ដោយៈ សហសេវិក
ភ្នំពេញៈ រហូតមកទល់ពេលនេះ ទោះបីប្រទេសចិនធ្លាក់មកកាន់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ១ ក្នុងនាមជាប្រទេសមានចំនួនប្រជាជនខ្ពស់បំផុត នៅក្នុងពិភពលោកលំដាប់ទី២ក្តី ក៏មហាយក្សចិននៅតែជាប្រទេសមានប្រជាជនជិត១៤០០ពាន់លាននាក់។
ចំនួនប្រជាជនដ៏ច្រើននេះរំពឹងថា តម្រូវការកាន់តែច្រើនលើធនធាន និងផលិតផលប្រើប្រាស់ ច្រើនជាងប្រទេសដែលមានប្រជាជនតិច។ អចលនទ្រព្យក៏ដូច្នោះដែរ។ ជាការពិត ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន គឺធំជាងគេបំផុតនៅលើពិភពលោក ហើយរឹតតែធំបើរួមបញ្ចូលជាមួយហុងកុងទៀត។
ឥឡូវនេះ ប្រសិនបើអ្នកគិតថា មានកង្វះកន្លែងទំនេរនៅប្រទេសចិន ដោយសារកំណើនប្រជាជន យ៉ាងឆាប់រហ័សរបស់ខ្លួននោះ អ្នកប្រហែលជាចង់សាកគិតម្ដងទៀត។
ក្នុងឆ្នាំ 2011 មានអចលនទ្រព្យ និងផ្ទះ ប្រហែល64លាននៅទូទាំងប្រទេស។ ពពុះលំនៅដ្ឋាន ដែលបានចាប់ផ្តើមឡើងក្នុងឆ្នាំ 2005 បានឈានដល់កម្រិតកំពូល នៃផ្នែកអចលនទ្រព្យ ដែលធ្វើឱ្យខូចខាតយ៉ាងខ្លាំងដល់គំនូសតាងរបស់ពួកគេ។
អ្វីដែលធ្វើឱ្យចិនវិនិយោគនៅក្រៅប្រទេស?
ថ្វីបើអ្វីៗទាំងអស់បានកើតឡើងក៏ពិតមែន តែប្រទេសចិននៅតែជាអ្នកចំណាយធំបំផុត លើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសនៅលើអចលនទ្រព្យនៅបរទេស។
ប៉ុន្តែហេតុអ្វីបានជាចិន ស្រឡាញ់ទិញអចលនទ្រព្យ នៅក្រៅប្រទេសរបស់ខ្លួន? សូម្បីអ្នកខ្លះគ្មានចេតនាកាន់កាប់ក៏ដោយ។ តើរឿងនេះមានអ្វីខ្លះ ដែលទាក់ទងនឹងវប្បធម៌របស់គេ ឬវាត្រូវបានជំរុញដោយគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល?។
នេះជាហេតុផល5យ៉ាង ដែលចិនទិញអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសមានដូចជា
- ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃ
ចាប់ពីឆ្នាំ2005 ដល់ឆ្នាំ 2009 តម្លៃអចលនទ្រព្យជាមធ្យមនៅចិនដីគោក បានកើនឡើងបីដង។ រហូតដល់ឆ្នាំ 2011 តម្លៃបានចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។ មនុស្សម្នាជឿជាក់ថា ហេតុផលដែលនៅពីក្រោយការផ្ធ្លាក់ចុះនេះ គឺដោយសារតែអសមត្ថភាពរបស់ប្រជាជន ដែលមានជីវភាពមធ្យម ដែលអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះ នៅក្នុងទីក្រុងធំ ៗ ដូចជាក្រុងប៉េកាំងនិងសៀងហៃជាដើម។
នៅឆ្នាំ 2016 តម្លៃលំនៅឋានជាមធ្យម បានកើនឡើង 12,4 ភាគរយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យើងបានឃើញធ្លាក់ចុះខ្លាំងក្នុងឆ្នាំ 2017 ដោយមានតែ 5,3% ប៉ុណ្ណោះ។
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន អាចត្រូវបានពិពណ៌នាថាមានភាពឆ្អែត ដោយសារតែការថយចុះ នៃការចាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកស្រុក ក្នុងការវិនិយោគនៅទូទាំងប្រទេស។ នៅឆ្នាំ2015 តែមួយប៉ុណ្ណោះ មានជាង28ពាន់លានដុល្លារ ត្រូវបានវិនិយោគដោយអ្នកទិញជនជាតិចិននៅសហរដ្ឋអាមេរិក សម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន។ ខណៈពេលដែលនៅប្រទេសអូស្ត្រាលី អ្នកទិញជនជាតិចិនត្រូវបានគេយល់ព្រម ឱ្យមានការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ ប្រភេទពាណិជ្ជកម្មនិងលំនៅដ្ឋាន ចំនួន 32 ពាន់លានដុល្លារអូស្រ្តាលីក្នុងឆ្នាំ 2015-2016 ។
គេអាចនិយាយបានថា ជនជាតិចិនមានទំនោរស្វែងរកឱកាសវិនិយោគអចលនទ្រព្យ នៅតាមបណ្តាប្រទេសដទៃទៀត ដែលមានតម្លៃល្អ ។ ពួកគេក៏ចង់ដាក់ប្រាក់របស់ពួកគេ នៅក្នុងប្រទេសកំពុងរីកចម្រើនដូចជា ហ្វីលីពីន ថៃ និង ឥណ្ឌូនេស៊ី ដែលមានតម្លៃមូលដ្ឋានទាប និងប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ត្រូវបានគេឃើញ នៅក្នុងទសវត្សរ៍កន្លងទៅនេះ។
- ឧបសគ្គរបស់រដាភិបាល
ដីភាគច្រើននៅក្នុងប្រទេសចិន ត្រូវបានកាន់កាប់ដោយរដ្ឋ។ ច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេចែងថា ប្រជាជនមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ ប៉ុន្តែមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិឡើយ។ ជាទូទៅ ប្រជាពលរដ្ឋត្រូវបានផ្តល់សិទ្ធិឱ្យប្រើដីរហូតដល់70ឆ្នាំ សម្រាប់គោលបំណងលំនៅដ្ឋាន និង 40-50 ឆ្នាំសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ ពាណិជ្ជកម្មនិងឧស្សាហកម្ម។
ចំពោះជនជាតិចិនមួយចំនួន “សិទ្ធិ” ក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលមួយ មិនមែនជាការវិនិយោគដ៏ល្អនោះទេ។ យើងកំពុងនិយាយអំពីជនជាតិចិន ដោយមានបំណងយ៉ាងមុតមាំថា នឹងចែកបន្តទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ ទៅអ្នកស្នងតំណែងនាពេលអនាគត។
ខណៈពេលដែលសិទ្ធិប្រើប្រាស់បន្ត តែងតែអាចទៅរួច វាគ្មានកន្លែងណាដែលល្អ ដូចកម្មសិទ្ធិអចិន្ត្រៃយ៍នោះទេ។ ជនជាតិចិនត្រូវបានទាក់ទាញយ៉ាងខ្លាំង ពីប្រទេសដែលមានច្បាប់អចលនទ្រព្យដែលមានលក្ខណៈល្អជាង ដូចជានៅ ប្រទេសបារាំង អ៊ីតាលី អាមេរិក ព័រទុយហ្គាល់ និងអូស្ត្រាលី។
- ជម្រើសផ្សេងៗគ្នា
ប្រទេសចិនគឺជាប្រទេសដ៏ធំមួយ។ វាជាការពិតដែលជាប្រទេសធំបំផុតទី4 នៅលើពិភពលោក បន្ទាប់ពី រុស្ស៊ី សហរដ្ឋអាមេរិក និងកាណាដា។ មានជំរើសជាច្រើន ដែលអាចជ្រើសរើសបាន ប៉ុន្តែនៅតែមានកម្រិតសម្រាប់វិនិយោគិនចិន។ ហេតុផល ដូចជាច្បាប់និងបទបញ្ជាតឹងរឹង ប្រភេទអចលនទ្រព្យមានកំរិត និងការកំណត់តម្លៃ គឺជាអ្វីដែលបង្ខំឱ្យអ្នកទិញចិន មិនចង់បាននៅក្នុងប្រទេសរបស់ពួកគេ។
លើសពីនេះទៅទៀត ការមានទ្រព្យសម្បត្តិ នៅក្រៅប្រទេសរបស់ខ្លួន គឺជាមធ្យោបាយដ៏មានប្រសិទ្ធភាព ក្នុងការបង្វែរការវិនិយោគផ្សេងៗគ្នា។ ប្រទេសនីមួយៗមានអត្រាកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងកត្តាជំរុញខុសៗគ្នា ដូច្នេះទិន្ផផលទទួលបានផ្សេងៗគ្នា (ROI: Return On Investment) ។
មានជម្រើសជាច្រើននៅក្រៅប្រទេស ដែលអាចសមនឹងការចង់បានរបស់វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យ។
- ការផ្លាស់ប្តូរបរិស្ថាន
មូលហេតុមួយ ក្នុងចំណោមហេតុផលជាក់ស្តែងបំផុត ដែលហេតុអ្វីបានជាចិន ទិញអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសគឺថា ពួកគេមានគម្រោងចាកចេញ ពីប្រទេសរបស់ពួកគេ។ អាចមានហេតុផលដូចជា ការធ្វើចំណាកស្រុក ធ្វើការ ឬសិក្សានៅបរទេស។
ក្នុងនាមជាអ្នកជាតិនិយមដូចដែលពួកគេមាន ជនជាតិចិនហោះហើរទៅកាន់ប្រទេសដទៃទៀត ដោយហេតុផលរាប់មិនអស់។ មួយក្នុងចំណោមនោះ គឺដើម្បីផ្លាស់ប្តូរបរិស្ថានរបស់ពួកគេ អោយបានល្អប្រសើរជាងមុន។ ការបំពុលខ្យល់អាកាសនៅតាមទីក្រុងធំៗ នៅប្រទេសចិនគឺជាបញ្ហាធ្ងន់ធ្ងរ ដែលពួកគេបានព្យាយាមជួសជុល។ វាធ្វើឱ្យខូចខាត ដល់សាលារៀនមួយចំនួនដែលត្រូវបង្ខំឱ្យបិទ ហើយកសិករខ្លាចក្រែងខ្វះពន្លឺព្រះអាទិត្យ។ នេះមិនមែនជារឿងអាថ៌កំបាំងចំពោះនរណាម្នាក់ ដែលរស់នៅក្នុងប្រទេសចិនទេ ហើយពួកគេដឹងពីគ្រោះថ្នាក់ដែលអាចបង្កឱ្យពួកគេ និងគ្រួសាររបស់ពួកគេ។
សម្រាប់មនុស្សខ្លះ ជីវភាពរស់នៅគឺមានបញ្ហាច្រើនជាងអ្វីៗផ្សេងទៀត។ ក្រុមគ្រួសារនៅក្នុងក្រុមសង្គម ដែលមានឋានៈខ្ពស់ ចង់យកកូនទៅសាលាល្បី ៗ នៅបរទេស។ នេះជាកត្តាចម្បងដើម្បីធានាដល់អនាគតកូន ៗ របស់ពួកគេ ហើយក្នុងករណីមួយចំនួនទៀតរបស់ពួកគេផ្ទាល់។ ដូចគ្នានេះដែរអាចត្រូវបានគេ និយាយសំរាប់អ្នកជំនាញ ដែលមានបំណងបន្តអាជីពរបស់ខ្លួន នៅប្រទេសដែលមានឱកាសល្អជាងនេះ។
ជាឧទាហរណ៍ ការបង្កើតក្រុមហ៊ុនថ្មីមួយ នៅតាមបណ្តាប្រទេស ដែលមានការប្រកួតប្រជែងតិចតួច និងទីផ្សាររឹងមាំច្រើន អាចមានឱកាសខ្ពស់ក្នុងការទទួលជោគជ័យ។
- ផលជួលត្រលប់
ដូចអ្វីដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ ទិន្ផផលខុសៗគ្នាក្នុងប្រទេសនីមួយៗ។ ជាឧទាហរណ៍ទិន្ផផល នៅក្នុងប្រទេសកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ អាចផ្តល់ទិន្នផលល្អប្រសើរជាង នៅប្រទេសដែលបានអភិវឌ្ឍន៍។ វាជាហេតុផលដែលថា តម្លៃនៅថោកនិងការកើនឡើងគឺនៅតែមាន។
នៅតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍ ប្រទេសខ្លះដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍ល្អ អាចផ្តល់ទិន្នផលបាន 8% ធៀបនឹងទីក្រុងស៊ាងហៃ 1.5% កាលពីឆ្នាំ 2017 ។ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសមួយ គឺជាកត្តាដ៏ធំបំផុតដែលកំណត់ពីផលចំណេញ មិនត្រឹមតែការវិនិយោគអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែការវិនិយោគទុនជាទូទៅ។
តួលេខនេះទាក់ទាញវិនិយោគិនចិន និងអ្នកទិញអចលនទ្រព្យជាច្រើន ដើម្បីទិញរបស់របរផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេនៅបរទេស។
- ស្ថានភាពសង្គម
ការពិតមានមហាសេដ្ឋីច្រើនជាង នៅក្នុងប្រទេសចិន ជាងនៅសហរដ្ឋអាមេរិក ឬប្រទេសផ្សេងទៀត សម្រាប់បញ្ហានោះ។ ជាមួយនឹងមហាសេដ្ឋី ដែលបានចុះបញ្ជីចំនួន819 នាក់ ប្រទេសចិនបានជាប់ចំណាត់ថ្នាក់ខ្ពស់បំផុត លើបញ្ជីប្រទេសដែលមានមហាសេដ្ឋីច្រើនបំផុត។ បន្ទាប់មកសហរដ្ឋអាមេរិក ដែលបានស្ថិតនៅក្នុងបញ្ជី សម្រាប់ឆ្នាំកន្លងមក ហើយឥឡូវនេះមានតែ585នាក់ប៉ុណ្ណោះ។
រូបភាពល្អគឺជាធាតុផ្សំដ៏សំខាន់ នៃការរស់នៅក្នុងគ្រួសារអាស៊ីមួយ។ សម្រាប់ជនជាតិចិនដែលមានជំហរសង្គមល្អ ផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវសមិទ្ធផល និងចិត្តគំនិតនៃការទទួលបាន ជោគជ័យបន្ថែមទៀតនាពេលអនាគត។ ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ មួយចំនួនគឺជាមធ្យោបាយមួយ ដែលបង្ហាញថាពួកគេអង្គុយនៅលើលំដាប់ខ្ពស់។
ជាអកុសល អាជ្ញាធរចិនបានកំណត់ប្រជាពលរដ្ឋ របស់ខ្លួនឱ្យកាន់កាប់ដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសចិន ហើយអាចមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់បាន។ នេះនាំឱ្យអ្នកវិនិយោគចិនខ្លះ ពង្រីកទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ តាម រយៈការទិញអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេស។
ជាការពិត អ្នកទិញជនជាតិចិន គឺជាអ្នកទិញអចលនទ្រព្យនៅបរទេសដែលច្រើនបំផុត។ វាត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានៅឆ្នាំ 2020 ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ របស់ចិននៅបរទេស នឹងកើនឡើងដល់ 220 ពាន់លានដុល្លារ។
សេចក្តីសន្និដ្ឋាន
វាគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងណាស់ ដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅបរទេសរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ប្រទេសចិននាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺជាវិនិយោគិនអចលនទ្រព្យ ផែ្នកពាណិជ្ជកម្មអន្តរជាតិដ៏ធំបំផុតរបស់ពិភពលោក ដូចដែលទទួលបាននៅ ក្នុងវិស័យលំនៅឋាននៅឆ្នាំ 2015 ។
នេះធ្វើឱ្យប្រទេសចិន ក្លាយជាអ្នករួមចំណែកដ៏ធំបំផុត នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅបរទេស ហើយនឹងស្ថិតនៅបន្តទៀតក្នុងពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ។
បកប្រែនិងកែសំរួលដោយ: លោក វ៉ា វីរះ (អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យអន្តរជាតិ)៕
ទោះជាយ៉ាងណាក្តី សាច់ប្រាក់របស់មូលនិធិវិនិយោគសាធារណៈអារ៉ាប៊ីសាអូឌីត ត្រូវបានប្រើប្រាស់អស់យ៉ាងច្រើន និងបានថយចុះដល់កម្រិតទាបបំផុត គិតចាប់តាំងពីខែធ្នូ ឆ្នាំ២០២០មកម្ល៉េះ។
របាយការណ៍ ក៏បានស្នើផងដែរថា ពន្ធលើអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលមធ្យម គួរតែត្រូវបានដំឡើងក្នុងអត្រា០,៥ ភាគរយ ហើយក្នុងរយៈពេលវែងជាងនេះ គឺផ្តល់ឱ្យរដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់នូវជម្រើសក្នុងការកំណត់អត្រាការប្រាក់ក្នុងស្រុក ក្នុងកម្រិតតិចតួចដែលកំណត់ដោយរដ្ឋាភិបាលកណ្តាល។
“After a bruising 2023, the European economy has emerged a little weaker than expected, although the rebound should speed up gradually this year and into 2025,” said Valdis Dombrovskis, executive vice president of the European Commission for an Economy that Works for People.
ការព្យាករណ៍កំណើនសេដ្ឋកិច្ច របស់តំបន់ចាយប្រាក់អឺរ៉ូ ត្រូវបានបន្ទាបចុះមកនៅត្រឹម០,៨ភាគរយ បើធៀបនឹងកំណើន១,២ភាគរយ ដែលបានព្យាករកាលពីរដូវស្លឹកឈើជ្រុះ។
