ដោយៈ ម៉ាណា
ភ្នំពេញៈ តើការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងការិយាល័យ នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញនឹង “ផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ” ជារួមឬអត់ ខណៈអ្នកជំនាញបានបង្ហាញសញ្ញាព្រួយបារម្ភ។
យោងតាមទិន្នន័យថ្មីៗបង្ហាញថា មានហានិភ័យពិតប្រាកដនៃការផ្គត់ផ្គង់លើស ជាពិសេសនៅខាងក្រៅអគារលំដាប់ខ្ពស់។
តើទំហំនៃការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងការិយាល័យ នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញមានទំហំប៉ុនណា?
យោងតាមទិន្ន័យបានបង្ហាញថា គិតត្រឹមដើមឆ្នាំ 2025 ការផ្គត់ផ្គង់ការិយាល័យសរុប នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញមានប្រហែល1,015,380 ម៉ែត្រការ៉េ (ផ្ទៃក្រឡាសម្រាប់ជួលសុទ្ធNLA)។
យោងតាមប្រភពមួយផ្សេងទៀតបានបង្ហាញថា ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៅឆ្នាំ2025 (ដែលបានព្យាករណ៍) អាចឈានដល់ជិត1.38 លានម៉ែត្រការ៉េ។
ដោយសម្លឹងមើលទៅមុខ ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីបានបញ្ចប់តាមការគ្រោងទុក ការផ្គត់ផ្គង់អាចកើនឡើងដល់ប្រហែល1,557,098 ម៉ែត្រការ៉េនៅឆ្នាំ2028 ដែលនឹងកើនឡើងប្រហែល 53% ពីមូលដ្ឋានដើមឆ្នាំ2025។ សមាសភាពនៃទីផ្សារ (តាម “ថ្នាក់”) ត្រូវបានផ្តល់ទម្ងន់យ៉ាងខ្លាំងទៅលើថ្នាក់ទាប៖ នៅឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៥ ប្រហែល៤៩% នៃស្តុកការិយាល័យគឺជា “កម្រិតB” ខណៈដែល “ថ្នាក់ C” និង “ថ្នាក់ A” បង្កើតបានជាផ្នែកដែលនៅសល់។
ការិយាល័យភាគច្រើននៅតែស្ថិតនៅក្នុង ឬនៅជិតកណ្តាលទីក្រុង (CBD) ដោយសង្កាត់កណ្តាល (ឧ. ចំការមន និងដូនពេញ) មានចំណែកធំបំផុតនៃការផ្គត់ផ្គង់។
តើតម្រូវការនៅតែបន្តទេ សញ្ញានៃការផ្គត់ផ្គង់លើស?
សូចនាករជាច្រើនចង្អុលបង្ហាញពីតម្រូវការទន់ ឬយ៉ាងហោចណាស់ភាពមិនស៊ីគ្នារវាងតម្រូវការ និងការផ្គត់ផ្គង់ដែលកំពុងកើនឡើង៖
របាយការណ៍ឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០២៥ បានកត់សម្គាល់ថា ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើងក៏ដោយ ទស្សនវិស័យរយៈពេលខ្លីត្រូវបាន “ប្រឈមនឹងការកើនឡើងនៃអត្រាទំនេរ”។
នៅឆ្នាំ២០២៤ ទីផ្សារបានឃើញការបញ្ចប់ថ្មីៗ មានកម្រិតមធ្យម ប៉ុន្តែទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រាជួលនៅទូទាំងថ្នាក់នានាមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះ ឬនៅតែមានស្ថេរភាព ទោះបីជាមានការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់ក៏ដោយ។
ប្រភពខ្លះបង្ហាញពីអត្រាប្រើប្រាស់មានប្រហែល64%មានន័យថា ទំហំការិយាល័យសរុបប្រហែល36%កំពុងនៅទំនេរ ដែលបង្ហាញថាផ្នែកសំខាន់មួយ នៃស្តុកនៅតែមិនមានមនុស្សរស់នៅ។
ការផ្គត់ផ្គង់លើសហាក់ដូចជា កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរសម្រាប់កន្លែងការិយាល័យថ្នាក់ទាប។ តម្រូវការផ្តោតសំខាន់លើការិយាល័យ ដែលមានគុណភាពខ្ពស់/ “ថ្នាក់ A”។
ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការហាក់ដូចជាត្រូវបានជំរុញ ជាចម្បងដោយក្រុមហ៊ុនដែលស្វែងរកកន្លែងកម្រិតB ឬC ដែលមានតម្លៃសមរម្យ ហើយតម្រូវការសម្រាប់ការិយាល័យកម្រិតA នៅតែមានកម្រិត (ជាញឹកញាប់ពីសាជីវកម្មធំៗ ក្រុមហ៊ុនបរទេស)។
អ្វីដែលនេះបង្ហាញថា ការផ្គត់ផ្គង់លើសការិយាល័យលើស អាចកើតមាន ប្រហែលជាឆាប់ៗនេះ។
ដោយដាក់តួលេខរួមគ្នា វាហាក់ដូចជាការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងការិយាល័យរបស់ទីក្រុងភ្នំពេញ កំពុងលើសពីតម្រូវការនៅក្នុងផ្នែកជាច្រើន ជាពិសេសការិយាល័យមិនមែនថ្នាក់A។
ការកើនឡើងដ៏ធំ ដែលបានព្យាករណ៍ឆ្ពោះទៅឆ្នាំ2028 ទំហំការិយាល័យសរុបនឹងកើនដល់1.56លានម៉ែត្រការ៉េ)។ ស្ថានភាពទីផ្សារទំនងជានឹងធ្វើឱ្យការប្រកួតប្រជែង ក្នុងចំណោមម្ចាស់ផ្ទះកាន់តែខ្លាំងឡើង ដែលអាចជំរុញឱ្យអត្រាទំនេរកើនឡើង ឬបង្ខំឱ្យមានការបញ្ចុះតម្លៃជួល ឬការលើកទឹកចិត្តកាន់តែស៊ីជម្រៅ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះមិនមានន័យថាផ្នែកការិយាល័យនីមួយៗត្រូវបានផ្គត់ផ្គង់លើសស្មើគ្នានោះទេ។
ការិយាល័យលំដាប់ខ្ពស់/កម្រិតឬចំណាត់ថ្នាក់A អាចនៅតែឃើញការកាន់កាប់កាន់តែប្រសើរ (ប្រសិនបើតម្រូវការពីក្រុមហ៊ុនពហុជាតិសាសន៍ ឬកំណើនវិស័យផ្លូវការនៅតែមាន)។
ប៉ុន្តែសម្រាប់ការិយាល័យកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាប ហានិភ័យនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសហាក់ដូចជាមាន៕
🎯 ហេតុអ្វីបានជាការផ្គត់ផ្គង់លើសអាចកើតឡើង
ហេតុផលរចនាសម្ព័ន្ធ និងទីផ្សារមួយចំនួននៅពីក្រោយសក្ដានុពលនេះ៖
- ការអភិវឌ្ឍថ្មីៗ (ជាពិសេសការិយាល័យដែលមានទីតាំងនៅកណ្តាល និងអគារខ្ពស់ៗ) នៅតែបន្តលេចចេញជារូបរាង — ជំរុញការផ្គត់ផ្គង់ឱ្យកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។
- កំណើនតម្រូវការហាក់ដូចជាមានកម្រិតមធ្យម។ ខណៈពេលដែលមានការចាប់អារម្មណ៍ពីសហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យម និងក្រុមហ៊ុនទំហំមធ្យម (ពេញចិត្តកន្លែងដែលមានតម្លៃថោកជាង) តម្រូវការនោះហាក់ដូចជាមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីស្រូបយកការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់នោះទេ។
- ការប្រកួតប្រជែងក្នុងចំណោមម្ចាស់ផ្ទះ — ជាច្រើនផ្តល់ការលើកទឹកចិត្ត និងថ្លៃជួលទាប — បង្ហាញពីសម្ពាធលើការកាន់កាប់ ដែលជាសញ្ញានៃការផ្គត់ផ្គង់លើស។
- សម្ពាធសេដ្ឋកិច្ច ឬខាងក្រៅកាន់តែទូលំទូលាយអាចធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់វិនិយោគិន ឬអ្នកជួល (ជាពិសេសសម្រាប់ការិយាល័យធំៗ និងមានតម្លៃខ្ពស់)។
✅ ទស្សនៈរបស់ខ្ញុំ៖ ការផ្គត់ផ្គង់ទំនងជានឹងលើសពីតម្រូវការ — ប៉ុន្តែមិនស្មើគ្នាទេ
ប្រសិនបើខ្ញុំកំពុងវិនិយោគ ឬសម្រេចចិត្តជួលការិយាល័យនៅភ្នំពេញឥឡូវនេះ ខ្ញុំសន្មតថាការផ្គត់ផ្គង់សរុបនឹងលើសពីតម្រូវការ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាប យ៉ាងហោចណាស់ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ — លុះត្រាតែមានការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច ឬលំហូរចូលនៃអាជីវកម្មខ្លាំងជាងការរំពឹងទុក។
