ដោយៈ ស៊ីវ ម៉េង
ភ្នំពេញៈ ប្រហែលអ្នកនៅក្នុងវិស័យនេះ មានការយល់ស្របនឹងចំណងជើងអន្តរបទខាងលើ ស្របពេលទីផ្សារស្ថិតក្នុងសភាពមិនច្បាស់លាស់ស្រាប់ សង្រ្គាមកម្ពុជា ថៃដែលបាននិងកំពុងអូសបន្លាយនេះ ទំនងជាធ្វើឲ្យវិស័យមួយនេះ កាន់តែដើរថយក្រោយ។
ពិតហើយ អ្នកជំនាញបានយល់ឃើញថា សង្គ្រាម/ជម្លោះព្រំដែនរវាងកម្ពុជា និងថៃ កំពុងរួមចំណែកដល់ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ នៅផ្នែកខ្លះនៃប្រទេសកម្ពុជា ទោះបីជាផលប៉ះពាល់មិនស្មើគ្នានៅទូទាំងវិស័យក៏ដោយ។
សូមសាកល្បងសិក្សាចំណុចលំអិតខាងក្រោយនេះ ដើម្បីវិភាគទាំងអស់គ្នា។
១ ផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានរហូតមកដល់ពេលនេះ
លំហូរពាណិជ្ជកម្ម ខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ និងភស្តុភារកម្មត្រូវបានរំខាន ព្រោះជម្លោះព្រំដែននេះ បានបិទច្រកឆ្លងកាត់ដីជាច្រើន និងរំខានដល់ពាណិជ្ជកម្មផ្លូវគោករវាងប្រទេសទាំងពីរ។ វារំខានដល់ការផ្គត់ផ្គង់ទំនិញ និងសម្ភារៈ និងវិស័យសំណង់ អចលនទ្រព្យលក់រាយ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងការអភិវឌ្ឍពាណិជ្ជកម្មតែងតែពឹងផ្អែក។
ពិតហើយទំនុកចិត្ត និងភាពមិនប្រាកដប្រជារបស់វិនិយោគិនថយចុះ ដោយសារអស្ថិរភាពនៅតាមព្រំដែន វិនិយោគិន និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនមានការប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន។
យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗនេះ ជម្លោះនេះ “ប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំង” ដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានៅទូទាំងវិស័យជាច្រើន។
តម្រូវការខ្សោយសម្រាប់ប្រភេទ អចលនទ្រព្យមួយចំនួនកំពុងកើតមានរួចទៅហើយ ឧទាហរណ៍ “អចលនទ្រព្យសណ្ឋាគារ” និងអចលនទ្រព្យ ដែលទាក់ទងនឹងវិស័យទេសចរណ៍បានបាត់បង់សន្ទុះ ការបិទព្រំដែន និងការថយចុះនៃវិស័យទេសចរណ៍ មានន័យថាភ្ញៀវទេសចរតិចជាងមុន ដែលប៉ះពាល់ដល់តម្រូវការសណ្ឋាគារ អាផាតមិនសេវាកម្ម។ល។
រីឯការធ្លាក់ចុះនៃគម្រោងថ្មីៗ និងការអភិវឌ្ឍលក់រាយ បាននិងកំពុងធ្វើឲ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួន កំពុងពន្យារពេល ឬពន្យារពេលដំណើរការលក់អចលនទ្រព្យលក់រាយ (ផ្សារទំនើប អគារថ្មី) ដោយសារតែភាពមិនប្រាកដប្រជា និងតម្រូវការខ្សោយ។
២ ផ្នែកណាខ្លះដែលរងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងជាង និងហេតុអ្វីបានជាមានភាពធន់ខ្លះ?
ទោះជាយ៉ាងណាស្ថានភាពបែបនេះ វាមិនមែនធ្វើឲ្យអចលនទ្រព្យទាំងអស់ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាជាប់គាំងនោះទេ។ ផលប៉ះពាល់អាស្រ័យលើប្រភេទ ដូចជា ទី១ ទីផ្សារខុនដូជាពិសេសអ្នកដែលពឹងផ្អែកលើអ្នកទិញបរទេស កំពុងឃើញសម្ពាធ ដោយសារតែភាពប្រែប្រួលខាងក្រៅធ្វើឱ្យជនបរទេសស្ទាក់ស្ទើរ។
ទី២ លំនៅដ្ឋានជាប់ដី ក៏ប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមផងដែរ ដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួនជាប់គាំង ជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ដែលពិបាកលក់ក្រោមលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចបច្ចុប្បន្ន។
ម្យ៉ាងវិញទៀត អ្នកខ្លះជឿថា ឧស្សាហកម្ម ភស្តុភារ និងការវិនិយោគរយៈពេលវែង អាចនៅតែមានទស្សនវិស័យរយៈពេលវែង “វិជ្ជមាន”។
របាយការណ៍នេះកត់សម្គាល់ថា ទោះបីជាមានការរំខានរយៈពេលខ្លីក៏ដោយ ផ្នែកមួយចំនួននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ អាចងើបឡើងវិញបាន។
ជាងនេះទៅទៀត ការវិនិយោគ និង FDI (ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស) មិនទាន់ដួលរលំទាំងស្រុងនៅឡើយទេ។ ខណៈពេលដែលមានការប្រុងប្រយ័ត្ន មិនមែនវិនិយោគិនបរទេសទាំងអស់ បានដកខ្លួនចេញនៅឡើយទេ ដែលផ្តល់នូវក្តីសង្ឃឹមខ្លះ សម្រាប់ការងើបឡើងវិញ នៅពេលដែលភាពតានតឹងបានធូរស្រាល ឬការវិលត្រឡប់មកធម្មតាវិញ។
៣ ផលប៉ះពាល់សេដ្ឋកិច្ចកាន់តែទូលំទូលាយធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យមានរលក
ជម្លោះព្រំដែន មិនមែនគ្រាន់តែជាអចលនទ្រព្យនោះទេ វាក៏ប៉ះពាល់ដល់ពាណិជ្ជកម្ម ទេសចរណ៍ ប្រាក់បញ្ញើ ចល័តភាពកម្លាំងពលកម្ម និងខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់។
ដោយសារតែសេដ្ឋកិច្ចធ្វើឲ្យមានអារម្មណ៍ថា មានសម្ពាធ អ្នកប្រើប្រាស់ និងវិនិយោគិនជាច្រើនអាចពន្យារពេល ឬកាត់បន្ថយការទិញធំៗ (ដូចជាអចលនទ្រព្យ) ដែលកាត់បន្ថយតម្រូវការ សូម្បីតែសម្រាប់អចលនទ្រព្យ ដែលមិនមែនជាតំបន់ព្រំដែនក៏ដោយ។
៤ រយៈពេលមធ្យម ទល់នឹង រយៈពេលវែង
លោកយិន លាងគង់ សហស្ថាបនិក និងអគ្គនាយកគេហទំព័រPropertyarea.asia ដែលជាអ្នកវិនិយោគ និងតាមដានវិស័យនេះជាប់ជាប្រចាំបានលើកឡើងថា ក្នុងរយៈពេលខ្លី ទៅមធ្យម ភាពប្រែប្រួល ភាពមិនប្រាកដប្រជា និងភាពតានតឹងសេដ្ឋកិច្ចធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពប្រែប្រួល។
លោកបន្តថា “តម្លៃអចលនទ្រព្យមួយចំនួន អាចថយចុះនៅឆ្នាំខាងមុខ ខណៈគម្រោងមួយចំនួនអាចជាប់គាំង ឬពន្យារពេល ហើយតម្រូវការ ជាពិសេសពីអ្នកទិញបរទេស ឬវិនិយោគិនអាចថយចុះ”។ លោកបន្ថែមថា “ការយកពន្ឋមូលធនលើអចលនទ្រព្យ ដែលនឹងចាប់ផ្តើមអនុវត្តន៍នៅដើមខែមករា ឆ្នាំ២០២៦តទៅ កំពុងដាក់សម្ពាធលើវិស័យនេះបន្ថែមទៀត”។
ប៉ុន្តែប្រសិនជាគិតក្នុងរយៈពេលវែង ហើយសន្តិភាពបានវិលត្រឡប់មកវិញ និងការដោះស្រាយរបស់រដ្ឋាភិបាល មានប្រសិទ្ឋភាពឬអត់? វាស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាល មិនអាចទស្សន៍ទាយបាននៅឡើយ។
លោកយិន លាងគង់បានបន្តថា ការបញ្ចេញទុនរបស់រដ្ឋាភិបាល ដើម្បីជួយដល់វិស័យនេះ ហាក់នៅឆ្ងាយ ស្របពេលើមេដឹកនាំប្រទេសកំពុងវិភាជន៍ថវិកាជាតិកាន់តែច្រើន ដើម្បីលើកកំពស់វិស័យយោធា និងបង្កើនសព្វាវុធ និងវិស័យអាទិភាពជាច្រើនទៀត។
លោកបន្ថែមថា “វិស័យនេះ ត្រូវការមូលធនធំណាស់ ការបញ្ចេញកញ្ចប់ថវិកាជាតិ ក្នុងកម្រិតណាមួយមិនប្រាកដថា ធ្វើឲ្យវិស័យនេះងើបឡើងនោះទេ”។ លោកបន្តថា “លំហូរFDI និងផលចំណេញត្រលប់ពីការវិនិយោគល្អ នឹងជួយសង្រ្គោះវិស័យនេះ អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុកមិនអាចជួយវិស័យនេះឲ្យងើបឡើងនោះទេ”៕
