ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង

    ភ្នំពេញៈ សូចនាករជាច្រើនបង្ហាញថា អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចផ្តល់ផលចំណេញសមរម្យ លើការវិនិយោគក្នុងរយៈពេលខ្លី ទៅមធ្យម ប៉ុន្តែក៏មានហានិភ័យសំខាន់ៗផងដែរ។

ទន្ទឹមនឹងសក្តានុពលមានស្រាប់ និងការព្រមានក៏មានព្រមគ្នាផងដែរ អាស្រ័យច្រើនលើប្រភេទអចលនទ្រព្យ កន្លែងដែលវាស្ថិតនៅ និងរយៈពេលដែលអ្នកមានគម្រោងកាន់កាប់វា។

អ្នកវិភាគនិងតាមដានដំណើរវិវត្តន៍នៃវិស័យនេះ លោកយិន លាងគង់ស្ថាបនិក និងជាអគ្គនាយកគេហទំព័រPropertyarea.asia

បានលើកឡើងថា ផលចំណេញពីការជួលដ៏ទាក់ទាញ បាននិងកំពុងកើតមាននៅចំណុចកណ្តាល នៃរាជធានីភ្នំពេញ​ ដូចជា ខ័ណ្ឌបឹងកេងកង ខ័ណ្ឌចំំការមន និងខ័ណ្ឌដូនពេញ ដែលអ្នកវិនិយោគអាចរកផលចំណេញពីការជួលក្នុងចន្លោះពី6ទៅ8ភាគរយ។

ខុនដូតម្លៃចូលសមរម្យ  ខុនដូកម្រិតចូលស្នាក់នៅបានភ្លាមនៅភ្នំពេញត្រូវបានគេរាយការណ៍ថា មានតម្លៃប្រហែល1,500–2,200 ដុល្លារអាមេរិក ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៅឆ្នាំ2025នេះ។

លោកបញ្ជាក់ថា​ ការកើនឡើងនូវតម្រូវការខ្លាំង នៅក្នុងទីផ្សារខុនដូតម្លៃមធ្យម ដោយសារការរីកចម្រើនផ្នែកនគរូបនីយកម្ម ការកើនឡើងនៃប្រជាជនវណ្ណៈកណ្តាល និងចំនួនប្រជាជនវ័យក្មេង។

លោកបន្តថា “នៅពេលដែលមនុស្សកាន់តែច្រើន ផ្លាស់ទៅទីក្រុង និងស្វែងរកលំនៅដ្ឋានទំនើបជាងមុន (ស្ទូឌីយោ បន្ទប់គេងមួយ ជាដើម) តម្រូវការជួល និងខុនដូនៅតែរឹងមាំ”។

លើសពីនេះ ក៏មានបទប្បញ្ញត្តិអំណោយផល សម្រាប់ជនបរទេ​សផងដែរ អ្នកទិញបរទេសអាចកាន់កាប់ខុនដូ “strata-titled” (ជាន់ផ្ទាល់ដី) ដោយស្របច្បាប់ ជាមួយនឹងដំណើរការសាមញ្ញៗ ធ្វើឱ្យប្រទេសកម្ពុជា កាន់តែងាយស្រួលចូលប្រើប្រាស់ ជាងប្រទេសជាច្រើន ដែលជនបរទេស អាចទទួលបានតែសិទ្ធិជួលប៉ុណ្ណោះ។

លោកយិន លាងគង់បានបញ្ជាក់ថា ការវិនិយោគយកផលចំណេញពីការវិនិយោគ ក៏មានឱកាសល្អនៅក្នុងតំបន់ ដែលជំរុញដោយវិស័យទេសចរណ៍ទីក្រុង ឧទាហរណ៍តំបន់ស្ថិតក្នុងសង្កាត់ផ្សារកណ្តាល សង្កាត់ផ្សារចាស់ ក្នុងខ័ណ្ឌដូចពេញជាដើម។

សម្រាប់បណ្តាខេត្តវិញ គឺសៀមរាប តំបន់ឆ្នេរសមុទ្រ ឬរមណីយដ្ឋាន) អាចផ្តល់ផលចំណេញខ្ពស់ជាង ជាពិសេសតាមរយៈការជួលរយៈពេលខ្លី ផ្ទះសំណាក់ ឬអាផាតមិនសេវាកម្ម ខណៈដែលទេសច​រណ៍អន្តរជាតិកំពុងងើបឡើងវិញ។

ប៉ុន្តែមានហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមROI មិនត្រូវបានធានាទេដោយសារបញ្ហានៃការផ្គត់ផ្គង់លើស និងកន្លែងទំនេរ (ជាពិសេសខុនដូប្រណីត)៖ ការអភិវឌ្ឍខុនដូ លំនៅដ្ឋានប្រណីតមួយចំនួន នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ បានឃើញអត្រាកន្លែងទំនេរខ្ពស់។

អង្គភាពលំដាប់ខ្ពស់មានទំនោរ ទៅរកដំណើរការមិនល្អបើប្រៀបធៀបទៅនឹងជួរមធ្យម។ ការបែងចែកទីផ្សារមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ ព្រោះខុនដូកម្រិតមធ្យម មានទំនោរផ្តល់ផលចំណេញសមរម្យ ប៉ុន្តែខុនដូប្រណីត ឬអង្គភាពក្រៅផែនការមានហានិភ័យជាង។

ជាមួយគ្នានេះ លោកយិន លាងគង់ក៏បានជម្រុញឲ្យអ្នកវិនិយោគ ពិនិត្យលើភាពងាយរងគ្រោះផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច និងកត្តាខាងក្រៅសេដ្ឋកិច្ច និងតម្រូវការអចលនទ្រព្យ  ដែលកំពុងមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធទៅនឹងវិស័យដូចជា ទេសចរណ៍ សម្លៀកបំពាក់ ការនាំចេញ។

សម្រាប់តម្រូវការសម្រាប់រយៈពេលវែង ក្រុមអ្នកវិភាគជាច្រើនណែនាំឱ្យកាន់កាប់ចន្លោះពេលពី៥ ទៅ៧ឆ្នាំឬលើសពីនេះ ដើម្បីទទួ​លបានការកើនឡើងល្អ ឬទិន្នផលជួលមានស្ថេរភាព។ ប្រាក់ចំណេញរយៈពេលខ្លី គឺមិនអាចទស្សន៍ទាយបានឡើយ៕

ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង

    ភ្នំពេញៈ គិតមកដល់ពេលនេះ និងរហូតដល់ពេញ១ឆ្នាំ២០២៦ មិនមានខេត្តណា ជាតីតាំងល្អបំផុតសម្រាប់វិនិយោគ លើអចលនទ្រព្យនៅឡើយទេ។

ស្ថានភាពខេត្តនិមួយៗ វាអាស្រ័យលើចំណង់ចំណូលចិត្តហានិភ័យរបស់អ្នក ការវិនិយោគ និងប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលអ្នកចង់បាន (ខុនដូ ដីធ្លី ការជួល ទេសចរណ៍។ល។)។ ប៉ុន្តែគិតត្រឹមឆ្នាំ 2025–2026 ខេត្ត/ក្រុងជាច្រើននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាលេចធ្លោជាពិសេស។ ខាងក្រោមនេះគឺជាបេក្ខជនកំពូលៗ និងអ្វីដែលនីមួយៗល្អសម្រាប់៖

១ ខេត្តសៀមរាប

ក្នុងនាមជាមជ្ឈមណ្ឌលទេសចរណ៍សំខាន់ (នៅជិតអង្គរវត្ត និងតំបន់បេតិកភណ្ឌ) សៀមរាប នៅតែទាក់ទាញសម្រាប់ការជួលរយៈពេលខ្លី (ផ្ទះវិស្សមកាល សណ្ឋាគារប៊ូទិក វីឡា) បដិសណ្ឋារកិច្ចប៊ូទិក/រមណីយដ្ឋាន និងការជួលរយៈពេលវែង សម្រាប់ជនបរទេស និងជនបរទេស។

អចលនទ្រព្យនៅទីនេះ មានទំនោរមានតម្លៃសមរម្យជាង (បើប្រៀបធៀបជាមួយភ្នំពេញ) ដោយផ្តល់ជូននូវថ្លៃដើមចូលទាប ជាមួយនឹងការកើនឡើងតម្លៃដែលអាចកើតមាន ជាពិសេសប្រសិនបើទេសចរ​ណ៍បន្តងើបឡើងវិញ។

ខេត្តដ៏ល្បីល្បាញមួយនេះ មានផលល្អសម្រាប់ការវិនិយោគលើបដិសណ្ឋារកិច្ច និងទេសចរណ៍ (ការជួលវិស្សមកាល រមណីយដ្ឋាន) អចលនទ្រព្យដែលផ្តោតលើរបៀបរស់នៅ ថ្លៃចូលទាប។

២ ក្រុងព្រះសីហនុ នៃខេត្តព្រះសីហនុ

ក្រុងព្រះសីហនុកំពុងឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរធំៗ ជាមួយនឹងការពង្រីកកំពង់ផែទឹកជ្រៅ តំបន់ឧស្សាហកម្ម / តំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេសថ្មី ការសាងសង់ឡូជីស្ទីក និងការវិនិយោគឡើងវិញលើវិស័យទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានរបស់រដ្ឋាភិបាល។

តម្លៃជួល ជាពិសេសសម្រាប់ខុនដូ អាគារ ឬដីធ្លី) នៅតែមានតម្លៃសមរម្យជាង បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីក្រុងភ្នំពេញ។ សម្រាប់ផ្នែកខ្លះ ទិន្នផលជួល ឬការកើនឡើងនៃការប៉ាន់ស្មានអាចខ្ពស់ជាង ជាពិសេសនៅពេល ដែលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមានភាពប្រសើរឡើង។

ខេត្តព្រះសីហនុ ល្អបំផុតសម្រាប់វិនិយោគិន ដែលមានការអត់ធ្មត់ហានិភ័យខ្ពស់ ដែលមានគោលបំណង សម្រាប់កំណើនរយៈពេលមធ្យមទៅវែង ការជួលទេសចរណ៍ វិស្សមកាល ឬអចលនទ្រព្យដែលមានមូលដ្ឋានលើឡូជីស្ទីក។

៣ កំពត / កែប

ជាខេត្តស្ថិតក្នុងគោលដៅទេសចរណ៍ឆ្នេរសមុទ្រ និងរបៀបរស់នៅ/ផ្តោតលើតម្លៃដែលកំពុងរីកចម្រើន។ មានចំណាប់អារម្មណ៍កាន់តែខ្លាំងឡើង លើទេសចរណ៍បរិស្ថាន រមណីយដ្ឋានប៊ូទិក វីឡា និងការរស់នៅបែបចូលនិវត្តន៍។

តម្លៃដីធ្លីមានទំនោរទាបជាងនៅក្នុងទីក្រុង ដែលមានដង់ស៊ីតេខ្ពស់ ដែលអាចអនុញ្ញាតឱ្យចូលប្រើប្រាស់ ដោយមានដើមទុនតិចជាង និងមានការកើនឡើងរយៈពេលវែង។ ទោះបីជាទំនងជាមានកំណើនយឺត និងការពឹងផ្អែកលើវិស័យទេសចរណ៍ និងការកែលម្អហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធខ្ពស់ក៏ដោយ។

ការសម្របសម្រួល និងអ្វីដែលត្រូវពិចារណា

ជាមួយនឹងការរីកចម្រើនផ្នែកបដិសណ្ឋារកិច្ចនេះ ខេត្តទាំងនេះមានហានិភ័យទល់នឹងស្ថិរភាព។ ភ្នំពេញផ្តល់នូវស្ថិរភាព និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលជាង ប៉ុន្តែជាទូទៅមានការកើនឡើងទាបជាងបើប្រៀ​បធៀបទៅនឹងខេត្ត ដែលជំរុញដោយតំបន់ឆ្នេរសមុទ្រ/ទេសចរណ៍ ដែលអាចមានភាពប្រែប្រួល (តម្រូវការទេសចរណ៍ ស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក គោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល)។

ទោះជាយ៉ាងណា អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវពិនិត្យមើលកត្តាហានិភ័យនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការផងដែរ ដោយលោកសយ ស៊ីណុលប្រធានមន្ទីរទេសចរណ៍ខេត្តកំពតបានឲ្យដឹងថា រហូតមកទល់ពេលនេះ ខេត្តមានសណ្ឋាគារ បឹងហ្កាឡូ ផ្ទះលំហែរបែបរីសត និងផ្ទះសំណាក់កើនឡើងដល់ជាង៥០០០បន្ទប់រួចហើយ។

ខេត្តដែលមានទេសចរណ៍ច្រើន (សៀមរាប ក្រុងព្រះសីហនុ កំពត/កែប) គឺល្អជាង ប្រសិនបើអ្នកកំពុងមានបំណងជួលរយៈពេលខ្លី រមណីយដ្ឋាន ឬអារម្មណ៍វិស្សមកាល។ សម្រាប់ការជួលរយៈពេលវែង ឬការប្រើប្រាស់អាជីវកម្ម/លំនៅដ្ឋាន ភ្នំពេញ ឬតំបន់ជាយក្រុងរបស់វាមានទំនោរមានសុវត្ថិភាពជាង។

ខេត្តឆ្នេរសមុទ្រ និងជនបទពឹងផ្អែកច្រើនលើការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ (ការដឹកជញ្ជូន សេវាប្រើប្រាស់ ផ្លូវថ្នល់)។ ការផ្លាស់ប្តូរបទប្បញ្ញត្តិ ច្បាប់របស់វិនិយោគិនបរទេស ឬសក្ដានុពលទេសចរណ៍អាចមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើ ROI៕