ដោយៈ ចំណាន

   ភ្នំពេញៈ ចាប់ពីពេលនេះ (ឆ្នាំ២០២៦) ដល់ឆ្នាំ២០៣០ ចំពោះប្រទេសកម្ពុជា អ្នកជំនាញបានផ្តល់អនុសាសន៍ លើការវិនិយោគដីធ្លី    នៅក្នុងច្រករបៀងកំណើន អចលនទ្រព្យដែលបង្កើតប្រាក់ចំណូល លំនៅដ្ឋានដែលបានជ្រើសរើស ជាជាងអង្គភាពអគារខ្ពស់ៗដែលមានលក្ខណៈស្មានទុកជាមុន។

ទស្សនវិស័យអាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកឆ្នាំ២០២៦ របស់ក្រុមហ៊ុនCBRE និងប្រែមកជាAPS Cambodia បានចង្អុលបង្ហាញពីសកម្មភាពវិនិយោគដ៏រឹងមាំជាងមុន ដោយវិនិយោគិនពេញចិត្តនឹងទ្រព្យសម្បត្តិដែលកំណើនការជួល/ ប្រាក់ចំណូលអាចជំរុញប្រាក់ចំណេញ។

ឧស្សាហកម្ម/ភស្តុភារកម្ម និងវិស័យរស់នៅនៅតែមានសារៈសំខាន់ ខណៈពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ធ្វើឱ្យការជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យដោយប្រុងប្រយ័ត្នមានសារៈសំខាន់។

១. ចំណូលចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគ គឺផ្តោតធនាគារដីធ្លីជាយុទ្ធសាស្ត្រ

អ្នកវិនិយោគនឹងស្វែងរកដី ដែលមានតម្លៃថោកបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ/នគរូបនីយកម្មដែលអាចទុកចិត្តបាន ជាជាងគ្រាន់តែទិញដីដែលមានតម្លៃថោកបំផុត។

តំបន់ដែលមានសក្តានុពល ត្រូវបានគេមើលឃើញមានដូចជា តំបន់ជាយក្រុងភ្នំពេញ  ក្នុងកណ្តាល ខ័ណ្ឌកំបូល  ស្រុកអង្គស្នួល ក្រុងតាខ្មៅ និងកណ្តាលខាងត្បូង។

លើសពីនេះ តំបន់សក្តានុពលក៏រួមបញ្ចូលក្រុងបាវិត  ខេត្តស្វាយរៀង ខេត្តកំពត ខេត្តបាត់ដំបង និងតំបន់ដែលបានជ្រើសរើសនៅជុំវិញសៀមរាប។

ចំណុចសំខាន់គឺត្រូវទិញ មុនពេលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងកំណើនប្រជាជន ត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងពេញលេញនៅក្នុងតម្លៃ។

២. ឧស្សាហកម្មនិងភស្តុភារ

នេះគឺជាវិស័យមួយ ដែលខ្ញុំនឹងតាមដានយ៉ាងដិតដល់ ក្រុមហ៊ុនAPS  បាននិយាយថា ឧស្សាហកម្ម/ភស្តុភារនៅតែជាគោលដៅវិនិយោគដ៏សំខាន់មួយ នៅក្នុងតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិក ដោយពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិក និងភស្តុភារនៅតែបន្តគាំទ្រតម្រូវការ។

សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា ខ្ញុំនឹងស៊ើបអង្កេតដីនៅជិតផ្លូវល្បឿនលឿន ព្រំដែនអន្តរជាតិ កំពង់ផែ អាកាសយានដ្ឋាន និងតំបន់ផលិតកម្ម។

សក្តានុពលទាំងនោះ ធ្វើឱ្យក្រុងបាវិត ច្រករបៀងភស្តុភារខាងលិច/ខាងត្បូងរបស់រាជធានីភ្នំពេញ និងតំបន់ដែលបានជ្រើសរើសតាមបណ្តោយផ្លូវជាតិសំខាន់ៗ គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេស។

៣. ផ្ទះអាជីវកម្ម និងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មខ្នាតតូច

សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ដែលចង់បានលំហូរសាច់ប្រាក់ ជាជាងការរង់ចាំ៥ ទៅ១០ឆ្នាំ ខុនដូប្រភេទនេះច្រើនជាងខុនដូ ដែលមានការប៉ាន់ស្មាន។

អ្នកវិនិយោគគួររកមើល ជាន់ផ្ទាល់ដីសម្រាប់ពាណិជ្ជកម្ម តំបន់លំនៅដ្ឋានក្រាស់ក្រែល នៅជិតផ្សារ/សាលារៀន/មន្ទីរពេទ្យ ផ្លូវធំៗដែលមានចំណតរថយន្ត និងទីតាំងដែលមានតម្រូវការជួលរួចហើយ។

អចលនទ្រព្យដ៏ល្អ គួរតែមានទាំងប្រាក់ចំណូលពីការជួល និងតម្លៃដីមូលដ្ឋាន។​

៤. ខុនដូប៉ុន្តែត្រូវជ្រើសរើស

អ្នកវិនិយោគមិនគួរត្រូវផ្តល់យោបល់ ឲ្យជៀសវាងខុនដូទាំងស្រុងនោះទេ ប៉ុន្តែពួកគេនឹងជៀសវាងការទិញ ដោយសារតែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍និយាយថាតម្លៃនឹងកើនឡើង។

អ្នកជំនាញបានលើកជាមតិកែលម្អទីផ្សារឆ្នាំ ២០២៦ ពីភ្នាក់ងារភ្នំពេញបានបង្ហាញថា យូនីតដែលមានតម្លៃទាប អាចមានទីផ្សារលក់បន្តកាន់តែទូលំទូលាយ ខណៈពេលដែលអង្គភាព ដែលមានតម្លៃថ្លៃអាចចំណាយពេលយូរដើម្បីលក់បន្ត។

ចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់ខ្ញុំ គឺគួរផ្តោតលើទីតាំងល្អ ជាអគារដែលបានបញ្ចប់ការសាងសង់ ម្រូវការជួលដែលបានបញ្ជាក់ តម្លៃចូលសមរម្យ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍/ការគ្រប់គ្រងដ៏រឹងមាំ។

ជាមួយគ្នានេះ អ្នកវិនិយោគគួរតែប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន ជាមួយខុនដូប្រណីតធំៗ និងគម្រោងដែលនៅឆ្ងាយ ពីមជ្ឈមណ្ឌលការងារ/ប្រជាជន៕

ដោយៈ ចំណាន

   ភ្នំពេញៈ អាគារខុនដូ និងការិយាល័យប្រណីតតម្លៃ៣០លានដុល្លារ បាននិងកំពុងសាងសង់ នៅក្នុងសង្កាត់បឹងកក់២ ខ័ណ្ឌទួលគោក រាជធានីភ្នំពេញ។

យោងតាមប្រភពពីអ្នកអភិវឌ្ឈន៍គំរោងនេះបានឲ្យដឹងថា គំរោងនេះ មានកម្ពស់៣៤ជាន់ ដែលបច្ចុប្បន្នការសាងសង់សម្រេចបានប្រមា​ណ២០ជាន់រួចហើយ ហើយក្រុមការងារកំពុងសាងសង់យ៉ាងសកម្ម ដែលគ្រោងនឹងបញ្ចប់នៅរយៈពេល២ឆ្នាំខាងមុខ។

លោកបញ្ជាក់ថា “វានឹងជា Landmark ថ្មីមួយ សម្រាប់ខ័ណ្ឌទួលគោក រាជធានីភ្នំពេញ ជាមួយនឹងទស្សនទាននៃការអភិវឌ្ឍចម្រុះ និងរសរវើកមួយនៃរាជធានីភ្នំពេញ”។ លោកបន្តថា“គម្រោងនេះ មានខុនដូសរុបជាង៨០យូនីតប៉ុណ្ណោះ ក្រៅពីនេះ យើងផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍអាគារការិយាល័យកម្រិតA ដែលតំបន់ទួលគោកមិនទាន់មានអាគារខុនដូ និងការិយាល័យកម្រិតប្រណីតបែបនេះនៅឡើយ”។

ទួលគោកជាខ័ណ្ឌមួយ ដែលមានការអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័សមួយ ក្នុងចំណោមបណ្តាខ័ណ្ឌសំខាន់ៗ នៃរាជធានីភ្នំពេញ ដែលមានសរុបចំនួន១៤ខ័ណ្ឌ និងមានមនុស្សរស់នៅប្រមាណ៣លាននាក់ នាពេលបច្វុប្បន្ននេះ៕

ដោយៈ ចំណាន

   កំពង់ចាមៈ សៀវភៅណែនាំវិនិយោគរបស់កម្ពុជា បានកំណត់ខេត្តកំពង់ចាមថា ជាទីតាំងកសិកម្ម-អាជីវកម្មសំខាន់មួយរបស់ប្រទេស។

ខេត្តនេះមានសក្តានុពលលើផលិតកម្មស្រូវ អង្ករ ដំឡូងមី ម្រេច អំពៅ និងកៅស៊ូ។

ទីភ្នាក់ងារសហប្រតិបត្តិការអន្តរជាតិនៃប្រទេសជប៉ុន( JICA)ក៏បានកំណត់សក្តានុពលដ៏ សំខាន់សម្រាប់ឧស្សាហកម្មកសិ-ឧស្សាហកម្ម និងការនាំចេញផលិតផលកសិកម្មផងដែរ។

ប្រសិនបើគោលបំណងចម្បងរបស់លោក អ្នកគឺផ្តោតលើប្រាក់ចំណេញអចលនទ្រព្យ? សូមពិចារណាយុទ្ធសាស្ត្របីយ៉ាងដូចជា

ទី១ ទិញដីតាមបណ្តោយច្រករបៀងកំណើន ស្វែងរកដីនៅជិតផ្លូវជាតិលេខ ៧ ផ្លូវខេត្តសំខាន់ៗ ទីក្រុង ទីផ្សារ និងតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម ជាជាងការទិញដីកសិកម្មដាច់ស្រយាល ដោយសារតែវាមានតម្លៃថោក។

ទី២ អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មតូចៗ ដូចជា ផ្ទះអាជីវកម្ម ឃ្លាំងតូចៗ ដីពាណិជ្ជកម្មតាមដងផ្លូវ និងអគារប្រើប្រាស់ចម្រុះអាចមានសក្តានុពលលំហូរសាច់ប្រាក់ល្អជាង គម្រោងលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់។

ទី៣ ដីធ្លី និងអាជីវកម្មកសិកម្ម ដីប្រភេទនេះ គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេស នៅក្នុងខេត្តកំពង់ចាម៖ ទិញដីកសិកម្មសមស្រប ហើយផ្សំវាជាមួយនឹងការដាំដុះផ្លែឈើ ការផលិតកៅស៊ូ/ដំឡូងមី ការផ្ទុក ឬការកែច្នៃ។ នោះផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវទាំងប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការ និងការកើនឡើងនៃដីដែលអាចកើតមាន។

ឱកាសល្អមួយដែលអ្នកវិនិយោគចូលចិត្តធ្វើ គឺការកែច្នៃកសិផល ឃ្លាំង និងទីតាំងដី ប្រហែលជាការរួមបញ្ចូលគ្នាដ៏រឹងមាំបំផុត សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៦-២០៣០។

ឧទាហរណ៍ ទិញដីទំហំ១ ទៅ៣ហិកតា នៅក្នុងតំបន់ដែលមានទីតាំងយុទ្ធសាស្ត្រ សាងសង់ឃ្លាំង/កន្លែងកែច្នៃតូចមួយ។ ទិញដំណាំពីកសិករជុំវិញ កែច្នៃ/វេចខ្ចប់ លក់ទៅឱ្យទីក្រុងភ្នំពេញ និងទីផ្សារវៀតណាម/នាំចេញដែលអាចមានសក្តានុពល។

ការវិនិយោគលើផ្នែកទាំងនេះ សមនឹងរចនាសម្ព័ន្ធសេដ្ឋកិច្ចដែលមានស្រាប់របស់ខេត្តកំពង់ចាម ប្រសើរជាងការព្យាយាមបង្កើតទីផ្សារខុនដូប្រណីតដ៏ធំមួយ។

ខេត្តកំពង់ចាម ក៏មានព្រំដែនប្រវែង១៤៣គីឡូម៉ែត្រ ជាមួយប្រ​ទេសវៀតណាម ដែលផ្តល់នូវឱកាសពាណិជ្ជកម្មឆ្លងដែន រយៈពេលវែងបន្ថែមទៀត៕

ដោយៈ ចំណាន

   វៀតណាមៈ វាជាទីក្រុងធំពីរ ដែលទីក្រុងមួយដើរតួនាទីជារដ្ឋធានីរបស់ប្រទេស និងទីក្រុងមួយទៀត ដើរតួនាទីជាអំណាចជម្រុញកំណើនសេដ្ឋកិច្ច។

ទីក្រុងហូ ជីម៉ិញមានមនុស្សរស់នៅច្រើនជាង និងជាទីក្រុងដែលមានភាពរសរវើក និងស៊ីវិល័យ។

១. សេដ្ឋកិច្ចពាណិជ្ជកម្ម និងជួលកាន់តែរឹងមាំ

ទីផ្សារការិយាល័យឆ្នាំ២០២៥ របស់ក្រុមហ៊ុនហូជីមិញ បានបង្ហាញពីតម្រូវការពង្រីកយ៉ាងខ្លាំង ដោយ៤៩% នៃសកម្មភាពជួលសំខាន់ៗ បានមកពីក្រុមហ៊ុនដែលកំពុងពង្រីក។ ចន្លោះទំនេរលក់រាយ CBD របស់ខ្លួនមានត្រឹមតែ៣,៤%ប៉ុណ្ណោះ ខណៈពេលដែលការស្រូបយកដីឧស្សាហកម្មក៏បានកើនឡើងផងដែរ។
២. ឧស្សាហកម្ម/ភស្តុភារកម្មមានភាពទាក់ទាញជាពិសេស

ភាគខាងត្បូងនៃប្រទេសវៀតណាម មានសកម្មភាពផលិតកម្ម ភស្តុភារកម្ម និងនាំចេញដ៏រឹងមាំ។

CBRE បានរាយការណ៍ពីការស្រូបយកដី ឧស្សាហកម្មជាង ១០០ហិកតា ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែ ខណៈពេលដែលការស្រូបយកឃ្លាំង ដែលសាងសង់រួចជាស្រេចលើសពី៤៦៦,០០០ ម៉ែត្រការ៉េក្នុងឆ្នាំ ២០២៥។

៣. ទីក្រុងហូជីមិញមានទីផ្សារវិនិយោគិន/អ្នកជួលកាន់តែជ្រៅ

សម្រាប់វិនិយោគិន ដែលនៅទីបំផុតចង់លក់ ជួល ឬទាក់ទាញអាជីវកម្ម ជាទូទៅពួកគេចូលចិត្តប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ី ពាណិជ្ជកម្មធំជាងរបស់ក្រុមហ៊ុនហូជីមិញ។

២.ទីក្រុងហាណូយមានគុណសម្បត្តិសំខាន់មួយ

ទីក្រុងហាណូយអាចបង្កើតការកើនឡើង នៃដើមទុនយ៉ាងខ្លាំងពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការពង្រីកទីក្រុង។

ក្រសួងសំណង់វៀតណាមកត់សម្គាល់ថា ការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការពង្រីកតំបន់ទីក្រុង គឺជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់នៃទីផ្សារលំនៅ​ដ្ឋាន​ឆ្នាំ ២០២៦ របស់ទីក្រុងហាណូយ។

សេដ្ឋកិច្ចរបស់ទីក្រុងហាណូយក៏នៅតែរឹងមាំផងដែរ ដោយកំណើ​នសេដ្ឋកិច្ចជាតិ (GRDP)បានកើនឡើង៨,២២% ធៀបនឹងឆ្នាំមុននៅក្នុងឆមាសទីមួយ ឆ្នាំ២០២៦។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃអាផាតមិនរបស់ទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងរួចទៅហើយ។

CBRE បានរាយការណ៍ពីតម្លៃអាផាតមិន ជាមធ្យមលើសពី ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ នៅក្នុងស្នូលទីក្រុងហាណូយ ខណៈដែលតម្លៃជាមធ្យមទូទាំងទីផ្សារ រួមទាំងទីក្រុងវ៉ាន់យ៉ាង គឺ ៨៤ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េនៅក្នុងត្រីមាសទីមួយ ឆ្នាំ២០២៦។

ប្រសិនបើលោក អ្នកមានប្រាក់១លានដុល្លារ ដើម្បីវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមចាប់ពីឆ្នាំ២០២៦-២០៣០។

ចំណែក៦០% ទីក្រុងហូជីមិញ ប្រាក់ចំណូល និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និង កំណើនអាជីវកម្ម/ឧស្សាហកម្ម។

ចំណែក៤០% ទីក្រុងហាណូយ ដោយសារការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការកើនឡើងដើមទុនរយៈពេលវែង

ប្រសិនជាមានការវិនិយោគបែបធនាគារដីធ្លី អ្នកធុរកិច្ច នឹងផ្អៀងទៅរកច្រករបៀងខាងកើត/ខាងជើងដែលកំពុងពង្រីករបស់ទីក្រុងហាណូយ។

ផ្ទុយទៅវិញសម្រាប់ខុនដូ អាផាតមិនសេវាកម្ម ការិយាល័យ លក់រាយ ឬអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម អ្នកវិនិយោគនឹងផ្អៀងទៅរកទីក្រុងហូជីមិញ៕

ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង

ភ្នំពេញៈ មានផ្នែកសំខាន់ៗជាច្រើនក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ដូចជា ដីធ្លី លំនៅដ្ឋាន ខុនដូ សណ្ឋាគារជាដើម ប៉ុន្តែសំណួរធំនាពេលនេះ តើអចលនទ្រព្យប្រភេទណាគួរវិនិយោគ?។

អ្នកជំនាញបានផ្តល់យោបល់ថា អ្នកវិនិយោគគួរផ្តោតលើដីជាជាងខុនដូថ្មីដែលមានតម្លៃថ្លៃ ជាពិសេសកន្លែងដែលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនងជាបង្កើនភាពងាយស្រួលចូលប្រើប្រាស់។

ចំណុចដែលគួរឲ្យចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងបំផុត គឺច្រករបៀងភាគខាងត្បូងនៃភ្នំពេញ-កណ្តាល-តាកែវ ពិសេសអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ បានបង្កើតចំណុចហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មីដ៏សំខាន់មួយ ហើយសមត្ថភាពដែលបានគ្រោងទុករបស់វា ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងពង្រីកយ៉ាងច្រើនតាមពេលវេលា។

ប៉ុន្តែយ៉ាងណា អ្នកជំនាញមិនផ្តល់យោបល់ទិញភ្លាមៗនៅក្បែរអាកាសយានដ្ឋានទេ ដោយសារតែវា “នៅជិតអាកាសយានដ្ឋាន”។

អ្នកវិនិយោគគួរផ្តោតលើទីតាំងសំខាន់ៗមួយចំនួនដូចជា ផ្លូវចូលដំណើរការល្អដែលមានស្រាប់។ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ សហគមន៍ដែលមានស្រាប់នៅក្បែរនោះ។ សាលារៀន/ ទីផ្សារ/ សកម្មភាពឧស្សាហកម្ម ឬពាណិជ្ជកម្ម សក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគតជាក់ស្តែង និងតម្លៃដែលនៅតែសមហេតុផល ដោយមិនសន្មតថាមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងនាពេលអនាគត។

អ្នកជំនាញបានលើកឡើងថា “កំហុសដ៏ធំបំផុតរបស់អ្នកវិនិយោគ គឺការទិញដីថោក ដែលនៅតែថោកព្រោះគ្មាននរណាម្នាក់ចង់ប្រើប្រាស់វាទេ”។

ភ្នំពេញ៖ ទិញសម្រាប់ប្រាក់ចំណូល មិនមែនគ្រាន់តែការកោតសរសើរទេ។

យោងតាមទិន្នន័យចុងក្រោយបំផុតរបស់ Knight Frank បង្ហាញថាទីផ្សារការិយាល័យភ្នំពេញ នៅតែមានការលំបាក ដោយការកាន់កាប់សរុបមានត្រឹមតែ៥៨,៧% នៅក្នុងឆមាសទី២ ឆ្នាំ ២០២៥ ខណៈពេលដែលការិយាល័យសំខាន់ៗ មានអត្រាគ្របដណ្តប់ការប្រើប្រាស់សរុបប្រហែល៧៦%។

អ្នកជំនាញបានផ្តល់យោបល់ឲ្យអញនកអភិវឌ្ឍន៍ មានការប្រុងប្រយ័ត្នជាមួយអគារពាណិជ្ជកម្មធំៗ និងការវិនិយោគលើការិយាល័យដែលមានហានិភ័យខ្ពស់។

ផ្ទុយទៅវិញ ខ្ញុំចង់ឱ្យអចលនទ្រព្យតូចៗ ដែលរកចំណូលបានច្រើននៅក្នុងសង្កាត់ដែលមានស្រាប់ ដែលអ្នកអាចកំណត់អត្តសញ្ញា​ណអ្នកជួលមុនពេលទិញ៕