ដោយៈ ម៉ាណេត

ភ្នំពេញៈ ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអលនវត្ថុកម្ពុជា (CVEA) រំពឹងថា វិនិយោគិនបរទេសលើវិស័យអចលនទ្រព្យ នឹងចាប់ផ្តើមត្រឡប់មកចូលវិនិយោគនៅកម្ពុជាឡើងវិញនៅចុងឆ្នាំនេះ ដែលនឹងធ្វើឱ្យវិស័យមួយនេះ ងើបឡើងវិញយ៉ាងចាប់រហ័ស។

លោកច្រឹក សុខនីម ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអលនវត្ថុកម្ពុជា បានថ្លែងក្នុងសន្និសីទសារព៌តមាន ទាក់ទងនឹងបច្ចុប្បន្នភាពអចលនទ្រព្យមួយកាលពីថ្មីៗនេះថា វិស័យអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំ២០២១ ឬដើមឆ្នាំ២០២២ នឹងមានកំណើនសក្តានុពលឡើងវិញ ព្រោះនៅពេលវិបត្តិកូវិដ១៩ ត្រូវបានគ្រប់គ្រងក្នុងថ្នាក់ជាតិ តំបន់ និងពិភពលោក ដូច្នេះចរន្តនៃការធ្វើដំណើររបស់ប្រជាជនកម្ពុជា ក៏ដូចជាលើពិភពលោក មានច្រើន ដែលធ្វើឱ្យចរន្តនៃការធ្វើជំនួញមានការកើនឡើងវិញ។

លោកបានថ្លែងបន្តថា “ការត្រឡប់មកវិញរបស់វិនិយោគិនបរទេស នាខាងមុខនេះកើនឡើងច្រើន ពិសេសវិនិយោគជនជាតិចិន ដែលនឹងត្រៀមមកកម្ពុជាឡើងវិញ ហើយពួកគេមកវិនិយោគមិនត្រឹមតែនៅភ្នំពេញនោះទេ ប៉ុន្តែថែមបណ្តាខេត្តផ្សេងៗ ពិសេសនៅខេត្តព្រះសីហនុ”។

លោកបានឱ្យដឹងទៀតថា ការធ្វើពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងវិស័យជាច្រើន គឺត្រូវតែមានកំណើនខ្ពស់ជាងមុន។ មូលហេតុ គឺដោយសារកំណើននៃការវិនិយោគកាន់កើនឡើង វិនិយោគិនជាតិ និងជនជាតិបរទេសចាប់ផ្តើម ចូលមកវិនិយោគនៅកម្ពុជាឡើងវិញ ដោយពួកគាត់នឹងមើលឃើញអំពីទំនុកចិត្ត និងឱកាសក្នុងការវិនិយោគ ដែលនឹងធ្វើឱ្យវិស័យអចលនទ្រព្យនមានការរីកចម្រើនជាងមុន។

ជាមួយគ្នានេះ លោកលឹម សុជាតិប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា បានលើកឡើងថា វដ្តសេដ្ឋកិច្ចហាក់ដូចកើតឡើងរៀងរាល់១០ម្តង ទាក់ទងនឹងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីវដ្តនៃការធ្លាក់ចុះ នៃសេដ្ឋកិច្ចនេះ សេដ្ឋកិច្ចនឹងកើនឡើងខ្លាំង។

លោកសង្ឃឹមថា “កំណើនសេដ្ឋកិច្ច ពិសេសវិស័យអចលនទ្រព្យ នឹងកើនឡើងវិញខ្លាំងជាងមុនកម្រិតវិបត្តិកូវីដ១៩”៕

ដោយៈរតនៈ

ភ្នំពេញៈ ប្រសិនបើយើងមើលមួយភ្លែត ការបណ្ដាក់ទុនលើវិស័យអចលនទ្រព្យគឺហាក់ដូចជាបានចំណេញលឿន និងងាយស្រួល ប៉ុន្តែប្រសិនបើក្រុមអ្នកបណ្ដាក់ទុនមិនបានសិក្សាពីហានិភ័យលើវិស័យមួយនេះ ឲ្យបានច្បាស់លាស់នោះទេ ភាពបរាជ័យក្នុងការបណ្ដាក់ទុនលើវិស័យមួយនេះ អាចនឹងកើតមាន ហើយធ្វើឲ្យខាតបង់ច្រើនហួសពីការស្មាន។

ឆ្លងតាមបទពិសោធន៍លើវិស័យអចលនទ្រព្យជាច្រើនឆ្នាំ លោកស្រី តាំង សុធីតា អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់អន្តរជាតិ មើលឃើញពីហានិភ័យ៩ចំនុចក្នុងវិស័យមួយនេះ ដែលអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យមិនគួរមើលរំលង។ ហានិភ័យទាំងនោះរួមមានដូចជា៖

ទី១ ហានីភ័យផ្លូវច្បាប់

ហានីភ័យផ្លូវច្បាប់នេះ សំដៅទៅលើបណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ព្រោះថាប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគទិញនៅតំបន់ទីក្រុង គឺបណ្ណកម្មសិទ្ធិភាគច្រើនចេញ ដោយមន្ទីរសុរិយោដីខេត្ត រាជធានី(ប្លង់រឹង)ដែលស្ទើរតែមិនមានហានីភ័យ ប៉ុន្តែបើតាមតំបន់ជនបទភាគច្រើនគឺចេញដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន(ប្លង់ទន់)ដែលអាចដីឬផ្ទះមួយកន្លែង មានបណ្ណកម្មសិទ្ធិ២ ឬ ៣ក៏មាន ដែលនេះជាហានីភ័យមួយ។

ទី២ ហានីភ័យទីតាំង

ប្រសិនបើទីតាំងដែលវិនិយោគិបោះទុនទិញ ឬអភិវឌ្ឍន៍នោះ មិនមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ទឹក ភ្លើង ប្រព័ន្ធលូត្រឹមត្រូវ ឬ មានដែរតែហាក់យឺតយ៉ាវនោះ វិនិយោគិន ខាតបង់ព្រោះមិនមានអតិថិជនទិញនោះទេ។ មួយវិញទៀត ប្រសិនបើទីតាំងដែលវិនិយោគិនទិញបានហើយ តែខុសគម្រោង ក៏មានហានីភ័យផងដែរ។

ឧទាហរណ៍ គម្រោងចង់វិនិយោគលើអចនលទ្រព្យផ្នែកកសិកម្ម ប៉ុន្តែទៅទិញដីនៅតំបន់ ដែលដីគ្មានជីជាតិមិនអំណោយផលដល់ដំណាំផ្សេងៗជាដើម។

ទី៣ ទំហំអចលនទ្រព្យ

ប្រសិនបើទំហំអចលនទ្រព្យ ដែលវិនិយោគិនចង់វិនិយោគ មិនសមល្មមជាមួយគម្រោងដែលវិនិយោគក៏ជាហានិភ័យ។

ឧទាហរណ៍ វិនិយោគិនចង់វិនិយោគលើអគារខុនដូរ តែគាត់ទិញដីនៅតូចពេក ឬធំពេក ដើម្បីមិនសមល្មម អាចធ្វើឲ្យអ្នកវិនិយោគ ចំណាយលុយឥតប្រយោជន៍ឈានទៅដល់ការខាតបង់។

ទី៤ ទម្រង់ឬរូបរាងដី
ប្រសិនបើវិនិយោគិនមិនបានមើលរូបរាងដី ឬទម្រង់ដី ឲ្យបានត្រូវជាមួយគម្រោងដែលចង់អរភិវឌ្ឍន៍នោះ អាចខាតបង់។

ឧទាហរណ៍ វិនិយោគិនទិញដីដែលមានទម្រង់ឬ រូបរាងមិនសមរម្យដោយអាងថាដីនោះថោក ប៉ុន្តែភាគខ្លះនៃដីនោះប្រើមិនបាន ឬមិនអំណោយផល ដល់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍នោះ គឺធ្វើឲ្យវិនិយោគិនខាតបង់ព្រោះចំណាយទុនទិញដីនោះ។

ទី៥ តម្លៃដីនៅលើទីផ្សារ

ប្រសិនបើវិនិយោគិន មិនបានពិភាក្សាជាមួយអ្នកជំនាញ អំពីតម្លៃដែលទិញ និងតម្លៃ ដែលលក់ចេញទេនោះ នឹងធ្វើឲ្យជួយហានិភ័យ ដូចជា ទិញមកថ្លៃពេកលក់មិនចេញទៅវិញ និងុំមិនបានទទួលផលចំនេញជាដើម។

ទី៦ គុណភាពអចលនទ្រព្យ

ប្រសិនបើដីដែលវិនិយោគ លើការសាងសង់អគារខ្ពស់មួយ តែវិនិយោគិនមិនបានមើលសព្វជ្រុងជ្រោយ ពីតួបង្គុំរបស់អគារនោះថា តើតួបង្គុំរបស់អគារនោះមានគុណភាពល្អកម្រិតណា សាកសម ឬទេក្នុងការវិនិយោគនោះ ហានិភ័យនឹងកើតឡើង។

ទី៧ ជំនាញក្នុងការគ្រប់គ្រងអគារ

មិនមែនថា វិនិយោគមានអគារសម្រាប់លក់ ឬជួលហើយ គឺអាចំណេញនោះទេ ប្រសិនបើវិនិយោគិន មិនចេះគ្រប់គ្រងអគារឲ្យបានល្អ គង់វង្សយូរអង្វែងនោះ អគារនោះនឹងខូចខាតឆាប់ ដែលធ្វើឲ្យអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយលុយជួសជុល ឬសាងសង់ថ្មី ខណៈដែលការទាញផលពីអគារនោះ មិនទាន់រួចថ្លៃដើមនៅឡើយ។

ទី៨ ហានិភ័យក្នុងការទិញ ឬជួល

ប្រសិនបើវិនិយោគិន គ្រាន់តែឃើញអគារមួយស្អាត ហើយមិនបានគិតពីគោលដៅរបស់អតិថិជនដែលចង់ជួយ ទិញបន្តនោះ គឺជួយហានិភ័យខ្ពស់ ព្រោះបើមិនបានសិក្សាពីការចង់បានរបស់អតិថិជនទេ ហើយបែជាចង់សាងសង់អគារខុនដូ ឬអាផាតមិន តាមតែចិត្តនោះ គឺដូចជា យកប្រាក់វិនិយោគទៅចោលផងដែរ ដោយសារតែមិនមានចំណូលមកវិញ។

ទី៩ ហានិភ័យការគណនាថ្លៃដើម

មិនមែនមានន័យថាយើងទិញអចលនទ្រព្យរួចហើយ ពេលលក់ទៅវិញបានច្រើនជាងតម្លៃទិញមកតិចតួចបានន័យថា ចំណេញនោះទេព្រោះថា វិនិយោគិនត្រូវគិតពីថ្លៃដើមទាំងអស់បញ្ចូលគ្នា ដូចជា ថ្លៃទិញអចលនទ្រព្យ ថ្លៃការប្រាក់នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ថ្លៃធ្វើកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ការបង់ពន្ធដីធ្លី និងតម្លៃដើមផ្សេងៗផងដែរ៕