ដោយៈ ម៉ាណា
ភ្នំពេញៈ ការសិក្សាថ្មី ដែលវិភាគដោយក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិ បានរកឃើញនូវនិន្នការជាវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមានខ្លះសម្រាប់ទីផ្សារនៅឆ្នាំ២០២៦ខាងមុខ។
ទាំងនេះជាការវិភាគលម្អិតអំពីទស្សនវិស័យ សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជាក្នុងឆ្នាំ 2026 ដែលគ្របដណ្ដប់លើនិន្នាការ ឱកាស និងហានិភ័យសំខាន់ៗ។
ដូចការវិភាគស្រាសវជ្រាវរាល់ដង ដែលធ្វើដោយក្រុមហ៊ុនខាងលើនេះ លទ្ធផលអចលនទ្រព្យជាក់លាក់ នឹងពឹងផ្អែកខ្លាំងទៅលើទីតាំង ផ្នែក គុណភាពរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងពេលវេលា។
១. អ្វីដែលមើលទៅទំនង
ការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការវិនិយោគបរទេសអាចនឹងស្ទុះងើបឡើងវិញ ស្របពេលសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាត្រូវបានព្យាករណ៍ថា នឹងកើនឡើង ហើយអ្នកជំនាញជឿថា វិស័យអចលនទ្រព្យ អាចចាប់ផ្តើមងើបឡើងវិញនៅឆ្នាំ 2026-27។
គម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ (ឧ. ព្រលានយន្តហោះថ្មីនៅជិតភ្នំពេញ) កំពុងបង្កើតច្រករបៀងកំណើន និងលើកកំពស់តំបន់គ្រឿងកុំព្យូទ័រពីមុន។
ផ្នែកអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម/ភ័ស្តុភារគឺជាផ្នែកមួយដ៏លេចធ្លោ៖ មានតម្រូវការកើនឡើងសម្រាប់ដី/រោងចក្រ/តំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស ដោយសារខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់សកល មានភាពចម្រុះ ហើយអ្នកវិនិយោគបរទេសសម្លឹងមើលទៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍។
២. លំនៅដ្ឋាន (មធ្យម/តម្លៃសមរម្យ) និងតម្រូវការទេសចរណ៍
សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន នឹងងាកទៅកាន់ផ្នែកលំនៅឋាន “តម្លៃសមរម្យ” និងកម្រិតមធ្យមបង្ហាញពីតម្រូវការអំណោយផល ជាងផ្នែកប្រណីត។ ជាឧទាហរណ៍ អ្នកជំនាញវ័យក្មេង និងអ្នកទិញដំបូង មានសារៈសំខាន់កាន់តែខ្លាំង។
សម្រាប់អចលនទ្រព្យ ទាក់ទងនឹងវិស័យទេសចរណ៍ (រមណីយដ្ឋានមាត់សមុទ្រ តំបន់សៀមរាប)៖ ដោយសារវិស័យទេសចរណ៍កំពុងស្ទុះងើបឡើងវិញ តំបន់ទាំងនេះអាចឃើញកំណើន លើសពីមធ្យមនៅក្នុងផ្នែកមួយចំនួន។
យោងតាមការព្យាករណ៍បានបង្ហាញថា ទីផ្សារខុនដូនៅទីក្រុងភ្នំពេញ តម្លៃអាចកើនឡើងចន្លោះពី6 ទៅ8ភាគរយ ក្នុងមួយឆ្នាំ។ សម្រាប់ទីក្រុងឆ្នេរសមុទ្រ/ ទេសចរណ៍ប្រហែលជាកើនចន្លោះពី7ទៅ12% ប្រសិនបើទីតាំងត្រឹមត្រូវ។
៣. ការផ្លាស់ប្តូរឌីណាមិកផ្គត់ផ្គង់
ការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការមួយចំនួន នៅក្នុងផ្នែកជាក់លាក់ (សូមមើលខាងក្រោម) កំពុងបង្កឱ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្ន ប៉ុន្តែនេះក៏មានន័យថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពុងផ្លាស់ប្តូរយុទ្ធសាស្រ្ត ដោយផ្តោតលើតម្លៃដែលអាចទទួលយកបាន/ពាក់កណ្តាលជួរ ការរំពឹងទុកខ្ពស់ដែលមិនសូវប្រណីត។
- សម្រាប់អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម៖ នៅក្នុងអគារការិយាល័យ/ថ្នាក់-A ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីកំពុងចូល ប៉ុន្តែការជួលកំពុងស្ថិតក្រោមសម្ពាធ ដែលអាចបើកឱកាសសម្រាប់អចលនទ្រព្យ ដែលមានទីតាំងល្អ ឬការផ្លាស់ប្តូរ។
៤. អ្វីដែលត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន
ការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ជាពិសេសនៅក្នុងខុនដូប្រណីត និងទីតាំងដែលមិនមែនជាស្នូល។
ទីផ្សារខុនដូក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ ត្រូវបានគេមើលឃើញថា ការផ្គត់ផ្គង់ដ៏ធំ និងទីផ្សារជួលនៅតែមានភាពទន់ខ្សោយ ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍អគារខ្ពស់ជាច្រើន។ ការបញ្ចប់ដ៏លឿនលើខុនដូប្រណីត គឺមានហានិភ័យនៃការស្រូបយកយឺតជាង។
របាយការណ៍ខ្លះណែនាំថា តម្លៃលំនៅឋានទូទៅ មានលក្ខណៈផ្ទះល្វែង ឬតិចតួចក្នុងឆ្នាំ 2024/25 ដូច្នេះកំណើនមិនត្រូវបានធានាទេ។
៥.តម្លៃ / សម្ពាធផលចំណេញពីការវិនិយោគ
នៅក្នុងផ្នែកពាណិជ្ជកម្មមួយចំនួន (លក់រាយ ការិយាល័យ) កន្លែងទំនេរ និងការជួលសម្ពាធធ្លាក់ចុះ ជាហានិភ័យពិតប្រាកដ។ ឧទាហរណ៍ អត្រាជួលលក់រាយនៅភ្នំពេញបានថយចុះ2.5% ពីឆ្នាំ 2023 ដល់ឆ្នាំ 2025។
- សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន ការកើនឡើងការផ្គត់ផ្គង់ + តម្រូវការយឺតអាចកាត់បន្ថយផលចំណេញពីការវិនិយោគ សរុបក្នុងរយៈពេល (ជាពិសេសប្រសិនបើកំណើនតម្លៃយឺត)។
៦.ការពឹងផ្អែកលើសេដ្ឋកិច្ចទូលំទូលាយ និងដើមទុនបរទេស
ការងើបឡើងវិញនៃអចលនទ្រព្យ អាស្រ័យយ៉ាងសំខាន់លើសន្ទុះសេដ្ឋកិច្ចទូលំទូលាយ (ទេសចរណ៍ ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស ការផលិត) និងសម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា លើការវិនិយោគបរទេស/តម្រូវការខាងក្រៅ។ កំណើនសកលយឺត ឬការរំខានក្នុងតំបន់អាចធ្វើឲ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ។
លើសពីនេះ ហានិភ័យបទប្បញ្ញត្តិ៖ សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិ ច្បាប់អ្នកទិញបរទេស ការផ្តល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ អាចបង្កឱ្យមានភាពមិនច្បាស់លាស់ (ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគបរទេស)។
ហានិភ័យរូបិយប័ណ្ណ/ហិរញ្ញប្បទានៈ សម្រាប់វិនិយោគិនបរទេស ការធ្លាក់ចុះនៃរូបិយប័ណ្ណក្នុងស្រុក ឬបញ្ហាអត្រាការប្រាក់/ប្រាក់កម្ចីអាចប៉ះពាល់ដល់ការត្រឡប់មកវិញ៕
