ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង

   ភ្នំពេញៈ តើទីផ្សារខុនដូនៅភ្នំពេញល្អឬទេនៅរាជធានីភ្នំពេញនាពេលនេះ និងពេលអនាគត? ហើយនោះជាមូលហេតុដែលវិនិយោគិនជប៉ុនកំពុងមក? ចម្លើយគឺមួយផ្នែក ប៉ុន្តែខ្ញុំមិននិយាយថា ជនជាតិជប៉ុនកំពុងមកដោយសារតែទីផ្សារខុនដូល្អនោះទេ។

របាយការណ៍ Phnom Penh Post កាលពីឆ្នាំ២០១៥ ដែលរក្សាទុកដោយ Open Development Cambodia បានពិពណ៌នាជាពិសេសអំពីវិនិយោគិនជប៉ុន ដែលទិញខុនដូនៅភ្នំពេញ។

AnnaCam Partners ដែលជាក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់អចលនទ្រព្យដែលផ្តោតលើវិនិយោគិនជប៉ុន បានរៀបចំសិក្ខាសាលាវិនិយោគនៅប្រទេសជប៉ុន និងបាននាំក្រុមវិនិយោគិនជប៉ុនមកភ្នំពេញ ដើម្បីត្រួតពិនិត្យខុនដូ។ មនុស្សជាច្រើនបានទិញយូនីតនៅគំរោងDe Castle Royal ក្នុងសង្កាត់បឹងកេងកង១។

ការវិភាគទីផ្សារថ្មីៗបង្ហាញថា “វិនិយោគិនជប៉ុន នៅតែមានភាពពាក់ព័ន្ធ ប៉ុន្តែពួកគេមិនមែនជាក្រុមអ្នកទិញបរទេស ដែលលេចធ្លោជាងគេនោះទេ”។

នៅក្នុងការវិភាគខុនដូ Realestate.com.kh ឆ្នាំ២០២៦ អ្នកជួលជនជាតិជប៉ុន តំណាងឱ្យប្រហែល៣,៣ភាគរយនៃតម្រូវការជួលបរទេសនៅភ្នំពេញ។

របាយការណ៍នេះនិយាយថា ទីផ្សារបច្ចុប្បន្នកំពុង “ហោះហើរទៅកាន់គុណភាព” កាន់តែខ្លាំងឡើង។ អ្នកទិញមានការជ្រើសរើសកាន់តែច្រើន អំពីកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ទីតាំង តម្លៃ និងលទ្ធភាពរស់នៅ។

ហេតុអ្វីបានជាវិនិយោគិនជប៉ុនចាប់អារម្មណ៍? យើងនឹងបំបែកតក្កវិជ្ជាវិនិយោគជា៥កត្តា រួមមានទី១. ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពីបរទេសអាចធ្វើទៅបាន។ ប្រព័ន្ធប្លង់កម្មសិទ្ធិជាន់របស់ប្រទេសកម្ពុជា អនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសកាន់កាប់យូនីតខុនដូ ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ ដែលធ្វើឱ្យខុនដូកាន់តែងាយស្រួល សម្រាប់វិនិយោគិនជប៉ុនក្នុងការពិចារណាជាងអចលនទ្រព្យដែលមានមូលដ្ឋានលើដី។

ទី២. ប្រាក់ចំណូលពីការជួល អាចមានភាពទាក់ទាញបើប្រៀបធៀបជាមួយប្រទេសជប៉ុន។ ការវិភាគទីផ្សារមួយចំនួនក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ ប៉ាន់ប្រមាណថា ផលចំណេញពីការវិនិយោគខុនដូនៅភ្នំពេញ មានចន្លោះប្រហែលពី៧ ទៅ៩% ទោះបីជាប្រាក់ចំណេញសុទ្ធជាក់ស្តែងអាចទាបជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ បន្ទាប់ពីថ្លៃគ្រប់គ្រង កន្លែងទំនេរ ពន្ធ និងការថែទាំក៏ដោយ។

៣. អាជីវកម្មជប៉ុនមានវត្តមានរួចហើយ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា
ដូច្នេះមានប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីអ្នកជួល /វិនិយោគិនធម្មជាតិ៖ ក្រុមហ៊ុនជប៉ុន និយោជិត អ្នកគ្រប់គ្រង និងម្ចាស់អាជីវកម្មបង្កើតតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានគុណភាពខ្ពស់។

៤. ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក របស់ប្រទេសជប៉ុនមានលក្ខណៈផលចំណេញខុសៗគ្នា។ វិនិយោគិនដែលស្វែងរកនៅខាងក្រៅប្រទេសជប៉ុន អាចត្រូវបានទាក់ទាញដោយការរួមបញ្ចូលគ្នា នៃផលចំណេញពីការជួល ប្រតិបត្តិការជាប្រាក់ដុល្លារអាមេរិក និងកំណើនទីក្រុងរយៈពេលវែងដែលមានសក្តានុពល។

ទី៥. ភ្នំពេញកំពុងក្លាយជាជម្រើសកាន់តែច្រើន ជាជាងគ្រាន់តែ “រីកចម្រើន” ។ នេះជារឿងសំខាន់។ ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូរបស់ប្រទេសកម្ពុជាបានពង្រីកយ៉ាងខ្លាំង – ពីប្រហែល 20,000 យូនីតក្នុងឆ្នាំ 2019 ដល់ប្រហែល 60,000 នៅចុងឆ្នាំ 2024។ នេះបើយោងតាម ​​IPS Cambodia។ ដូច្នេះទីផ្សារមានហានិភ័យ នៃការផ្គត់ផ្គង់លើសច្រើននៅក្នុងទីតាំងមួយចំនួន។

ដូច្នេះតើទីផ្សារខុនដូពិតជា “ល្អ” មែនទេ? យើងអាចហៅវាថាជ្រើសរើស មិនមែនល្អជាសកលទេ។

មានភស្តុតាងនៃការកែលម្អទំនុកចិត្ត របស់វិនិយោគិននៅឆ្នាំ 2026 ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងដែលមានទីតាំងល្អ និងគ្រប់គ្រងដោយវិជ្ជាជីវៈពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលអាចទុកចិត្តបាន។

ស្ថាប័នមួយបាននិយាយថា ភ្នំពេញនៅតែជាទីផ្សារខុនដូកណ្តាលរបស់ប្រទេស ហើយអ្នកទិញកំពុងផ្តោតអារម្មណ៍ កាន់តែខ្លាំងឡើងលើគម្រោងដែលមានមូលដ្ឋានគ្រឹះរឹងមាំ។

ប៉ុន្តែក៏មានអំណះអំណាង ប្រឆាំងដ៏សំខាន់មួយផងដែរ៖ ការផ្គត់ផ្គង់ដែលមានស្រាប់ច្រើនមានន័យថា ការទិញខុនដូខុសអាចបង្កើតការកើនឡើងនៃដើមទុនមិនល្អ និងការលក់បន្តពិបាក។ ការពិភាក្សាក្នុងស្រុកបច្ចុប្បន្នក៏បង្ហាញ ពីការមិនយល់ស្របយ៉ាងខ្លាំង អំពីលទ្ធភាពនៃការកាន់កាប់ និងការលក់បន្ត៕

វិនិយោគិនជប៉ុន មិនចាំបាច់មកដោយសារតែ “ខុនដូនៅកម្ពុជា” នោះទេ។ ពួកគេមកដោយសារតែទីក្រុងភ្នំពេញ ផ្តល់ជូននូវការរួមបញ្ចូលគ្នានៃកម្មសិទ្ធិបរទេស ទិន្នផលជួលដែលអាចខ្ពស់ជាង ការប៉ះពាល់នឹងប្រាក់ដុល្លារអាមេរិក វត្តមានអាជីវកម្មជប៉ុន និងកំណើនទីក្រុងរយៈពេលវែង ប៉ុន្តែពួកគេត្រូវជ្រើសរើសយ៉ាងខ្លាំង ពីព្រោះទីផ្សារខុនដូមានការផ្គត់ផ្គង់លើសច្រើន។

តាមប្រវត្តិសាស្ត្រ ការវិនិយោគរបស់ជប៉ុន នៅក្នុងខុនដូនៅទីក្រុងភ្នំពេញ ត្រូវបានកត់ត្រាយ៉ាងច្បាស់លាស់ មិនមែនគ្រាន់តែជាការអះអាងផ្នែកទីផ្សារនោះទេ។

របាយការណ៍ឆ្នាំ2015 ផ្តល់នូវភស្តុតាងដោយផ្ទាល់ អំពីក្រុមវិនិយោគិនជប៉ុន ដែលមកទីក្រុងភ្នំពេញនិងទិញខុនដូ៕

ដោយ: សហសេវិក
អន្តរជាតិ: ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងហ្សាការតានៃប្រទេសឥណ្ឌូនេសុីកំពុងងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗនៅឆ្នាំ ២០២៦ ស្របពេលស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចមានភាពល្អប្រសើរទំនុកចិត្តកាន់តែរឹងមាំ និងការថយចុះនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន CBRE បានឱ្យដឹងថា ការិយាល័យបានបន្តមានភាពប្រសើរឡើង ដោយការជួលការិយាល័យនៅតំបន់ពាណិជ្ជកម្មកណ្តាល (CBD) របស់ទីក្រុងហ្សាការតាសម្រេចបានចំនួន១៦.៨០០ម៉ែត្រការ៉េក្នុងត្រីមាសទី២ ដែលនាំឱ្យអត្រាគ្របដណ្តប់ការជួលកើនឡើងដល់៧៦,៣ភាគរយ។

តម្រូវការកំពុងផ្តោតកាន់តែខ្លាំងឡើងលើការិយាល័យកម្រិត A និងការិយាល័យ ដែលមានគុណភាពខ្ពស់ ខណៈក្រុមហ៊ុននានាកំពុងស្វែងរកអគារដែលមានប្រសិទ្ធភាព ទំនើប និងមានការតភ្ជាប់ល្អជាងមុន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ភស្តុភារកម្ម និងលក់រាយ បច្ចុប្បន្ន ស្ថិតក្នុងចំណោមផ្នែកដែលមានភាពរឹងមាំបំផុតនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងហ្សាការតា។ ក្រុមហ៊ុន CBRE បានរាយការណ៍ថា តម្រូវការមជ្ឈមណ្ឌលទិន្នន័យកំពុងក្លាយជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់នៃតម្លៃដីធ្លី។

ជារួម ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងហ្សាការតាបានឈានចូលដល់ដំណាក់កាលងើបឡើងវិញប្រកបដោយតុល្យភាពជាងមុន ទោះបីជាស្ថានភាពផ្នែកនីមួយៗមានភាពខុសៗគ្នាយ៉ាងណាក្តី៕

ដោយ: សហសេវិក
អន្តរជាតិ: ទីផ្សារលំនៅឋានរបស់ប្រទេសឥណ្ឌាកំពុងងាកទៅរកផ្ទះដែលមានតម្លៃខ្ពស់ជាងមុន។ ក្រុមហ៊ុន Knight Frank បានឱ្យដឹងថា នៅឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៦ ផ្ទះចំនួន ១៧១.៤៧១ ខ្នងត្រូវបានលក់ចេញនៅទូទាំងទីក្រុងធំៗចំនួន៨។

ក្នុងចំណោមនោះ ផ្ទះដែលមានតម្លៃលើសពី ១០លានរូពី គ្របដណ្តប់ចំនួន ៥៤ភាគរយនៃការលក់លំនៅឋានសរុបនៅឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៦ ហក់ឡើងពីចំនួន៤៩ភាគរយកាលពីមួយឆ្នាំមុន។

ទិន្នន័យនេះបង្ហាញថា តម្រូវការលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតកំពុងកើនឡើង ដោយសារអ្នកទិញកាន់តែច្រើនមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការទិញផ្ទះដែលធំជាងមុន និងមានគុណភាពល្អជាងមុន។

ស្របពេលជាមួយគ្នានេះ កំណើននៃចំនួនប្រជាជនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិស្តុកស្តម្ភរបស់ប្រទេសឥណ្ឌាកំពុងជំរុញតម្រូវការលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ ដោយចំនួនជនជាតិឥណ្ឌាដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិលើសពី៣០លានដុល្លារអាមេរិកបានកើនឡើង៦៣ភាគរយចន្លោះឆ្នាំ២០២១ និងឆ្នាំ២០២៦ ដល់ជិត២០.០០០នាក់។

វត្តមានកាន់តែច្រើនរបស់ក្រុមហ៊ុនពហុជាតិសាសន៍ឥណ្ឌា កំពុងបង្កើតការងារដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់កាន់តែច្រើន និងជំរុញឱ្យអ្នកទិញផ្ទះងាកទៅរកលំនៅឋានដែលមានតម្លៃថ្លៃ។

ជាលទ្ធផល អ្នកទិញកាន់តែឱ្យតម្លៃទៅលើការរចនាល្អ ការតភ្ជាប់ និរន្តរភាព ភាពឯកជន និងតម្លៃរយៈពេលវែង ដែលបង្ហាញថា ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានប្រណីតរបស់ប្រទេសឥណ្ឌាកំពុងក្លាយជាផ្នែកមួយដែលមានការរីកចម្រើនខ្លាំង៕

ដោយៈ ចំណាន

   ភ្នំពេញៈ គិតត្រឹមពាក់កណ្តាល ខែសីហា ឆ្នាំ២០២៦នេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសកម្ពុជា កំពុងមានភាពប្រសើរឡើង ប៉ុន្តែវាមិនទាន់ជាការរីកចម្រើនទូលំទូលាយនៅឡើយទេ។

ការវិភាគ និងតាមដានទីផ្សារដោយអ្នកជំនាញ បានលើកឡើងថា ទីផ្សារកំពុងក្លាយជាជម្រើសកាន់តែច្រើន។

១. ការងើបឡើងវិញកំពុងចាប់ផ្តើម ប៉ុន្តែយឺតៗ

របាយការណ៍ឧស្សាហកម្មថ្មីៗពិពណ៌នាអំពីសំណង់ និងអចលនទ្រព្យថា ជាការបន្តការងើបឡើងវិញយឺតៗបន្ទាប់ពីជំងឺកូវីដ។

ទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញ និងតម្រូវការអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយកំពុងមានភាពប្រសើរឡើង ប៉ុន្តែលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន និងភាពមិនប្រាកដប្រជាផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចនៅតែជាឧបសគ្គ។

២. លំនៅដ្ឋាន/បុរីដែលមានដីបច្ចុប្បន្នមានភាពរឹងមាំជាងខុនដូ

ការអត្ថាធិប្បាយទីផ្សារពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០២៦ កំណត់ផ្ទះ/បុរីដែលមានដី និងដីយុទ្ធសាស្ត្រថាជាផ្នែកសកម្មបំផុត។

អ្នកទិញកាន់តែច្រើនចង់បានអចលនទ្រព្យ ដែលពួកគេពិតជាអាចរស់នៅ ឬជួល ជាជាងគម្រោងស្មានទុក។

៣. ទីផ្សារខុនដូកំពុងងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែការផ្គត់ផ្គង់លើសនៅតែជាបញ្ហាធំមួយ

នៅរាជធានីភ្នំពេញ មានស្តុកខុនដូច្រើនលើសតម្រូវការ ហើយគម្រោងមួយចំនួន នៅតែប្រឈមមុខនឹងការស្រូបយកខ្សោយ។

ទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរទៅរកគម្រោង ដែលមានគុណភាពល្អជាង ទីតាំងល្អ និងតម្លៃជាក់ស្តែង ជាជាងគ្រាន់តែទិញអគារថ្មីណាមួយ។

៤. គម្រោងថ្មីៗកំពុងវិលត្រឡប់មកវិញ

គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ ឆ្នាំ២០២៦ បានឃើញការចាប់ផ្តើមសាងសង់ឡើងវិញ រួមទាំងគម្រោងនៅបឹងកេងកង១ ផ្លូវ៦០ម៉ែត្រ/ច្រករបៀងភាគខាងត្បូងនៃទីក្រុងភ្នំពេញ និងកោះនរា។

នេះជាសញ្ញាវិជ្ជមានដែលបង្ហាញថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពុងមានទំនុកចិត្តកាន់តែខ្លាំងឡើង ប៉ុន្តែពួកគេកំពុងផ្តោតលើទីតាំង ដែលពួកគេរំពឹងថានឹងមានតម្រូវការពិតប្រាកដ។

៥. ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធកំពុងមានសារៈសំខាន់កាន់តែខ្លាំងឡើង

អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោថ្មី ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងលេខ៣ និងបណ្តាញផ្លូវដែលកំពុងពង្រីកកំពុងគាំទ្រ ករណីរយៈពេលវែង សម្រាប់ដីធ្លី និងការអភិវឌ្ឍនៅជុំវិញច្រករបៀង កំណើនភាគខាងត្បូង និងខាងលិចនៃទីក្រុងភ្នំពេញ។

៦. តម្លៃមិនទាន់វិលត្រឡប់ទៅរកភាពរីកចម្រើនពីមុននៅឡើយទេ

ទិន្នន័យដែលមានមូលដ្ឋានលើCBRE បានបង្ហាញថា តម្លៃលំនៅ​ដ្ឋាន នៅភ្នំពេញនៅតែស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធ។ សន្ទស្សន៍ដែលបានបោះពុម្ពផ្សាយចុងក្រោយបំផុត បានបង្ហាញពីការធ្លាក់ចុះ២,១ភាគរយ ធៀបនឹងឆ្នាំមុននៅក្នុងត្រីមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៥ ដោយតម្លៃដែលបានកែតម្រូវដោយអតិផរណាធ្លាក់ចុះ៥,៦ភាគរយ។

អ្នកជំនាញបាននិយាយថា “ពួកគេមិនទាន់ហៅទីផ្សារកម្ពុជាថា ជាការងើបឡើងវិញពេញលេញនៅឡើយទេ”៕

ដោយៈ គង់ សូរិយា

   ភ្នំពេញៈ ភ្នំពេញមានសក្តានុពលអចលនទ្រព្យ សម្រាប់រយៈពេលវែងដ៏រឹងមាំឆ្ពោះទៅឆ្នាំ ២០៣០ ប៉ុន្តែខ្ញុំរំពឹងថានឹងមានការងើបឡើងវិញជាជម្រើស ជាជាងការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង នៃអចលនទ្រព្យនីមួយៗ។

១. ចំនួនប្រជាជនគឺជាកត្តាជំរុញរយៈពេលវែងដ៏សំខាន់

ការព្យាករណ៍របស់ធនាគារពិភពលោក/អង្គការសហប្រជាជាតិបានប៉ាន់ប្រមាណថា ចំនួនប្រជាជននៅភ្នំពេញមានប្រហែល២,២៦ លាននាក់នៅឆ្នាំ២០២៥ និង២,៥៨ លាននាក់នៅឆ្នាំ២០៣០ ដែលជាការកើនឡើងប្រហែល៣២២.០០០នាក់ ឬ១៤%។

ចំនួនប្រជាជនទីក្រុងនានាសរុបរបស់ប្រទេសកម្ពុជា ត្រូវបានព្យា​ករណ៍ថា នឹងកើនឡើងពី៤,២៧ លាននាក់នៅឆ្នាំ២០២៥ ដល់៤,៩០លាននាក់នៅឆ្នាំ ២០៣០។

ចំនួននេះមានន័យថា នឹងមានតម្រូវការកាន់តែច្រើនសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងទីផ្សារមធ្យម ការិយាល័យ និងកន្លែងអាជីវកម្ម។ កន្លែងលក់រាយ និងកន្លែងពាណិជ្ជកម្មក្នុងសង្កាត់
អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម/ភស្តុភារ សណ្ឋាគារ និងអាផាតមិនសេវាកម្ម និងអចលនទ្រព្យតាមបណ្តោយច្រករបៀង ដឹកជញ្ជូនសំខាន់ៗ។

ធនាគារពិភពលោកក៏បានពិពណ៌នា អំពីទីក្រុងភ្នំពេញថា ជាទីក្រុងធំបំផុត និងមានការរីកចម្រើនលឿនបំផុត របស់ប្រទេសកម្ពុជា ហើយសង្កត់ធ្ងន់ថា “ប្រទេសកម្ពុជានៅតែមិនទាន់មាន ទីក្រុងគ្រប់គ្រាន់ ដែលបង្ហាញពីការបន្តធ្វើនគរូបនីយកម្មទៅមុខ”។

២. ឱកាសដ៏ធំបំផុតអាចស្ថិតនៅខាងក្រៅស្នូលនៃថ្ងៃនេះ

សម្រាប់ឆ្នាំ ២០៣០ លោក អ្នកមិនផ្តោតតែលើកណ្តាលទីក្រុងភ្នំពេញទេ។

ឱកាសដ៏ខ្លាំងក្លាបំផុត អាចអភិវឌ្ឍន៍តាមបណ្តោយច្រករបៀងទីក្រុងដែលកំពុងពង្រីកខ្លួន ជាពិសេសតំបន់ដែលភ្ជាប់ទៅនឹងរាជធានីភ្នំពេញ អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ និងខេត្តកណ្តាល។

អាកាសយានដ្ឋានថ្មីត្រូវបានរចនាឡើង ដើម្បីពង្រីកពីសមត្ថភាពដំបូងប្រហែល១៣លាននាក់ ដល់៣០លាននាក់នៅឆ្នាំ ២០៣០ ដែលអាចពង្រឹងច្រករបៀងទីក្រុងភាគខាងត្បូង។

ការណ៍នេះ នឹងបង្កើនសក្តានុពលសម្រាប់ដីធ្លី លំនៅដ្ឋាន សណ្ឋា​គារ ភស្តុភារកម្ម និងការអភិវឌ្ឍពាណិជ្ជកម្ម ប៉ុន្តែហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងកំណើនប្រជាជនពិតប្រាកដ ត្រូវមកដល់មុនពេលចំណាយបុព្វលាភច្រើនសម្រាប់ដីធ្លី៕