ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង

    ភ្នំពេញៈ វិនិយោគិនជប៉ុនមួយចំនួនចាប់អារម្មណ៍ ក្នុងការវិនិយោគលើខុនដូនៅកម្ពុជា ជាពិសេសនៅភ្នំពេញ ប៉ុន្តែជាធម្មតាពួកគេជាអ្នកវិនិយោគដែលប្រុងប្រយ័ត្ន និងជ្រើសរើស។

១. កម្ពុជានៅតែមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចខ្ពស់

វិនិយោគិនជប៉ុនស្វែងរកទីផ្សារ ដែលកំពុងរីកចម្រើនដែលមានសក្តានុពលកំណើន។ សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា បានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេលពីរទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ ដែលបង្កើនតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានទំនើបៗដូចជាខុនដូ។

នៅពេលដែលទីក្រុងមួយមានការអភិវឌ្ឍ (ការិយាល័យ ស្ថានទូត ក្រុមហ៊ុនកាន់តែច្រើន) ជនបរទេស និងអ្នកជំនាញត្រូវការអាផាតមិន ដូច្នេះខុនដូក្លាយជាការវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញ។

២. តម្រូវការជួលពីជនបរទេស

រាជធានីភ្នំពេញមានច្រើន៖

• ក្រុមហ៊ុនជប៉ុន
• អង្គការមិនមែនរដ្ឋាភិបាល
• អង្គការអន្តរជាតិ
• កម្មករបរទេស

ក្រុមមនុស្សទាំងនេះ ជាធម្មតាចូលចិត្តខុនដូជំនួសឱ្យផ្ទះ ក្នុងស្រុក ដូច្នេះវិនិយោគិនអាចជួលអង្គភាព សម្រាប់ប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែ។

ជាឧទាហរណ៍ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជប៉ុនបានសាងសង់គម្រោងខុនដូនៅក្នុងតំបន់ដូចជាបឹងកេងកង១ និងទន្លេបាសាក់ ដើម្បីកំណត់គោលដៅអ្នកជួលជនបរទេស។

៣. អត្រាផលចំណេញខ្ពស់ជាងបើប្រៀបធៀបជាមួយប្រទេសជប៉ុន

ការវិនិយោគនៅប្រទេសជប៉ុន មានអត្រាផលចំណេញពីការជួលអចលនទ្រព្យ៖ ជាញឹកញាប់មានចន្លោះត្រឹម២ ទៅ៤% ប៉ុន្តែនៅប្រទេសកម្ពុជា (មុនពេលមានការផ្គត់ផ្គង់លើស) អត្រាផលចំណេញពីការជួលអាចឡើងដល់ ៦-៨% ឬច្រើនជាងនេះ។

ដូច្នេះ វិនិយោគិនជប៉ុនមួយចំនួនមើលឃើញថា ប្រទេសកម្ពុជាជាទីផ្សារដែលមានអត្រាផលចំណេញខ្ពស់ជាង។

៤. ជនបរទេសអាចកាន់កាប់ខុនដូដោយស្របច្បាប់

កម្ពុជាអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេស កាន់កាប់អង្គភាពខុនដូដែលមានប្លង់កម្មសិទ្ធិជាន់ផ្ទាល់ដី។

កត្តាទាំងអស់នេះជារឿងសំខាន់ព្រោះ៖

• ជនបរទេសមិនអាចកាន់កាប់ដីធ្លីបានទេ
• ប៉ុន្តែពួកគេអាចកាន់កាប់ខុនដូបាន។ ដូច្នេះ ខុនដូក្លាយជាការវិនិយោគអចលនទ្រព្យងាយស្រួលបំផុតសម្រាប់ជនបរទេស។

៥. អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជប៉ុនសកម្មរួចហើយ

ក្រុមហ៊ុនជប៉ុនជាច្រើនបានវិនិយោគរួចហើយ នៅក្នុងទីផ្សារខុនដូរបស់កម្ពុជា។

ឧទាហរណ៍ក្រុមហ៊ុនTanichu Assetment Co., Ltd – អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងខុនដូ J-Tower Arakawa resident នៅភ្នំពេញ។

គម្រោងរបស់ពួកគេ លើកកម្ពស់គុណភាពអគារជប៉ុន ស្តង់ដារសុវត្ថិភាព និងតម្លៃទ្រព្យសកម្មរយៈពេលវែងសម្រាប់វិនិយោគិន ហើយពេលក្រុមហ៊ុនជប៉ុនវិនិយោគ អ្នកទិញជប៉ុនច្រើនតែធ្វើតាម។

៦. កម្ពុជាចង់បានការវិនិយោគរបស់ជប៉ុនបន្ថែមទៀត

រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា លើកទឹកចិត្តការវិនិយោគរបស់ជប៉ុន ពីព្រោះវានាំមកនូវ៖

• បច្ចេកវិទ្យា
• ស្តង់ដារសំណង់ខ្ពស់
• ដើមទុនមានស្ថិរភាពរយៈពេលវែង។

ជប៉ុនគឺជាដៃគូពាណិជ្ជកម្មដ៏សំខាន់មួយ របស់កម្ពុជារួចហើយ ហើយក្រុមហ៊ុនជប៉ុនជាច្រើន កំពុងចូលទៅក្នុងវិស័យផ្សេងៗគ្នា រួមទាំងវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យ៕

ដោយៈ ចំណាន

    ភ្នំពេញៈ ផ្អែកលើកំណើនសេដ្ឋកិច្ចប្រចាំឆ្នាំ អ្នកជំនាញបានផ្សារភ្ជាប់កំណើននេះនឹងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ជាមួយនឹងរលកទីផ្សារ ភាពមិនច្បាស់លាស់ និងសេចក្តីសង្ឃឹម។

ក្រុមហ៊ុនKnight Frank ដែលជាក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់អច​លនទ្រព្យធំជាងគេបំផុតមួយរបស់ពិភពលោក និងបោះពុម្ពផ្សាយរបាយការណ៍ទីផ្សារកម្ពុជាជាប្រចាំ។

ការវិភាគរបស់ពួកគេផ្តោតសំខាន់ៗលើ ទី១ ដីអភិវឌ្ឍន៍សំខាន់ៗ នៅភ្នំពេញ បានធ្លាក់ចុះប្រហែល៥,៨%កាលពីឆ្នាំ២០២៥ ធៀបនឹងឆ្នាំមុនក្នុងឆ្នាំ២០២៤​។

ទី២ ការធ្លាក់ចុះនេះ មានទំហំតូចជាងឆ្នាំមុនៗ ដែលបង្ហាញថាទីផ្សារកំពុងមានស្ថិរភាពជាជាងការដួលរលំ។ ទី៣ ការកែតម្រូវនេះត្រូវបានគេមើលឃើញថា ជាការកែតម្រូវទីផ្សារបន្ទាប់ពីសម័យកាលរីកចម្រើន។

លោកHakim Ly នាយកស្រាវជ្រាវបាននិយាយថា ការធ្លាក់ចុះនេះ ពិតជាបង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ក្នុងការទិញដីក្នុងតម្លៃថោកជាង ខណៈពេលដែលទីផ្សារមានស្ថិរភាពបន្តិចម្តងៗ។

តម្លៃត្រូវបានកែតម្រូវរួចហើយ ដូច្នេះការធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់យ៉ាងខ្លាំងទំនងជាមិនកើតឡើងក្នុងរយៈពេលវែងទេ។

១. អ្នកវិភាគប្រើប្រាស់ការព្យាករណ៍សេដ្ឋកិច្ចរបស់ADB និង IMF

ការព្យាករណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាច្រើន ប្រើប្រាស់ការព្យាក​រណ៍សេដ្ឋកិច្ចពីធនាគារអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី និងមូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ។

ផ្អែកលើគំរូម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចទាំងនេះ ត្រូវបានគេវាយតម្លៃថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា អាចកើនឡើងប្រហែលចន្លោះពី២ទៅ៥ភាគរយក្នុងឆ្នាំ២០២៦នេះ។

ភ្នំពេញអាចរីកចម្រើនលឿនជាងមុនបន្តិច ប្រសិនបើសេដ្ឋកិច្ចពង្រីកប្រហែលចន្លោះពី៥ទៅ៦ភាគរយ នៃកំណើនGDP។

២. RealEstate.com.kh និងអ្នកវិភាគទីផ្សារ

នាយកប្រតិបត្តិ និងអ្នកវិភាគអចលនទ្រព្យនៃគេហទំព័រខាងលើលោក Thomas Osullivan បាននិយាយផងដែរថា ទីផ្សារកំពុងមានភាពចាស់ទុំ និងជ្រើសរើសកាន់តែច្រើន។

ជាឧទាហរណ៍ នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុនគេហទំព័រខាងលើ បានកត់សម្គាល់ថា ការផ្គត់ផ្គង់លើស និងលក្ខខណ្ឌកាន់តែតឹងរ៉ឹងកំពុងជំរុញឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ខ្សោយចេញ។

លោកបន្តថា “អ្នកទិញកំពុងមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងផ្តោតលើគម្រោងដែលមានគុណភាព”។

តម្លៃអាចមានស្ថេរភាព ប៉ុន្តែមិនមែនគ្រប់អចលនទ្រព្យទាំងអស់នឹងកើនឡើងនោះទេ។

៣. ហេតុផលរចនាសម្ព័ន្ធដែលអ្នកជំនាញជឿថា តម្លៃនឹងកើនឡើងយឺត

• ចំនួនប្រជាជនទីក្រុងនៅកម្ពុជាកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។
• ការវិនិយោគបរទេសចូលទៅក្នុងតំបន់ឧស្សាហកម្ម និងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស។
• ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មី (អាកាសយានដ្ឋាន ផ្លូវល្បឿនលឿន)

ការធ្វើនគរូបនីយកម្មតែម្នាក់ឯងត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងកើនឡើងពី២៤% នាពេលបច្ចុប្បន្នដល់ជាង៣០% នៅឆ្នាំ២០៣០ ដែលគាំទ្រដល់តម្រូវការលំនៅដ្ឋាន។

អ្នកជំនាញដូចជា Knight Frank, ADB, ការព្យាករណ៍ដែលមានមូលដ្ឋានលើIMF និងអ្នកវិភាគអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ជាទូទៅយល់ស្របថា

• តម្លៃដីធ្លីបានធ្លាក់ចុះរួចហើយចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០២០
• ទីផ្សារកំពុងមានស្ថេរភាពឥឡូវនេះ
• ឆ្នាំ ២០២៦ ទំនងជា = កំណើនយឺត ឬតម្លៃថេរ មិនមែនជាការធ្លាក់ចុះធំមួយទៀតទេ៕

ដោយៈ គង់ សូរិយា

    ភ្នំពេញៈ អ្នកវិនិយោគមកពីប្រទេសចិនជាច្រើននាក់ បានជួបជាមួយនឹង លោកឧកញ៉ាបណ្ឌិត គីម ហ៊ាង អគ្គនាយកបុរី វិមានសំណាង ដើម្បីស្វែងរកឱកាសពាណិជ្ជកម្ម និងវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។

ការជួបគ្នានារសៀលនេះ ជាការធ្វើបទបង្ហាញអំពីគម្រោងបុរី វិមានសំណាង និងការផ្សព្វផ្សាយអំពីវិស័យអចលនទ្រព្យ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ទៅកាន់អន្តរជាតិ ជាពិសេសបានផ្តល់ឱកាសដ៏ល្អសម្រាប់ការចូលរួមអាជីវកម្ម ការសហការគ្នា ដើម្បីជួយគ្នាឲ្យវិស័យអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជារីកចម្រើន។

កន្លងមកក៏មានភ្ញៀវ និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានមកទស្សនា និងសិក្សាអំពី បុរី វិមានសំណាងផងដែរ។

លោកឧកញ៉ាបណ្ឌិតគីម ហ៊ាងបានប្រែក្លាយជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍លេចធ្លោមួយរូប ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ បន្ទាប់ពីលោកបានចំណាយពេលវេលាជាង១០ឆ្នាំ ក្នុងអាជីពជាម្នាក់ងារអចលនវត្ថុដ៏ជោគជ័យម្នាក់៕

ដោយៈ គង់ សូរិយា

    ភ្នំពេញៈ អ្នកវិភាគបាននិយាយថា នៅឆ្នាំ ២០២៦ តម្លៃដីធ្លីនៅកម្ពុជាមិនត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងបន្តធ្លាក់ចុះខ្លាំងនោះទេ ព្រោះទីផ្សារកំពុងមានស្ថិរភាព ហើយអាចកើនឡើងបន្តិច ប៉ុន្តែវាអាស្រ័យលើទីតាំង និងប្រភេទដីធ្លី។

១. អ្វីដែលបានកើតឡើងពីមុន (មូលហេតុដែលតម្លៃធ្លាក់ចុះ)

តម្លៃដីធ្លីនៅកម្ពុជាបានធ្លាក់ចុះរួចហើយ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

ឧទាហរណ៍ ការស្រាវជ្រាវដោយ Knight Frank បានបង្ហាញថា តម្លៃដីធ្លីអភិវឌ្ឍន៍សំខាន់ៗនៅភ្នំពេញ បានធ្លាក់ចុះប្រហែល៥-៦% ក្នុងឆ្នាំ ២០២៤ និងច្រើនជាងនេះបើប្រៀបធៀប ទៅនឹងកម្រិតកំពូលឆ្នាំ ២០២០។

មូលហេតុមានដូចជា ទី១ ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូលើសកម្រិត និងគម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួន ទី២ ការវិនិយោគបរទេសយឺតយ៉ាវបន្ទាប់ពីជំងឺកូវីដ ទី៣ ធនាគាររឹតបន្តឹងប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អចលនទ្រព្យនិងទី៤ ភាពមិនប្រាកដប្រជានៃសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក។

ដោយសារតែការកែតម្រូវនេះ វិនិយោគិនជាច្រើនបានប្រុងប្រយ័ត្ន។

២. ការព្យាករណ៍សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៦

អ្នកវិភាគអចលនទ្រព្យភាគច្រើនរំពឹងថា តម្លៃដីធ្លីនៅតំបន់ខ្លះនឹងមានកំណើនតិចតួច ជាជាងការធ្លាក់ចុះនៅឆ្នាំ ២០២៥។

តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងកើនឡើងប្រហែល២%-៥% ក្នុងឆ្នាំ២០២៦ជារួម ពិសេសនៅរាជធានីភ្នំពេញអាចឃើញកំណើនប្រហែល2%–5% អាស្រ័យលើការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច និងតម្រូវការ។

៣. ដីតំបន់ខ្លះអាចនៅតែធ្លាក់ចុះ

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រភេទដីខ្លះអាចនៅតែធ្លាក់ចុះ ឬនៅដដែល ដូចជា៖

• ដីឆ្ងាយពីទីក្រុង
• ដីដែលទិញក្នុងអំឡុងពេលមានការរីកចម្រើន
• តំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធតិចតួច
• ដីអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានមួយចំនួនដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់លើស។

៤. តម្លៃដីទំនងជាកើនឡើងនៅឆ្នាំ២០២៦

តំបន់សក្តានុពល ដែលគេរំពឹងថា តម្លៃអាចកើនឡើងលឿនជាងមុន៖

• ដីនៅជិតអាកាសយានដ្ឋានភ្នំពេញថ្មី
• ដីឧស្សាហកម្មសម្រាប់រោងចក្រ និងភស្តុភារកម្ម
• ដីនៅជិតផ្លូវល្បឿនលឿន ឬតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស
• តំបន់ទេសចរណ៍ដូចជាសៀមរាប (រំពឹងថានឹងមានកំណើនប្រហែល ២-៥%)៕