ដោយៈ ជេស៊ីកា
ភ្នំពេញៈ ការវិនិយោគដីធ្លីនៅកម្ពុជា ជាការវិនិយោគដែលមានឱកាសចំណេញខ្ពស់ និងមានមូលដ្ឋានរ៉ឹងមាំ ប៉ុន្តែដើម្បីបញ្ចៀសហានិភ័យ អ្នកវិនិយោគគួរសិក្សាលើចំណុចមួយចំនួននេះ ដើម្បីបញ្ចៀសក្តីក្តាំឬវិវាទផ្សេងៗ។
ហេតុនេះ មុននឹងឈានដល់ការចុះកិច្ចសន្យា តើត្រូវពិនិត្យមើលលើចំណុចណាខ្លះ? ចម្លើយ មុននឹងចុះកិច្ចសន្យា អ្នកទិញទាំងអស់ត្រូវតែពិនិត្យទៅលើ៤ចំណុចសំខាន់ៗដូចជា
១ ប្រភេទនៃបណ្ណកាន់កាប់ដីរបស់ម្ចាស់ដី
អ្នកទិញឬ អ្នកវិនិយោគគួរតែពិនិត្យជាមុនថា តើអ្នកលក់មានប័ណ្ណកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនោះប្រភេទអ្វី? តើជាវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ (ប្លង់រឹង) ឬជាវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ការកាន់កាប់អចលនវត្ថុ (ប្លង់ទន់)? បើសិនអ្នកលក់ដីនោះ កំពុងកាន់ប្លង់រឹង នោះអ្នកទិញ នឹងអាចមើលឃើញពីទំហំដី ទីតាំងដី និងឈ្មោះម្ចាស់ដីយ៉ាងច្បាស់លាស់ ហើយឯកសារប្លង់រឹង គេអាចយកទៅផ្ទៀងផ្ទាត់ជាមួយនឹងបញ្ជី ដែលចុះនៅជាមួយអាជ្ញាធរសុរិយោដី។
ផ្ទុយពីនេះ ប្រសិនបើអ្នកលក់កំពុងកាន់ប្លង់ទន់ នោះអ្នកលក់គ្រាន់តែជាភោគីតែប៉ុណ្ណោះ (ជាអ្នកកាន់កាប់ស្របច្បាប់)។ បើតាមច្បាប់ គាត់មិនទាន់មានសិទ្ធិពេញលេញនៅឡើយទេ តែគាត់អាចលក់ដីនោះបាន។ ចំនុចនេះ ទាមទារឱ្យអ្នកទិញ មានការប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់។
អ្វីសំខាន់ជាងនេះទៅទៀត អ្នកទិញត្រូវពិនិត្យទៅលើដីនោះ ថាតើដីនោះមានការផ្ទេរកម្មសិទ្ធ ប៉ុន្មានដំណាក់កាលមកហើយ ហើយក្នុងដំណាក់កាលនីមួយៗ គឺផ្ទេរស្របតាមនីតិវិធីច្បាប់ដែរឬទេ។ ការផ្ទៀងផ្ទាត់លើប្លង់ទន់បែបនេះ គឺជៀសវាងដើម្បីកុំឱ្យមានម្ចាស់ពីរបីនាក់នៅលើដីតែមួយ។
២ ស្ថានភាពដី
ក្រោយពីពិនិត្យមើលទៅលើប្រភេទ នៃបណ្ណកម្មសិទ្ធិរួចហើយ អ្នកទិញត្រូវតែពិនិត្យទៅលើស្ថានភាពដី ថាតើដីនោះមានដីផ្សេងព័ន្ធជុំវិញ មានព្រំប្រទល់ដី ឬរបងបានកំណត់ត្រឹមត្រូវដែរឬទេ។
ប្រសិនបើពិនិត្យឃើញនៅមិនទាន់ មានភាពច្បាស់លាស់ទេ លោក អ្នកត្រូវធ្វើការវាស់វែងដីនោះម្តងទៀត ដោយមានវត្តមានអាជ្ញាធរសុរិយោដីជាអ្នកដឹងលឺ។
៣ បន្ទុកនៅលើដី
អ្វីកាន់តែសំខាន់ អ្នកទិញត្រូវពិនិត្យបន្ថែមទៀត ទៅលើដីនោះ ថាតើដីនោះ ត្រូវបានគេយកទៅបញ្ចាំធានាបំណុល ឬជួល ឬប្រវាស់ ដែរឬអត់។ ក្រៅពីនេះ អ្នកទិញត្រូវធ្វើការស្រាវជ្រាវថា ដីនោះជាកម្មវត្ថុនៃបណ្តឹងតុលាការដែលត្រូវរឹបអូសឬទេ។
ដូចនេះ មុននឹងទិញ ដីនោះទាមទារឱ្យមាននីតិវិធី នៃការដោះស្រាយបានដាច់ស្រេច មុនឈានដល់ការចុះកិច្ចសន្យា។
៤ ដីជាចំណែកផ្លូវ ឬជាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍នានា
គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍នានានៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា កំពុងមានសន្ទុះទៅមុខជាលំដាប់។ ហេតុនេះ មុននឹងទិញដីដែលខ្លួនចង់បាន អ្នកទិញត្រូវសង្កេតថា ដីនោះមានជាប់នឹងចំណែកផ្លូវដែរឬទេ ឬស្ថិតក្នុគម្រោងអភិវឌ្ឍណាមួយរបស់រដ្ឋឬអត់។
ដីខ្លះអាចស្ថិតនៅក្នុងតំបន់អប្សរា ឬស្ថិតនៅក្នុងតំបន់អភរិក្សណាមួយ ដែលរដ្ឋបានកំណត់។ បញ្ហាទាំងអស់នេះ តម្រូវឱ្យអ្នកទិញពិនិត្យឱ្យបានច្បាស់ថាតើ ដីនោះមានការប៉ះពាល់កម្រិតណាពីគម្រោងទាំងអស់នោះ។
តើកិច្ចសន្យាលក់-ទិញអចលនវត្ថុ ធ្វើឡើងក្រោមទម្រង់យ៉ាងណា ទើបមានសុពលភាពស្របច្បាប់?
ចម្លើយ កិច្ចសន្យាលក់-ទិញដីកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង) និងដីភោគៈ (ប្លង់ទន់) មាននីតិវិធីធ្វើឡើងមិនដូចគ្នាទេ។ ទាំងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញ ត្រូវតែចុះកិច្ចសន្យាលក់-ទិញ អចលនវត្ថុនោះ ដោយធ្វើទៅតាមកិច្ចសន្យាពិសេស មិនមែនធ្វើឡើងទៅតាមកិច្ចសន្យា បែបឯកជនទេ។
កិច្ចសន្យាពិសេសនេះ ត្រូវតែជាកិច្ចសន្យាមានទម្រង់ជាលិខិតយថាភូត ដែលជាប្រភេទកិច្ចសន្យា ត្រូវធ្វើឡើងទៅតាមទម្រង់ និងនីតិវិធីតាមការកំណត់ដោយច្បាប់ ពោលគឺជាកិច្ចសន្យាត្រូវធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដែលមានការដឹងលឺពីអាជ្ញាធរ មានសមត្ថកិច្ចចូលរួមជាមួយផងដែរ។
ដីកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង)
ការចុះកិច្ចសន្យា ចំពោះដីដែលមានប្លង់រឹង ត្រូវធ្វើតាមទម្រង់បែបបទ ដែលដាក់ឱ្យដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ ដែលគេហៅថា “លិខិតលក់ផ្តាច់”។
ក្នុងពេលចុះកិច្ចសន្យា ត្រូវមានការផ្តិតមេដៃពីអ្នកទិញ អ្នកលក់ និងសាក្សីម្នាក់តាមច្បាប់កំណត់ ដោយមានការដឹងលឺពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានថ្នាក់ក្រុង ស្រុក ខណ្ឌ។ បន្ទាប់មក គេត្រូវយកកិច្ចសន្យានោះ ទៅឱ្យអាជ្ញាធរសុរិយោដី ដើម្បីធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ (កាត់ឈ្មោះ)។
មុននឹងទៅមន្ទីរសូរិយោដីចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ អ្នកទិញត្រូវទៅបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា៤%ជាមុនសិន។ បន្ទាប់ពីបានបង្កាន់ដៃពន្ធហើយ ទើបមន្ទីរសុរិយោដី ចារលើប្លង់ដីនោះថា អ្នកទិញនឹងក្លាយជាម្ចាស់ដី ចាប់ពីពេលនោះតទៅ។
ដីភោគៈ (ប្លងទន់)
ការលក់ដីដែលមានប្លង់ទន់ គឺមិនចាំបាច់ទៅចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនៅមន្ទីរសុរិយោដីទេ ពីព្រោះថា ដីនោះមិនទាន់ជាដីកម្មសិទ្ធិទេ។ ក្នុងកិច្ចសន្យាលក់-ទិញ គេធ្វើឡើងឱ្យមានការដឹងលឺ នៅត្រឹមអាជ្ញាមូលដ្ឋានឃុំ សង្កាត់ប៉ុណ្ណោះ ដោយមិនចាំបាច់ទៅដល់អាជ្ញាធរសុរិយោដីទេ។
នៅកន្លែងខ្លះ កិច្ចសន្យាលក់-ទិញបែបនេះ គេធ្វើបន្តទៅដល់អាជ្ញាធរក្រុង ស្រុក ខណ្ឌ មួយដំណាក់កាលទៀត ដើម្បីឱ្យអនុភាពស្របច្បាប់កាន់តែខ្ពស់។
អ្នកចុះកិច្ចសន្យាលក់-ទិញទាំងប្លង់រឹង និងប្លង់ទន់ ត្រូវតែមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រាន់ស្របតាមច្បាប់។ អ្នកចុះកិច្ចសន្យាលក់ អាចជារូបវ័ន្តបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គល (ក្រុមហ៊ុន ឬអង្គការ)។ បើអ្នកលក់ជារូបវ័ន្តបុគ្គល អ្នកទិញត្រូវពិនិត្យថា ដីដែលគាត់លក់នោះ ជាដីឯកជនរបស់គាត់ ឬជាដីសហកម្មសិទ្ធិ (មានម្ចាស់ច្រើននាក់)។
ចំពោះទ្រព្យរួមបែបនេះ គាត់មិនអាចចុះកិច្ចសន្យាតែម្នាក់ឯងបានទេ គឺត្រូវតែមានកិច្ចព្រមព្រៀងលក់ ពីសំណាក់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត។ បើអ្នកលក់ជានីតិបុគ្គលវិញ អ្នកដែលមកចុះកិច្ចសន្យានោះ ត្រូវតែបានទទួលសិទ្ធិត្រឹមត្រូវពីក្រុមប្រឹក្សាភិបាល (អង្គការ) ឬម្ចាស់ភាគហ៊ុន (ក្រុមហ៊ុន) ជាមុនសិន។
រីឯអ្នកលក់វិញ ត្រូវតែសង្កេតទៅលើអ្នកទិញថា គាត់មានសញ្ជាតិខ្មែរឬទេ ពីព្រោះតាមច្បាប់កម្ពុជា ជនបរទេសមិនអាចជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីបានទេ៕
