ដោយ: គង់ លាងហួរ
អន្តរជាតិ: វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសជប៉ុនកំពុងរីកចម្រើន។ ប៉ុន្តែ កង្វះខាតកម្លាំងពលកម្មកំពុងបង្កឱ្យមានការពន្យារពេលនៃការសាងសង់ និងការវិនិយោគថ្លៃដើមខ្ពស់នៅគ្រប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទាំងអស់ ដូចជាអគាររដ្ឋាភិបាល អាផាតមុិន និងឃ្លាំង។

ជាក់ស្តែង ស្ថាប័ន ESR ដែល​ជា​ក្រុមហ៊ុន​អចលនទ្រព្យ​ខាង​ផ្នែកភស្តុភារ​ដ៏​ធំ​មួយ​ មាន​មូលដ្ឋាន​នៅ​ទីក្រុង​ហុងកុង កំពុង​ប្រឈមមុខនឹងសម្ពាធនេះ។

លោក Stuart Gibson សហនាយកប្រតិបត្តិរបស់ក្រុមហ៊ុន ESR បានមានប្រសាសន៍ឱ្យដឹងថា “អត្រាកំណើនថ្លៃដើមសំណង់ និងកង្វះខាតកម្លាំងពលកម្ម ជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំបំផុតចំនួន២ នៅក្នុងប្រទេសជប៉ុន”។

ដោយសារតែថ្លៃដើមសំណង់កើនឡើងខ្ពស់ បណ្តាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពុងដំឡើងថ្លៃជួល ជាពិសេសសម្រាប់ថ្លៃជួលឃ្លាំង។ ឃ្លាំងទាំងនោះភាគច្រើនត្រូវបានសាងសង់ ក្នុងអំឡុងពេលមានការរីកចម្រើនផ្នែកពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិក(E-commerce)។

នៅដើមឆ្នាំ២០២៥ អត្រាឃ្លាំងទំនេរ(Vacancy Rate)នៅជុំវិញទីក្រុងតូក្យូ បានហក់ឡើងដល់ចំនួន១១,១ភាគរយ ដែលជាកម្រិតខ្ពស់បំផុតក្នុងរយៈពេល១៥ឆ្នាំ។ អត្រាឃ្លាំងទំនេរមានកម្រិតទាបនៅកណ្តាលក្រុងតូក្យូ ខណៈអត្រាឃ្លាំងទំនេរនៅជាយក្រុងមានកម្រិតខ្ពស់។

លោក Gibson បានលើកឡើងថា “ឃ្លាំងនៅក្នុងប្រទេសជប៉ុនពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងលើកម្លាំងពលកម្ម។ ប៉ុន្តែ បច្ចុប្បន្ន ប្រទេសនេះកំពុងជួបប្រទះការខ្វះខាតកម្លាំងពលកម្ម ដែលជាកត្តាធ្វើឱ្យបណ្តាអ្នកវិនិយោគមិនសូវចាប់អារម្មណ៍លើការជួល ឬទិញឃ្លាំង”។

ការផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងលើសតម្រូវការនៅក្នុងប្រទេសជប៉ុនត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងថយចុះនៅឆ្នាំ២០២៧ខាងមុខ ដោយសារការកាត់បន្ថយការអភិវឌ្ឍន៍ឃ្លាំងថ្មី ហើយតម្រូវការពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិកនៅតែមានភាពរឹងមាំ។ នៅចុងឆ្នាំ២០២៦ អត្រាឃ្លាំងទំនេរនៅជុំវិញទីក្រុងតូក្យូត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថា នឹងធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹមចំនួន៩,៧ភាគរយ៕ប្រភព: Nikkei Asia៕

ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង

    ភ្នំពេញៈ ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ នៅក្នុងឆ្នាំ២០២៥នេះ នៅតែបន្តបង្ហាញរូបភាពចម្រុះ ជាមួយនឹងស្ថេរភាពនៅក្នុងផ្នែកខ្លះ ដែលប្រឈមនឹងបញ្ហាផ្សេងទៀត។

ចំណុចទាំងនេះ គឺជាការវិភាគដោយផ្អែកលើការយល់ដឹងពីអ្នកជំនាញ។

1. ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃទីផ្សារ៖ មានស្ថេរភាពដល់កំណើនតិចតួច

ក្នុងស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចបែបនេះ តម្លៃលំនៅឋានសរុបត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងនៅតែមានលក្ខណៈធម្មតានៅឆ្នាំនេះ បន្ទាប់ពីរយៈពេលកែតម្រូវ បន្ទាប់ពីការរីករាលដាលនៃជំងឺរាតត្បាត។

អ្នកវិភាគរបស់ក្រុមហ៊ុនCBRE Cambodia បានពណ៌នាថានេះជា “ផ្ទះល្វែង” ឬ “ស្ថិរភាព” ប៉ុន្តែមិនមានការស្ទុះងើបឡើងវិញគួរឱ្យកត់សម្គាល់ដល់កម្រិតមុនឆ្នាំ2019ទេ។

ចំណែកទីផ្សារខុនដូកណ្តាលកណ្តាលរាជធានី និងវីឡាប្រណិត បានឃើញការបើកដំណើរការថ្មីមានកំណត់ និងការទម្លាក់តម្លៃខ្លះ ទោះ​​បីជាវានៅតែទាក់ទាញ សម្រាប់អ្នកទិញដែលយល់ច្បាស់ក៏ដោយ ។

2. ការផ្គត់ផ្គង់លើស និងទីផ្សារអ្នកជួល

អតិរេកនៃខុនដូ និងបុរី នៃចំនួននៅសល់ឬការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ បាននាំឱ្យមានការកើនឡើងនូវអត្រាទំនេរ និងសម្ពាធធ្លាក់ចុះលើការជួល—អ្នកជួលខ្លះ ថែមទាំងរាយការណ៍ពីការជួលទាបជាង បើធៀបនឹងរយៈពេលខ្ពស់បំផុត។

ចំណែកការលក់លំនៅឋាន ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយ “អ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយ” (អ្នកកាន់កាប់ពិតប្រាកដ) ខណៈពេលដែលសកម្ម​ភាពប៉ាន់ស្មាននៅតែមានភាពមិនច្បាស់លាស់។

3. កំណើនដ៏រឹងមាំនៅក្នុងកម្រិតមធ្យម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ

ជាមួយនឹងបរិបទសេដ្ឋកិច្ចផ្លាស់ប្តូរ តម្រូវការទីផ្សារលំនៅដ្ឋានកំពុងផ្លាស់ប្តូរឆ្ពោះទៅរកខុនដូ និងផ្ទះល្វែងកម្រិតមធ្យម ជាពិសេសនៅតំបន់ជាយក្រុង ដែលកំពុងរីកចម្រើន ដូចជា សែនសុខ ខណ្ឌដង្កោ ច្បារអំពៅ និងជ្រោយចង្វារ ដែលដីនៅមានតម្លៃសមរម្យជាង។

តំបន់ទាំងនេះ ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ ពីការពង្រីកហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដូចជាផ្លូវរថភ្លើងធុនស្រាល ស្ពានថ្មី ផ្លូវល្បឿនលឿន និងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោនាពេលខាងមុខ។

4. ផលចំណេញពីការវិនិយោគ និងការជួលត្រឡប់មកវិញ

នៅក្នុងទីផ្សារកាន់តែមានភាពប្រកួតប្រជែង ផលចំណេញពីការជួលនៅតែរឹងមាំ ជាពិសេសនៅតំបន់កណ្តាល និងតំបន់ដែលមានតម្រូវការខ្ពស់រហូតដល់6 ទៅ9ភាគរយប្រចាំឆ្នាំ គឺជារឿងធម្មតា ដោយខុនដូកម្រិតមធ្យមមួយចំនួន ផ្តល់ផលចំណេញត្រលប់ពីការជួលក្នុងអត្រាចន្លោះពី៦ទៅ៨ភាគរយប្រចាំឆ្នាំ។

អ្វីគួរឲ្យកត់សំគាល់ គឺវិនិយោគិនខ្លះរាយការណ៍ ពីផលចំណេញសុទ្ធ (បន្ទាប់ពីការចំណាយ) ជិតដល់10% ទោះបីជាវាអាស្រ័យលើការកាន់កាប់ ហិរញ្ញវត្ថុ និងកត្តារូបិយប័ណ្ណក៏ដោយ។

5. គោលនយោបាយ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធTaiwinds

ជាមួយនឹងគោលនយោបាយជម្រុញទីផ្សារ និងស្រោចស្រង់វិស័យអចលនទ្រព្យឡើងវិញ រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានសម្រេចលើកលែងពន្ធប្រថាប់ត្រា សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង (តម្លៃរហូតដល់210,000ដុល្លារអាមេរិក) និងការលើកទឹកចិត្តពន្ធរំកិល គាំទ្រតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន។

គម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ ដូចជា ផ្លូវរថភ្លើងធុនស្រាល អាកាសយានដ្ឋាន ផ្លូវល្បឿនលឿន មេត្រូ ប្រឡាយ តំបន់ប្រើប្រាស់ចម្រុះ (ឧ. ខេមកូស៊ីធី កោះនរា) ជំរុញការចូលប្រើ និងការចាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគ។

6. និន្នាការដែលកំពុងរីកចម្រើន៖ និរន្តរភាព និងការរស់នៅដ៏ឆ្លាតវៃ

ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយនរន្តរភាព ដោយផ្តោតលើអគារពណ៌បៃតង និងឆ្លាតវៃកំពុងទទួលបានភាពទាក់ទាញ គាំទ្រដោយការបន្ធូរបន្ថយពន្ធ និងការកើនឡើងនៃតម្រូវការ សម្រាប់ផ្ទះដែលយល់ដឹងអំពីបរិស្ថាន។

ការតភ្ជាប់ និងមុខងារផ្ទះឆ្លាតវៃ ត្រូវបានរំពឹងទុកកាន់តែខ្លាំងឡើងនៅក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ថ្មី៕