ដោយៈ ចំណាន
កណ្តាលៈ ដីដែលមានទីតាំងនៅចម្ងាយ ៣០-៤០ គីឡូម៉ែត្រពីកណ្តាលរាជធានីភ្នំពេញ អាចជាការវិនិយោគរយៈពេលវែងដ៏ល្អសម្រាប់ឆ្នាំ២០២៦-២០៣០ និងឆ្នាំបន្តបន្ទាប់ទៀត។
ទោះជាយ៉ាងណា អ្នកជំនាញបានចង្អុលបង្ហាញឲ្យអ្នកវិនិយោគជ្រើសរើសទីតាំងឲ្យបានត្រឹមត្រូវ ទិញក្នុងតម្លៃសមរម្យ និងអាចរក្សាទុកដីនោះបានដោយអត់ធ្មត់។ ចម្ងាយតែមួយមុខមិនមែនជាកត្តាកំណត់តម្លៃដីនោះទេ។
សម្រាប់យុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍ តាមបណ្តោយផ្លូវកំណើនសេដ្ឋកិច្ចនៃតំបន់ភ្នំពេញធំ (Greater Phnom Penh) ឆ្នាំ ២០៣០ ខ្ញុំនឹងផ្តោតលើតំបន់ ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ការងារ កំណើនប្រជាជន និងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានជាក់ស្តែងរួមបញ្ចូលគ្នា មិនមែនគ្រាន់តែជាដីដែលមានតម្លៃថោកបំផុតនោះទេ។
ទីផ្សារនៅតែទាមទារឱ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្នផងដែរ ស្របពេលស្ថានភាពនៃចរន្តទិញ លក់ នៅតែមានសភាពស្ងប់ស្ងាត់រហូតដល់ចុងឆ្នាំ២០២៦នេះ ខណៈដែលរបាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុន Knight Frank សម្រាប់ឆមាសទី ២ ឆ្នាំ២០២៥ បានចាត់ទុកខេត្តកណ្តាល និងខេត្តកំពង់ស្ពឺ ជាទីតាំងដែលមានសក្តានុពលខ្ពស់ សម្រាប់ដីឧស្សាហកម្ម និងបណ្តាញដឹកជញ្ជូនភស្តុភារកម្ម (logistics) ដែលកំពុងពង្រីកខ្លួន។
១. តំបន់ដែលអ្នកជំនាញសិក្សាសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៦-២០៣០ ទាំងនេះគឺជាតំបន់វិនិយោគ ដែលគួរស្វែងយល់បន្ថែម មិនមែនជាតំបន់ដែលធានាថា ទទួលបានជោគជ័យនោះទេ។ ការចាត់ថ្នាក់នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសក្តានុពលនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ច មិនមែនជាការធានាលើប្រាក់ចំណេញនាពេលអនាគតទេ។
តំបន់ទាំងនោះរូមមានដូចជា តំបន់មួយចំនួនក្នុងស្រុកកណ្តាលស្ទឹង និងតំបន់ជុំវិញផ្លូវទៅកាន់ព្រលានយន្តហោះតេជោ សេវាកម្មពាក់ព័ន្ធនឹងព្រលានយន្តហោះ ភស្តុភារកម្ម លំនៅដ្ឋាន និងសកម្មភាពពាណិជ្ជកម្ម អាចជួយជំរុញតម្រូវការ។ គួរជ្រើសរើសដីដែលមានផ្លូវចូល-ចេញងាយស្រួល និងមានការអភិវឌ្ឍនៅក្បែរនោះ ជាជាងដីដែលគ្រាន់តែនៅជិតព្រលានយន្តហោះប៉ុណ្ណោះ។
២. តំបន់កំបូល និងតំបន់ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ ផ្នែកខាងលិច អ្នកជំនាញបានចង្អុលបង្ហាញឲ្យសិក្សាតំបន់នេះ សម្រាប់គម្រោងឃ្លាំងស្តុកទំនិញ រោងចក្រផលិតកម្ម និងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ត្រូវពិនិត្យមើលថាតើដីនោះមានផ្លូវចូល- ចេញប្រើប្រាស់បានល្អដែរឬទេ និងថាតើមានអាជីវកម្ម ឬប្រជាជនកំពុងផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅចូលទៅក្នុងតំបន់នោះពិតប្រាកដដែរឬទេ។
៣. តំបន់តាខ្មៅ និងតំបន់ពង្រីកទីក្រុងផ្នែកខាងត្បូង សកម្មភាពទីក្រុងដែលមានស្រាប់ អាចផ្តល់នូវមូលដ្ឋានតម្រូវការរឹងមាំជាងតំបន់ដីកសិកម្មដាច់ស្រយាល។ គួរប្រៀបធៀបដីដែលនៅជិតលំនៅដ្ឋាន សាលារៀន ផ្សារ និងផ្លូវធំៗដែលមានស្រាប់។
៤. តំបន់ឧស្សាហកម្មខេត្តកំពង់ស្ពឺ អ្នកវិនិយោគ គួរស្វែងយល់បន្ថែម សម្រាប់តម្រូវការផ្នែកឧស្សាហកម្ម និងភស្តុភារកម្ម ជាពិសេសនៅតំបន់ដែលមានរោងចក្រ ការងារ និងបណ្តាញដឹកជញ្ជូនស្រាប់។
៥. តំបន់ព្រែកព្នៅ និងតំបន់ជាយក្រុងផ្នែកខាងជើង ជាជម្រើសសម្រាប់រយៈពេលវែងជាការវិនិយោគល្អ តែអ្នកជំនាញក៏ព្រមានឲ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្ន ចំពោះដីនៅតំបន់ដាច់ស្រយាលដែលគ្មានតម្រូវការជាក់ស្តែង។
អ្នកជំនាញបានផ្តល់យោបល់ថា អ្នកវិនិយោគកុំសម្រេចចិត្តដោយផ្អែកលើតម្លៃ ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េតែមួយមុខ។ ការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃទីផ្សារសម្រាប់តំបន់ដូចជា កំបូល ព្រែកព្នៅ និងស្រុកជាយក្រុងផ្សេងទៀត មានភាពខុសគ្នាខ្លាំងអាស្រ័យលើទីតាំងជាក់ស្តែង និងទីតាំងជាប់ផ្លូវ។ សូម្បីតែនៅក្នុងស្រុកតែមួយក៏ដោយ តម្លៃអាចមានភាពខុសគ្នាខ្លាំងដែរ។
សូមពិនិត្យមើលចំណុចសំខាន់ៗទាំងនេះមុនពេលទិញដូចជាកត្តា ទីតាំង តើវាស្ថិតនៅជិតផ្លូវធំដែលកំពុងដំណើរការ ចំណុចប្រសព្វផ្លូវធំ (interchange)មជ្ឈមណ្ឌលការងារ ឬសហគមន៍ដែលមានស្រាប់ដែរឬទេ?។
តម្រូវការជាក់ស្តែង៖ តើមានមនុស្សទិញ សាងសង់ ជួល ឬដំណើរការអាជីវកម្មនៅក្បែរនោះដែរឬទេ?
សុវត្ថិភាពផ្នែកច្បាប់៖ ត្រូវផ្ទៀងផ្ទាត់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ព្រំប្រទល់ដី ប្រវត្តិកម្មសិទ្ធិ ការកំណត់តំបន់ប្រើប្រាស់ដី (zoning) និងបញ្ហាវិវាទនានា ជាមួយមេធាវីជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។
ភាពសមស្របនៃទីតាំង៖ ពិនិត្យមើលបញ្ហាទឹកជំនន់ ប្រព័ន្ធបង្ហូរទឹក ការតភ្ជាប់ផ្លូវ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចាំបាច់ផ្សេងៗ (ដូចជាទឹក និងភ្លើង)។
ការលក់ចេញ៖ តើអ្នកអាចស្វែងរកអ្នកទិញពិតប្រាកដបានដែរឬទេ ប្រសិនបើអ្នកត្រូវការលក់ដីនោះ?
ការចំណាយលើការកាន់កាប់៖ រួមបញ្ចូលទាំងពន្ធ សេវាផ្នែកច្បាប់ ការថែទាំ និងការខាតបង់ឱកាសនៃការប្រើប្រាស់ប្រាក់ដែលបានវិនិយោគលើដីនោះជាដើម៕
