំនួន នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលPropertyarea.asia នឹងបង្ហាញជូន។

មានប្លង់កម្មសិទ្ធិចំនួនពីរ

ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា មានជាប្លង់រឹង និងប្លង់ទន់ អចលនទ្រព្យខ្លះអាចមានទាំងពីរ។

ការឆបោកនេះពាក់ព័ន្ធទៅនឹងម្ចាស់ ដែលលក់ផ្ទះទៅឲ្យអ្នកទិញពីរនាក់។ អ្នកទិញម្នាក់ទទួលបានប្លង់រឹងហើយ ម្នាក់ទៀតទទួលបានប្លង់ទន់។ អ្នកទិញដែលទទួលបានប្លង់ទន់ នឹងត្រូវបាត់បង់លំនៅដ្ឋាននោះ ដោយសារតែប្លង់ទន់ គឺបានទទួលស្គាល់ត្រឹមតែពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានប៉ុណ្ណោះ រីឯប្លង់រឹងវិញគឺទទួលស្គាល់ពីថ្នាក់ជាតិ។

មានករណីនៃការចេញប្លង់ច្រើន លើកម្មសិទ្ធិតែមួយ ឬការថតចម្លង ហើយអ្នកលក់បានលក់នូវអចលនទ្រព្យដដែល ទៅឲ្យមនុស្សជាច្រើន។ ករណីមួយទៀតដែលអ្នកទិញត្រូវបានគេឆបោក ដោយមានការផ្តល់នូវប្លង់រឹងដូចគ្នា ប៉ុន្តែករណីបែបនេះក៏មិនសូវកើតមានដែរ។

អ្នកអាចជៀសវាងសេណារីយ៉ូនេះ ដោយធ្វើការស៊ើបអង្កេតជាមួយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម ​និងសំណង់ និងការិយា​ល័យសុរិយោដីក្នុងតំបន់ផ្ទាល់។ ត្រូវយកច្បាប់ចម្លងនៃប្លង់កម្មសិទ្ធិពីអ្នកលក់ និងត្រួតពិនិត្យជាមួយនឹងកំណត់ត្រាជាផ្លូវការ។

ការប្រុងប្រយ័ត្នមួយផ្សេងទៀត គឺការពិនិត្យមើលថាតើអ្នកជិតខាងមានប្លង់រឹងឬក៏អត់។ ប្រសិនបើពួកគេមាននោះ គឺមានន័យថារដ្ឋាភិបាលបានចេញប្លង់រឹង ជូនដល់តំបន់នោះរួចទៅហើយ។ យើងមិនណែនាំឲ្យអ្នកទិញអចលនទ្រព្យមួយ ដែលមានប្លង់ទន់នៅក្នុងតំបន់ដែលអ្នកជិតខាងភាគច្រើនមានប្លង់រឹងនោះទេ។

វិវាទដីធ្លីលាក់កំបាំង

ការមានប្លង់ទន់ ឬប្លង់រឹង គឺស្ទើរតែមិនពាក់ព័ន្ធ នឹងការឆបោកនេះទេ។ ការបោកប្រាស់នេះមានន័យថា ដីនោះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងអច​លនទ្រព្យ ដែលកំពុងមានវិវាទដីធ្លីជាដើម។ ការនិយាយជាមួយអ្នកជិតខាងជាធម្មតា នឹងអាចបង្ហាញរាល់បញ្ហាទាំងអស់។ ប៉ុន្តែអ្នកគួរតែធ្វើការស្វែងរកប្លង់កាន់កាប់ តាមរយៈក្រុមប្រឹក្សាឃុំសង្កាត់ ឬមន្ត្រីក្រសួងដែនដី ដោយគ្រាន់តែចង់ដឹងថា ដីនោះជាដីមានជម្លោះឫក៏អត់។

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមួយ ដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ឬមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍ក្នុងការធ្វើការ នឹងធ្វើការងារនេះជំនួសអ្នក។

ប្រយ័ត្នចំពោះប្រាក់កក់របស់អ្នក

ការឆបោកនេះ គឺត្រូវបានធ្វើឡើងដោយម្ចាស់ក្លែងក្លាយ។ អ្នកទិញត្រូវបានស្នើរឲ្យបង់ប្រាក់កក់ ដើម្បីធានាលើអចលនទ្រព្យ។ បន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់កក់ អ្នកលក់ក្លែងក្លាយបានគេចខ្លួនបាត់។

អ្នកអាចជ្រើសយកជម្រើស នៃការផ្ញើប្រាក់កក់ តាមរយៈភាគីទីបីដែលអាចទុកចិត្តបាន ឬដាក់ក្នុងគណនីធនាគារអន្តរការីរងចាំរហូតដល់អ្វីគ្រប់យ៉ាងត្រូវបានដោះស្រាយ។ ធ្វើបែបនេះគឺជាការការពារខ្លួនអ្នកពីការឆបោក។

ម្ចាស់ក្លែងក្លាយ

ការឆបោកនេះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងនរណាម្នាក់ ដែលតាំងខ្លួនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យមួយ។ អចលនទ្រព្យទាំងនេះ គឺភាគច្រើនជាអចលនទ្រព្យនៅទំនេរ។ អ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបានគឺសាកសួរ ឬមាននរណាម្នាក់ទៅសួរអ្នកជិតខាង និងប្រធានភូមិអំពីអចលនទ្រព្យនោះ និងប្រវត្តិរបស់ម្ចាស់ដីនោះ។ បន្ទាប់មកពិនិត្យថាតើមានភាពខុសគ្នា រវាងព័ត៌មានរបស់ពួកគេ និងព័ត៌មានរបស់អ្នកលក់យ៉ាងដូចម្តេច។

ជាថ្មីម្តងទៀត ការត្រួតពិនិត្យលើប្លង់កម្មសិទ្ធិ គឺមានសារៈសំខាន់ណាស់ ប្រសិនបើម្ចាស់ មិនអាចទទួលបានប្លង់កម្មសិទ្ធិ នោះគឺមានអ្វីមួយមិនប្រក្រតីជាមិនខាន។ ត្រូវទៅរកអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ និងស្វែងរកថាតើពួកគេ គឺជាម្ចាស់ពិតប្រាកដ ឬមិនមែន មុនពេលដែលអ្នកប្រគល់ប្រាក់ឲ្យពួកគេ។

ផ្ទះជួលរួចហើយ

មានករណីជាក់ស្តែងដែលបានកើតឡើង ដែលបានបង់ប្រាក់ជួលរយៈពេលវែង។ ក្នុងករណីនៃការជួលបែបនេះ គឺអាចត្រូវបានចុះបញ្ជីជាផ្នែកមួយដាច់ដោយឡែកពីដី។ វាអាចមានបន្ទប់ដាក់លក់ដែលប្រើប្រាស់ប្លង់ទន់នេះ គឺជាស្ថានភាពស្មុគស្មាញ និងគួរប្រុងប្រយ័ត្នជាទីបំផុត ការស្វែងរកប្លង់កម្មសិទ្ធិ អាចបង្ហាញពីការពិតប្លង់រឹងគួរតែមានរាល់ព័ត៌មានលំអិតចាំបាច់ទាំងអស់។

អ្នកគួរតែស្វែងរកជំនួយពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ប្រសិនបើមានត្រឹមតែជាប្លង់ទន់។ ក្នុងការត្រួតពិនិត្យដំបូង ត្រូវចំណាំថាតើមានបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះ ដែលអ្នកលក់ពុំអាចបើកឲ្យមើលបានដែរឬទេ។ ប្រសិនបើពួកគេមានបំណងចង់លក់ផ្ទះពួកគេ ត្រូវតែមានឆន្ទៈក្នុងការបើកទ្វា ឬមានកូនសោរបើក បន្ទប់នោះមិន ខាន។

ការខូចខាតមិនអាចមើលឃើញ

មូលហេតុមួយដែលគេលក់អចលនទ្រព្យ របស់ពួកគេក្នុងតម្លៃទាប គឺដោយសារតែមានការខូចខាត ដែលអ្នកនឹងមិនអាចមើលឃើញ។ ការខូចខាតមួយចំនួន ពិតជាមិនអាចមើលឃើញរហូតដល់បន្ទាប់ពីអ្នកបានទិញ និងចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរមករស់នៅ ទើបដឹងអំពីការខូចខាតទាំងនោះ។

ជាការណែនាំ អ្នកគួរនាំអ្នកជំនាញមកជាមួយ ដើម្បីឲ្យជួយពិនិត្យមើលប្រព័ន្ធទឹក អគ្គិសនី និងភាពរឹងមាំនៃសំណង់នោះមុនពេលអ្នកទិញលំនៅដ្ឋានណាមួយ។

តំបន់មានទឹកជំនន់

“គ្មានទឹកជំនន់” គឺជាចំណុចដ៏ពិសេសមួយ នៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់លក់។ អ្នកលក់នឹងធ្វើការផ្សព្វផ្សាយថា តំបន់នោះគឺគ្មានទឹកជំនន់នោះទេ បើទោះបីជាក្នុងតំបន់នោះ មានទឹកជំនន់ក៏ដោយ។ ចំណុចនេះ អាចបង្ករឲ្យមានគ្រោះមហន្តរាយ នៅពេលដែលមានភ្លៀងធ្លាក់ច្រើននៅក្នុងតំបន់។

ចំណុចមួយដែលអ្នកអាចត្រួតពិនិត្យមើលថា តើតំបន់នេះមានទឹកជំនន់ឫក៏អត់ អ្នកអាចសាកសួរអ្នកក្នុងតំបន់ ឫអ្នកជិតខាង កន្លែងនោះថាតើតំបន់នោះពិតជាមានទឹកជំនន់ ឬក៏អត់។

ឆបោកដោយឲ្យបង់ប្រាក់មុនគម្រោង

នៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មិនពិតប្រាកដបានផ្សព្វផ្សាយគម្រោងថ្មី និងបានប្រមូលប្រាក់មុនដែលពួកគេនិយាយថា ពួកគេនឹងប្រើប្រាស់ប្រាក់នេះ សម្រាប់ការសាងសង់ តែបន្ទាប់មកពួកគេស្រាប់​តែគេចខ្លួនបាត់។ ករណីនេះ អាចកើតមានចំពោះគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលជាប់ជាមួយដីគម្រោងបុរី គម្រោងដីឡូតិ៍ ឬក៏គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ខុនដូមួយចំនួន។

ដើម្បីជៀសវាងរាល់បញ្ហាទាំងនេះ អ្នកអាចធ្វើការពិនិត្យឲ្យបានម៉ត់ចត់លើប្រវត្តិរបស់គម្រោងពីមុនៗ របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកអភិ​វឌ្ឍន៍ ដែលទុកចិត្តបានជាធម្មតា បានបន្សល់ទុកកេរ្តិ៍ឈ្មោះល្អរួចទៅហើយ។ ចំណាំថានេះមិនមែនមានន័យថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីគឺសុទ្ធតែជាអ្នកបោកប្រាស់ទាំងអស់នោះទេ៕

ដោយៈ គង់ សូរិយា

      ភ្នំពេញៈ អ្នកជាប់ពន្ធដែលមានអចលនទ្រព្យ មានតម្លៃលើសពី ១០០លានរៀលឡើងទៅ ត្រូវមានកាតព្វកិច្ចចុះបញ្ជីនៅរដ្ឋបាលសារពើពន្ធ ក្នុងភូមិសាស្ត្រដែលអចលនទ្រព្យនោះស្ថិតនៅ យ៉ាងយឺតបំផុតត្រឹមថ្ងៃទី៣០ខែកញ្ញានៃឆ្នាំជាប់ពន្ធ។

យោងតាមការសចក្តីប្រកាសរបស់ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុបានឱ្យដឹងថា ការចុះបញ្ជីនៅរដ្ឋបាលសារពើពន្ធ អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវបំពេញ ទម្រង់ចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ដែលបានផ្តល់ជូនដោយឥតគិតថ្លៃ និងភ្ជាប់មកជាមួយនូវឯកសារ ថតចម្លងដូចខាងក្រោម ដូចជា ទី១ អត្តសញ្ញាណបណ្ណសញ្ជាតិខ្មែរ ឬសំបុត្របញ្ជាក់កំណើត ឬលិខិត​ឆ្លងដែនសម្រាប់ជនបរទេស។ ទី ២សៀវភៅគ្រួសារ ឬសៀភៅស្នាក់នៅ ឬលិខិតបញ្ជាក់ទីលំនៅ។

ទី៣ បណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិ ឬបណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចា់ស់អចលនវត្ថុ ដែលចេញដោយរដ្ឋបាល​សុរិយោដី ឬឯកសារពាក់ព័ន្ធនឹងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ដែលបញ្ជាក់ដោយអាជ្ញាធរឃុំ-សង្កាត់ឡើងទៅ។

នៅពេលបានចុះបញ្ជី អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវបានទទួលលិខិតបញ្ជាក់ ពីការចុះបញ្ជីពន្ធលើចលនទ្រព្យ ដែលមានការចុះលេខអត្តសញ្ញាណកម្មពន្ធ លើអចលនទ្រព្យសម្រាប់សម្គាល់ អចលនទ្រព្យនីមួយៗ ដែលចេញដោយរដ្ឋបាលសារពើពន្ធ។

អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវប្រើប្រាស់លេខអត្តសញ្ញាណកម្មនេះ លើឯកសារទាក់ទិន ទៅនឹងពន្ធលើអចលនទ្រព្យ។ អចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជីរួចហើយ មិនត្រូវបានចុះបញ្ជីឡើងវិញនៅឆ្នាំបន្តបន្ទាប់។

ក្នុងករណីអចលនទ្រព្យត្រូវបំបែកដើម្បីលក់ ឬផ្ទេរឬផ្តល់ជាអំណោ​យ អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវផ្តល់ព័ត៌មានជូនរដ្ឋបាលសារពើពន្ធ ដើម្បីរៀបចំលេខអត្តសញ្ញាណកម្មពន្ធ លើអចលនទ្រព្យជាថ្មី (ឧទាហរណ៍ អ្នកជាប់ពន្ធ មានដីមួយកន្លែង ហើយត្រូវបានពុះជាឡូតិ៍ ដើម្បីលក់ ផ្ទេរ ឬផ្តល់ជាអំណោយ)៕