ដោយៈ រ៉ាណេត
ភ្នំពេញៈ នៅក្នុងការធ្វើជំនួញលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ការទិញ-លក់ ចាំបាច់បំផុតត្រូវតែមានការវាយតម្លៃឱ្យត្រឹមត្រូវ និងត្រូវធ្វើឲ្យប្រាកដថា អាចទទួលបានភាគចំណេញពីការវិនិយោគយ៉ាងប្រាកដ។
តើធ្វើដូចម្ដេចដើម្បីអាចវាយតម្លៃទៅលើអចលនទ្រព្យបាន? ចម្ងល់នេះត្រូវបានលោកឧកញ៉ា នួន រិទ្ធី បង្ហើបប្រាប់ពីគន្លឹះដែលជាមូលដ្ឋានគ្រឹះយ៉ាងសំខាន់ ក្នុងការវាយតម្លៃ។
អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Khmer Foundation Appraisal រូបនេះបានលើកឡើងថា ការវាយតម្លៃទៅលើអចលនទ្រព្យ គឺត្រូវបានធ្វើឡើងតាមវិធីសាស្ត្រផ្សេងគ្នាជាច្រើន ទៅតាមជំនាញរបស់បុគ្គល ដែលធ្វើការប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃជាក់ស្ដែងនៅលើទីផ្សាររួម។ លោកបន្តទៀតថា “បើទោះជាវិធីសាស្ត្រ ក្នុងការវាយតម្លៃអលនទ្រព្យមានច្រើនរបៀបយ៉ាងណាក៏ដោយ ប៉ុន្តែមាន៣ចំណុចដែលជាមូលដ្ឋានគ្រឹះ មិនអាចមើលរំលងបាន។
ចំណុចទាំង៣នោះ ទី១ការប្រៀបធៀបតម្លៃទីផ្សារ (Corporation Approach) ទី២ សិក្សាអំពីលទ្ធភាព និងភាពល្អប្រសើរដែលអាចទទួលបានពីអចលនទ្រព្យ (Income Approach) និងទី៣ សិក្សាទៅលើទំហំនៃការចំណាយថ្លៃដើម ក្នុងទិញអចលនទ្រព្យ (Cost Approach)។
លោកឧកញ៉ា នួន រិទ្ធី បានបន្តទៀតថា បន្ថែមពីលើមូលដ្ឋានគ្រឹះទាំង៣ខាងលើនេះ ការវាយតម្លៃក៏ត្រូវពិនិត្យជាក់ស្ដែង ទៅលើកក្តាភូមិសាស្ត្រតំបន់ ហេដ្ឋរចនាសម្ព័ន្ធដែលស្ថិតនៅជុំវិញ និងតំបន់ក្បែរគ្នា (ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលមានស្រាប់ និងគម្រោងអភិវឌ្ឍរបស់រដ្ឋាភិបាលនៅពេលអនាគត) រួមជាមួយកក្តាប្រជាសាស្ត្រផងដែរ។
លោកឧកញ៉ានួន រិទ្ឋីបានបន្តទៀតថា បន្ទាប់ពីធ្វើការសិក្សា និងពិនិត្យយ៉ាងលម្អិតទៅលើចំណុចទាំងអស់នេះហើយ អ្នកវាយតម្លៃត្រូវធ្វើការប្រៀបធៀប ពីរវាងសក្ដានុពលក្នុងតំបន់ ដែលអាចទទួលបានប្រយោជន៍ពីការវិនិយោគ។ អ្វីដែលសំខាន់ ការវាយតម្លៃអាចមានភាពសុក្រឹតទៅបាន វាក៏អាស្រ័យទៅលើកត្តានយោបាយ កត្តាសេដ្ឋកិច្ច និងកត្តាសង្គមផងដែរ ដែលកត្តាទាំង៣ នេះមានឥទ្ធិពលខ្លាំងទៅលើការវាយតម្លៃ។
លោកបានលើកជាឧទាហរណ៍ថា ជាធម្មតាការបណ្តាក់ទុនរបស់វិនិយោគិនបរទេស លុះត្រាតែមានស្ថិរភាពនយោបាយនៅក្នុងប្រទេស មានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចល្អទើបមានការបណ្តាក់ទុនច្រើន ដែលនេះជាចលករធ្វើឱ្យតម្លៃដី ឬតម្លៃអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើង”៕
