ដោយយិន លាងគង់ ស្ថាបនិក និងអគ្គនាយក Propertyarea.asia
ភ្នំពេញៈ ខណៈសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកកំពុងជួបភាពច្របូកច្របល់ ហើយសេដ្ឋកិច្ចនៃបណ្តាប្រទេសធំៗជាច្រើនកំពុងជួបបញ្ហានោះ វិស័យសំណង់និងអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជានៅតែបង្ហាញសញ្ញារ៉ឹងមាំ ក្នុងភាពស្រពាប់ស្រពោន ខណៈទំហំវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះនៅតែរក្សាបានកំនើនល្អប្រសើរ។
តើវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងរងផលប៉ះពាល់ឬទេនៅកម្ពុជា? ជាសំណួរមួយដែលត្រូវឆ្លើយដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ខណៈមនុស្សកំពុងតែមានទស្សនផ្ទុយគ្នាជុំវិញបញ្ហានេះ។
វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា
ក្នុងរយៈពេល៦ខែដើមឆ្នាំនេះ កម្ពុជាទទួលបានទុនវិនិយោគក្នុងវិស័យសំណង់មានទំហំទឹកប្រាក់រហូតដល់ជិត១២០០លានដុល្លារអាមេរិក ជាតួលេខនៃសញ្ញាថមថយក្នុងកម្រិតមួយមិនទាន់ដល់ចំណុចគួរឲ្យបារម្ភនៅឡើយទេ។
ស្ថានភាពនិងដំណើរវិវត្តន៍នៃវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ក្នុងឆមាសទី១ឆ្នាំនេះ សភាពនៃការវិនិយោគជាទូទៅមិនមានសញ្ញាគួរឲ្យបារម្ភនោះទេ បើទោះជាកំនើននៃការវិនិយោគបានថមថយតិចតួចក្តី ប៉ុន្តែអំណាចនៃការទិញនៅតែមានការកើនឡើង ដោយសារសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា នឹងបន្តរក្សាបានកំនើនក្នុងរង្វង់៧ភាគរយ សំរាប់រយៈពេលមធ្យមខាងមុខ។
ទោះយ៉ាងណាក្តីផ្សារនេះមានភាពប្រែប្រួលច្រើន ដោយសារតម្លៃលំនៅដ្ឋានបានងាកមកកាន់ប្រជាជនមានជីវភាពមធ្យម ដែលធ្វើឲ្យការទាញយកតម្លៃបន្ថែមពីវិស័យនេះបានតិចជាងមុន។
យោងតាមរបាយការណ៍របស់រដ្ឋាភិបាលបានបង្ហាញថា អនុវិស័យសំណង់ក្នុងឆមាសទី១ឆ្នាំនេះ មានកំនើន ១៧,៣ភាគរយ ខណៈឆ្នាំមុនមានកំនើន១៨ភាគរយ ជាតួលេខដែលមានភាពខុសគ្នាបន្តិចបន្តួច ដែលមិនមានសញ្ញាណាមួយបង្កហានិភ័យខ្ពស់នៅឡើយទេ។
កំលាំងចលករនៃសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា
ទោះជារបាយការណ៍ពីវិស័យធំៗរបស់កម្ពុជា ដែលជាកំលាំងចលករដ៏សំខាន់ក្នុងការជំរុញកំនើនសេដ្ឋកិច្ចជាតិមានការថមថយល្បឿនក៏ដោយ ក៏សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានៅតែបន្តកំនើនល្អប្រសើរ ដែលធ្វើឲ្យកំលាំងងទិញនៅតែកើនឡើងក្នុងទីផ្សារ ដោយសារប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សម្នាក់ បានកើនឡើងប្រមាណ១៤០ដុល្លារក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចំណូលនេះទទួលបានពីកំនើននៃភាពចម្រុះ និងចរន្តរសរវើកនៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសនេះ ដែលកំពុងរុញដោយវិស័យវាយណភ័ណ្ឌកាត់ដេរ ស្បែកជើង វិស័យសំណង់និងអចលនទ្រព្យ វិស័យទេសចរណ៍ និងវិស័យកសិកម្ម។
យោងតាមការព្យាករណ៍របស់រដ្ឋាភិបាលបង្ហាញថា សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាឆ្នាំ២០១៩នេះ អាចនឹងសម្រេចបានកំនើន៧,១ភាគរយ និងផលចំណូលជាតិសំរាប់មនុស្សម្នាក់ៗនឹងកើនពី១៥៤៨ដុល្លារនៅឆ្នាំ២០១៨ មកដល់១៦៧៩ដុល្លារអាមេរិកនៅឆ្នាំ២០១៩នេះ។
ការកើនឡើងនូវផ្សារទំនើប ផលិតផលល្បីៗ និងហាងល្បីៗ ការសាងសង់ខុនដូខ្ពស់ៗដើម្បីលក់ពីក្រុមហ៊ុនយក្សធំៗពីបរទេស បាននិងកំពុងឆ្លុះបញ្ចាំងពីការរីកចម្រើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា ពិសេសការកើនឡើងនូវប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ ដែលជាស្វ័យប្រវត្តិអំណាចនៃការទិញបានកើនឡើង ហេតុនេះអ្នកនៅលក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យគួរធ្វើអ្វីម្យ៉ាង ដើម្បីគេចេញពីរលកនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចសាកល ដោយប្រើប្រាស់ទុនក្នុងស្រុក និងសេវាកម្មនានាកាន់តែមានប្រសិទ្ឋភាព ជាជាងពឹងផ្អែកតែលើទីផ្សារបរទេស។
ការពឹងផ្អែកខ្លាំងលើទីផ្សារបរទេសជះឥទ្ឋិពលដូចម្តេចក្នុងវិស័យនេះ?
បណ្តាប្រទេសនានាបានទទួលការរីកចម្រើនសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមដោយសារការហូរចូលនូវវិនិយោគិនបរទេស។ កម្ពុជាក៏ជាប្រទេសមួយក្នុងចំណោមបណ្តាប្រទេសទាំងនោះ ដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើធនធានពីក្រៅប្រទេស។
ការហូរចូលនូវការវិនិយោគពីបរទេស បានធ្វើឲ្យមានការកើនឡើងនូវតម្លៃដីធ្លី ផ្ទះសម្បែង និងផ្នែកតូចៗនៃអនុវិស័យអចលនទ្រព្យដទៃទៀត ដែលស្ទើរតែ៩០ភាគរយនៃចរន្តឡើងចុះរបស់អចលនទ្រព្យ គឺពឹងផ្អែកលើលំហូរទុនវិនិយោគពីបរទេស(FDI) ប៉ុន្តែសំណួរនៅទីនេះ ត្រូវសួរថាហេតុអ្វីបានជាអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក ដែលមានធនធានច្រើនមិនបង្ហូរទុនរបស់ខ្លួន នៅពេលស្ថានភាពហាក់មានភាពថមថយ ដើម្បីធ្វើឲ្យទីផ្សារនេះនៅតែមានភាពប្រក្រតី។
បញ្ហានេះជាអ្វីដែលអាចជាដំណោះស្រាយ និងអាចធ្វើបានសម្រាប់អ្នកនៅក្នុងវិស័យនេះ ដោយសារស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានៅតែរក្សាកំនើន ដូច្នេះឥទ្ឋពលទីផ្សារខាងក្រៅមិនគួរជាអ្វីដែលគួរឲ្យភ័យខ្លាចខ្លាំងនោះទេ។
របាយការណ៍ពីវិស័យសំខាន់ៗ ដែលជាកំលាំងរុញច្រានសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា បានបង្ហាញសញ្ញាថមថយចុះ ដោយវិស័យឧស្សាហកម្មបានថយចុះពី១០,៧ភាគរយ មកនៅត្រឹម៧,១ភាគរយ។ វិស័យកសិកម្មបានថមថយពី១,៧ភាគរយ មកនៅត្រឹម១,៦ភាគរយ ប៉ុន្តែវិស័យសេវាកម្មបានកើនឡើងពី៦,៥ភាគរយ មកដល់៦,៧ភាគរយក្នុងឆមាសទី១នៃឆ្នាំ២០១៩ ធៀបនឹងឆ្នាំ២០១៨កន្លងមក។
វដ្តនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចបានមកដល់?
ពិតណាស់សេដ្ឋកិច្ចរបស់ចិនបានថមថយល្បឿន មកនៅត្រឹមរង្វង់កំនើន៦ភាគរយ ជាល្បឿនទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល២ទសវត្សរ៍ចុងក្រោយនេះ ខណៈមហាយក្សចិនបាននិងកំពុងធ្វើសង្គ្រាមពាណិជ្ជកម្មជាមួយសហរដ្ឋអាមេរិក ជាគោលនយោបាយរបស់ប្រធានាធិបតី Donald J Trump ដែលមានបំណងទប់មហិច្ឆតាចិនកុំឲ្យដើរលឿនពេក។
ការប្រកាន់យកកគោលនយោបាយគាំពារនិយម(អញនិយម) របស់លោកប្រធានាធិបតីសហហរដ្ឋអាមេរិក បាននិងកំពុងធ្វើឲ្យពិភពលោកបាត់បង់សណ្តាប់ធ្នាប់ និងកំពុងធ្វើឲ្យសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក ប្រឈមមុខនឹងការដួលរលំនៅឆ្នាំ២០២០។
មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ(IMF)បានព្យាករថា ផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបរបស់ពិភពលោកនៅឆ្នាំ២០២១ នឹងមានតម្លៃប្រមាណ៩៧ ទ្រីលានដុល្លារ។ នោះមានន័យថា ចលាចលសេដ្ឋកិច្ច ដែលបង្កឡើងដោយសង្គ្រាមពាណិជ្ជកម្ម អាចស្មើនឹង៥៨៥ពាន់លានដុល្លារ។
ទោះជាយ៉ាងណាលោកប្រធានាធិបតីសហរដ្ឋអាមេរិក លោកDonald J.Trump បាននិយាយកាលពីពេលថ្មីៗនេះថា “ខ្ញុំមិនគិតថាយើងកំពុងមានវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចទេ”។ លោកបានបន្ថែមថា “យើងធ្វើបានល្អណាស់ អ្នកប្រើប្រាស់របស់យើងជាអ្នកមាន”។
ពិតណាស់ប្រសិនជាសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកដួលរលំ បណ្តាប្រទេសនានានៅលើពិភពលោកនឹងរងផលប៉ះពាល់រួមទាំងកម្ពុជា ប៉ុន្តែផលប៉ះពាល់តិចឬច្រើនវាអាស្រ័យលើគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល និងវិស័យឯកជន ដែលបច្ចុប្បន្ននេះអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុកធំៗជាច្រើនបាននិងកំពុងតាមដាន និងសង្កេតស្ថានភាពនេះ។
ជាមួយនឹងកការប្រឈមមុខនឹងស្ថានការណ៍បែបនេះ កម្ពុជាក៏បានទទួលផលវិជ្ជមានច្រើនផងដែរ ដោយសារការមកដល់ក្រុមហ៊ុនធំៗពីបរទេស ដែលបានគេចចេញពី
ការដំឡើងពន្ឋគយរបស់អាមេរិក ហើយជ្រើសរើសកម្ពុជាជាមូលដ្ឋានសំរាប់នាំចេញដោយសារកម្ពុជាទទួលបានប្រព័ន្ឋអនុគ្រោះពន្ឋពីអាមេរិក(GSP)និងប្រព័ន្ឋអនុគ្រោះពន្ឋលើគ្រប់មុខទំនិញលើកលែងតែអាវុធពីសហភាពអឺរ៉ុប(EBA) ដែលអនុញ្ញាត្តឲ្យក្រុមហ៊ុនទាំងនោះនាំចេញដោយរួចពន្ឋ។
ក្រុមហ៊ុនទាំងនោះរួមមាន ក្រុមហ៊ុន Fast Retailing មកពីប្រទេសជប៉ុន ក្រុមហ៊ុនផលិតកង់ធំៗ បានចូលមកកាន់តំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេសនៅក្រុងបាវិត ក្រុមហ៊ុនផលិតដែកថែបធំជាងគេរបស់ចិន China Baowu Group Corp Ltd, ក្រុមហ៊ុមផលិតកង់លំដាប់ពិភពលោកKen Internationalជាដើម។
អ្នកដើរតួនាទីនាំមុខឆ្ពោះទៅរកដំណោះស្រាយ
ក្នុងពេលស្ថានភាពវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា បាននិងកំពុងបន្តវិនិយោគ និងក្រុមហ៊ុនធំៗបន្តគំរោងរបស់ពួកគេនៅក្រុងភ្នំពេញ និងខេត្តព្រះសីហនុ លំហូរទុនក្នុងវិស័យនេះមិនបានថមថយល្បឿននៅឡើយទេ ប៉ុន្តែភាពមិនច្បាស់លាស់នៃទីផ្សារនាពេលខាងមុខដ៏ខ្លីនេះ បាននិងកំពុងធ្វើឲ្យអ្នកនៅក្នុងវិស័យនេះ ហាក់មានភាពច្របូកច្របល់ និងព្យាយាមមិននិយាយពីស្ថានភាពពិត។
ក្នុងកាលៈទេសៈបែបនេះតើអ្នកណាគួរជាអ្នកដើរតួនាទីមុនគេ ដើម្បីទ្រោលស្ថានភាពនេះ?។
ស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុឯកជនគួរជាអ្នកដើរតួនាទីនេះមុនគេ តាមរយៈការទំលាក់អត្រាការប្រាក់ដូចបណ្តាប្រទេសនានា ដើម្បីជួយឲ្យប្រជាជនមានលទ្ឋភាពកាន់តែច្រើនទទួលបានឥណទាន ជាជាងនៅតែរក្សាអត្រាការប្រាក់ដ៏ខ្ពស់ និងបន្តរក្សាភាពចំណេញកប់ក្តោងរបស់ខ្លួន។
ការបញ្ចេញសាច់ប្រាក់ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ទាប នឹងជួយធ្វើឲ្យចរន្តសេដ្ឋកិច្ចដើរតាមវដ្តនៃបន្ទាត់ដ៏ត្រឹមត្រូវមួយ ព្រោះនៅពេលសេដ្ឋកិច្ចរីកចម្រើន ពិសេសវិស័យអចលទ្រព្យមានភាពល្អប្រសើរ នឹងជួយធ្វើឲ្យចរន្តសាច់ប្រាក់មានចលនា ដែលមិនត្រឹមតែជួយដល់សេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសនោះទេ ប៉ុន្តែក៏ជួយដល់ស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុនានាឲ្យដំនើរការល្អ និងស្វែងរកប្រាក់ចំណេញកាន់តែច្រើនផងដែរ។
ស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុនានានៅកម្ពុជា គួរប្រកាន់យកគំនិតចិន “ចំណេញតិច លក់បានច្រើន ជាជាងចំណេញច្រើនលក់បានតិច”។
ជាមួយគ្នានេះ អ្នកនៅក្នុងវិស័យនេះ ពិសេសអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុកធំៗគួរតែបន្តសកម្មភាពវិនិយោគ ហើយអ្នកពាក់ព័ន្ឋក្នុងវិស័យនេះមិនគួរជ្រួលច្របល់ ប៉ុន្តែត្រូវរក្សាចិត្តស្ងប់ ហើយបន្តសកម្មភាពរបស់ខ្លួន ដើម្បីធ្វើយ៉ាងណាឲ្យចរន្តទិញលក់ សកម្មភាពអភិវឌ្ឍន៍នៅតែបន្តមានភាពរសរវើក ដោយពឹងផ្អែកអំណាចនៃការទិញក្នុងស្រុក ជាជាងពឹងផ្អែកតែលើទីផ្សារបរទេស ព្រោះមូលដ្ឋាននៃការវិនិយោគក្នុងស្រុក មូលដ្ឋាននៃអាជីវកម្មក្នុងស្រុករីកចម្រើន គឺតំណាងឲ្យសុខភាពនៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសមួយ ក៏ដូចជាសុខភាពនៃវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។
និយាយបែបនេះមិនមែនមានន័យថា ការពឹងផ្អែកលើលំហូរទុនវិនិយោគពីខាងក្រៅមិនសំខាន់នោះទេ ប៉ុន្តែយើងត្រូវផ្តល់ភាពសំខាន់ដល់មូលដ្ឋាននៃផលិតកម្ម មូលដ្ឋាននៃការវិនិយោគ និងមូលដ្ឋាននៃលំហូរសាច់ប្រាក់ក្នុងស្រុក ជាកត្តាមិនអាចខ្វះបាន ដើម្បីធ្វើឲ្យសេដ្ឋកិច្ច ពិសេសវិស័យសំណង់និងអចលនទ្រព្យ នៅតែមានការវិវត្តន៍ជាវិជ្ជមាន។
ពេលវេលានឹងបង្ហាញពីការមកដល់នៃរលកយក្សមួយ ឬមិនមក(ជាសំណាង១)ប៉ុន្តែការត្រៀមខ្លួនជាមុន និងរកវិធីទប់ទល់រលកកុំឲ្យបោកបក់ខ្លាំង ពិតជាមានសារៈសំខាន់ ដើម្បីទប់ និងកាត់បន្ថយហានិភ័យពីការវាយប្រហារនៃរលកយក្សស៊ូណាមិ៕
រាយការណ៍បន្ថែមដោយ Donald Lee
ការធ្វើតេស្តដែលមានតម្លៃថ្លៃជាងនេះ គឺដូចជាឆ្អឹងខ្នង MRI នឹងធ្វើឱ្យជនជាតិថៃ និងអាស៊ានចំណាយត្រឹមតែ៦១០ដុល្លារ។ អ្នកទេសចរនឹងត្រូវគិតថ្លៃប្រហែល ៩១៥ដុល្លារ៕
