ដោយ Donald Lee
ភ្នំពេញ៖ ខណៈសង្រ្គាមពាណិជ្ជកម្មអាមេរិក ចិននៅតែបន្ត សេដ្ឋកិច្ចចិនបានទទួលរងនូវការធ្លាក់ចុះយ៉ាងគំហុក និងកំពុងប៉ះពាល់ដល់កំណើនវិនិយោគក្នុងស្រុក និងក្រៅប្រទេស។ តើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាជួបហានិភ័យឬទេ។
ការវិភាគ៖ តើការធ្លាក់ចុះនៃការវិនិយោគរបស់ចិននៅក្រៅប្រទេសប៉ះពាល់ដល់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាទេ?
យោងតាមរបាយការណ៍មួយ ដែលចេញផ្សាយដោយការិយាល័យស្ថិតិជាតិនៃប្រទេសចិនកាលពីម្សិលមិញបានឲ្យដឹងថា រាល់វិស័យសំខាន់ៗ និងវិនិយោគទុននៅក្នុងប្រទេសចិន មានការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងត្រីមាសទី២ឆ្នាំនេះ។ ការធ្លាក់ចុះនេះស្របពេលជាមួយនឹងការកើតឡើង នៃសង្គ្រាមពាណិជ្ជកម្មអាម៉េរិក-ចិនដែលសហរដ្ឋអាមេរិកបានគំរាមដាក់ពន្ធនាំចូលចំនួន២៥ ភាគរយលើបញ្ជីទំនិញចិនថ្មីដែលស្មើនឹងតម្លៃ២០០ ពាន់លានដុល្លារ និងក្រុមហ៊ុនបច្ចេកវិទ្យាចិនក៏ត្រូវបានដាក់ក្នុងបញ្ជីខ្មៅផងដែរ។
អ្វីដែលធ្វើឲ្យក្រុមអ្នកវិភាគអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសកម្ពុជាគិតគូ គឺការដែលអាចធ្លាក់ចុះនៃការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស (ODI) របស់ប្រទេសចិនមកកាន់កម្ពុជា។ការវិនិយោគទុនពីបរទេស ពិសេសពីប្រទេសចិនបានធ្លាក់ចុះ៣,៣ភាគរយ នៅក្នុងខែមេសា និងក្នុងត្រីមាសទីមួយ ទោះបីជាទីក្រុងប៉េកាំង នៅតែបន្តគាំទ្រដល់តិគំនិតផ្តួចផ្តើមគោលនយោបាយខ្សែក្រវ៉ាត់មួយ និងផ្លូវមួយរបស់ខ្លួនក៏ដោយ។ រួមបញ្ចូលបញ្ហានៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ គឺជាការអនុវត្តរបស់រដ្ឋាភិបាលចិន ក្នុងការទប់ទល់នឹងការទិញទ្រព្យសម្បត្តិនៅបរទេស ដោយប្រថុយប្រថានជាពិសេសអចលនទ្រព្យបរទេស។
សារៈសំខាន់នៃការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសរបស់ចិនមកកាន់កម្ពុជា មិនអាចថ្លែងបានឡើយ។
នេះបើយោងតាមក្រុមហ៊ុន Knight Frank Cambodia បានឱ្យដឹងថា កាលពីឆ្នាំមុនក្រុមហ៊ុនចិនបានវិនិយោគទឹកប្រាក់៣,៨ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ និងគម្រោងផ្លូវហាយវ៉េ។ ជាក់ស្តែងគំរោង៧៥ភាគរយ ដែលរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានអនុម័តគម្រោងវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសមកពីប្រទេសចិន។ ចិនមិនត្រឹមតែក្លាយជាដៃគូពាណិជ្ជកម្មដ៏ធំបំផុតរបស់កម្ពុជាប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាអ្នកវិនិយោគបរទេសដ៏ធំបំផុត ម្ចាស់ជំនួយទ្វេភាគីអ្នកនាំចូលអង្ករកម្ពុជា និងប្រភពដើមនៃភ្ញៀវទេសចរបរទេសផងដែរ។
ត្រីធំ និងដៃគូក្នុងស្រុក
ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍របស់ចិន គឺជាត្រីដ៏ធំនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ មិនត្រឹមតែក្រុមហ៊ុនទាំងនេះគ្របដណ្ដប់លើវិស័យនេះ ជាមួយនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម ដែលមានទឹកប្រាក់រាប់ពាន់លានដុល្លាររបស់ពួកគេផ្ទាល់នោះទេ ពួកគេក៏បានបង្កើតភាពជាដៃគូសំខាន់ ជាមួយក្រុមហ៊ុនកម្ពុជាដូចជាក្រុមហ៊ុនរ៉ូយ៉ាល់គ្រុប និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យកេរ្តិ៍ដំណែល ដូចជា ក្រុមហ៊ុនខេមបូឌាប្រូភើធីលីមីតធីត (CPL) ជាដើម។
ក្រុមហ៊ុនកម្ពុជាបានភ្ជាប់ទំនាក់ទំនងជាមួយដៃគូចិន ដើម្បីបង្កើតគម្រោងរមណីយដ្ឋាន កាស៊ីណូលំដាប់ពិភពលោកនៅក្រុងព្រះសីហនុ និងទីក្រុងរណបដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅក្នុងខេត្តកំពង់ចាម។
ឧទាហរណ៍ស៊ីជម្រៅ និងដង្ហើមនៃផលប័ត្រអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន នៅកម្ពុជាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញ នៅក្នុងគម្រោងដែលអភិវឌ្ឍដោយក្រុមហ៊ុន Guangzhou Yuetai Group Co. , Ltd។
ក្រុមហ៊ុន Yuetai បានប្រកាសគម្រោងជាច្រើននៅឆ្នាំនេះ រួមមានផ្សារទំនើបដែលមានទំហំ ៣ ម៉ឺនការ៉េនៅស្ទឹងមានជ័យ និងទីក្រុងរណបមួយដែលមានទំហំដី៥០ ហិកតានៅក្នុងខេត្តកំពង់ចាមដែលមានឈ្មោះថា “ទីក្រុង Yuetai” ។
អ្វីដែលគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍អំពីការអភិវឌ្ឍកំពង់ចាមគឺថា ក្រុមហ៊ុនចិនកំពុងធ្វើការជាដៃគូ ជាមួយក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ និងអភិវឌ្ឍន៏CPL ក្នុងស្រុក ហើយនឹងបំពេញតម្រូវការប្រជាជន ដែលមានចំណូលមធ្យមដោយតម្លៃផ្ទះចាប់ពី ៥ ម៉ឺនដុល្លារដល់៩ម៉ឺនដុល្លារ។
ក្រុមអ្នកវិភាគលើកឡើងពីគម្រោងផ្សេងៗគ្នាទូទាំងប្រទេស និងការដើរតួយ៉ាងសកម្មរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងស្រុកដោយថ្លែងថា បច្ចុប្បន្នក្រុមហ៊ុនចិន គួមានផែនការយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងសម្រាប់កគ្រប់ខេត្តសំខាន់ៗនៅកម្ពុជា។
លោក គីម សុខសំណាង ប្រធានផ្នែកយុទ្ធសាស្រ្តរបស់ CPL បានប្រាប់ Property Area ឱ្យដឹងថា “យើងបានជួបក្រុមការងារ Yuetai ដំបូងកាលពីប្រាំឆ្នាំមុន”។
លោកពន្យល់ថា “យើងធ្លាប់បានលក់គម្រោងផ្សេងរបស់ពួកគេ កាលពីប្រាំឆ្នាំមុន ហើយទទួលបានជោគជ័យ”។លោកបន្ថែមថា “យើងបានគិតថាទំនាក់ទំនងនេះមានសក្តានុពលខ្ពស់ ហើយក្រោយមកបានផ្តល់ឲ្យពួកគេ នូវការពិគ្រោះយោបល់លើអចលនទ្រព្យនិងសេវាកម្មអភិវឌ្ឍន៍។ យើងទាំងពីរបានរកឃើញថា ភាពជាដៃគូមានអត្ថប្រយោជន៍ខ្លាំងណាស់”។
ការលក់គម្រោងទីក្រុងរណប “Yuetai City” ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងលក់អស់ក្នុងរយៈពេល១០ខែ ហើយនឹងមានដីឡូចំនួន ២៨៨ ប្លង់។
ការព្យាករណ៍របាយការណ៍សេដ្ឋកិច្ច
ធនាគារពិភពលោកបានព្រមានកាលពីដើមឆ្នាំនេះថា លំហូរចូលវិនិយោគបរទេសដ៏ធំធេងពីប្រទេសចិន នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ អាចនឹងមិនមានរយៈពេលយូរនោះទេ នៅពេលដែលភាពមិនប្រាកដប្រជានៃសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក បានកើនឡើងចេញពីសង្គ្រាមពាណិជ្ជកម្ម និងភាពភ័យខ្លាចនៃការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចនៅចុងឆ្នាំ២០១៩ ឬឆ្នាំ២០២០ ដែលកំពុងបន្តត្រូវបានពិភាក្សាដោយអ្នកសេដ្ឋកិច្ច និងអ្នកជំនាញហិរញ្ញវត្ថុ។
ការរីកចម្រើននៃលំហូរចូលវិនិយោគទុនបរទេសថ្មីៗនេះ បានបន្តជម្រុញការរីកចម្រើនផ្នែកសំណង់ដ៏យូរអង្វែង ខណៈដែលការបិទបាំងនូវភាពងាយរងគ្រោះនៃវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ បន្ទាប់ពីកំណើនកម្ចីបានកើនឡើងជាច្រើនឆ្នាំមក។ នេះបើយោងតាមរបាយការណ៍របស់ធនាគារពិភពលោកស្តីពីសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា។
ធនាគារពិភពលោកបានបន្ថែមទៀតថា “ទោះជាយ៉ាងណាលំហូរចូលនៃទុនវិនិយោគបរទេសដ៏ធំបែបនេះ អាចមិនមាននិរន្តភាព ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃភាពមិនច្បាស់លាស់នៃពិភពលោក និងការធ្លាក់ចុះនៅក្នុងប្រទេសចិន។ ការដែលលែងមានការវិនិយោគបរទេស នៅក្នុងវិស័យសំណង់អាចធ្វើឲ្យតម្លៃធ្លាក់ចុះ និងធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់វិស័យហិរញ្ញវត្ថុ”។
ជាមួយគ្នានេះរបាយការណ៍របស់ការិយាល័យ ស្រាវជ្រាវម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចអាស៊ានប្រចាំឆ្នាំ ឬ (Amro) ក៏យល់ស្របជាមួយ នឹងការវាយតម្លៃរបស់ធនាគារពិភពលោក និងបានឲ្យដឹងថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាទាំងមូលនឹងងាយរងគ្រោះ ដោយសារការពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងទៅលើការវិនិយោគដោយផ្ទាល់ពីបរទេសពីប្រទេសចិន។
របាយការខាងលើបានបន្ថែមថា “លើសពីនេះទៀត ដោយការបង្កើនការវិនិយោគរបស់ចិននៅកម្ពុជា ដែលជាលំហូរវិនិយោគទុនបរទេស ជាពិសេសនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ វាអាចក្លាយទៅជាភាពងាយរងគ្រោះ ដោយសារចិនអាចនឹងផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយភ្លាមៗ”។
ខណៈសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសចិន អាចនឹងរងការខូចខាតកាន់តែខ្លាំងឡើងពីសង្រ្គាមពាណិជ្ជកម្ម ក្រុមអ្នកវិភាគអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា កំពុងរក្សាការយកចិត្តទុកដាក់លើនិន្នាការវិនិយោគរបស់ប្រទេសចិននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។
នាយកប្រចាំប្រទេសប្រទេសនៃក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia លោកស្រីអាន សុធីតា នៅកម្ពុជាបានឱ្យដឹងថា“ទោះបីជាមានផលប៉ះពាល់ក៏ដោយ ក៏វាមិនធ្ងន់ធ្ងរពេកដែរ ដោយសារទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានទំហំតូច បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីផ្សារអចល នទ្រព្យធំៗនៅលើពិភពលោក”។
លោកស្រី សុធីតា បានបន្ថែមថា “គម្រោងវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាឥឡូវនេះមានស្ថានភាពល្អ និងលក្ខណៈសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារកម្ពុជា”៕
