ដោយៈ គង់ ហ្វីអូណា
ភ្នំពេញៈ ទីផ្សារអចលនវត្ថុកម្ពុជា កំពុងមានការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងស្វាហាប់ និងវិវឌ្ឍន៍ទៅមុខ ហើយជាទូទៅតម្លៃអចលនទ្រព្យមានស្ថិរភាព អាស្រ័យលើតំបន់ និងប្រភេទអចលនទ្រព្យ។
រាជធានីភ្នំពេញនៅតែបន្ត ទាក់ទាញការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ ហើយការវិនិច្ឆ័យបានចេញសម្រាប់ខេត្តព្រះសីហនុ ចាប់តាំងពីការដាក់ចេញកម្មវិធីជម្រុញការវិនិយោគរបស់ប្រមុខរដ្ឋាភិបាល ដើម្បីជួយបន្តផ្លាស់ប្តូរតំបន់។
ទស្សនវិស័យរយៈពេលវែង សម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា ជាទូទៅមានភាពវិជ្ជមាន ដោយពិចារណាលើការបន្តធ្វើនគរូបនីយកម្ម ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច និងការវិវត្តនៃនិន្នាការប្រជាសាស្រ្ត។
យោងតាមសារព័ត៌មានអនឡាញ Statista.com បានឱ្យដឹងថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសកម្ពុជា ត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកើនឡើង ១,៥៦ ភាគរយ ពីឆ្នាំ២០២៤ ដល់ឆ្នាំ២០២៨ ដែលបណ្តាលឱ្យមានបរិមាណទីផ្សារ មានទំហំទឹកប្រាក់ដល់ចំនួន៦៣៩,៥០ប៊ីលានដុល្លារ ក្នុងឆ្នាំ២០២៨។
លោកRoss Wheble ប្រធានប្រចាំប្រទេសរបស់ Knight Frank Cambodia បន្ថែមគំនិតរបស់គាត់ អំពីស្ថានភាពនៃអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនៅកម្ពុជា និងឱកាសសក្តានុពលអ្វីខ្លះនៅក្នុងផ្នែករងនេះ។
លោកWheble មានមករស់នៅកម្ពុជា អស់រយៈពេលមួយទសវត្សរ៍ ហើយបានធ្វើការយ៉ាងជិតស្និទ្ធ ជាមួយអ្នកពាក់ព័ន្ធទាំងក្នុងវិស័យសាធារណៈ និងឯកជន ដើម្បីជួយធ្វើការងារលើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា និងជួយកែលម្អស្តង់ដារឧស្សាហកម្ម និងឧត្តម្មានុវត្ត នៅក្នុងឧស្សាហកម្មនេះ។
តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មកម្ពុជាបច្ចុប្បន្នមាននិន្នាការអ្វីខ្លះ?
ប្រភេទអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មសំខាន់ៗ មានដូចជា អគារការិយាល័យ អចលនទ្រព្យលក់រាយ រោងចក្រនិងឃ្លាំងឧស្សាហកម្ម សណ្ឋាគារ ព្រមទាំងដីពាណិជ្ជកម្ម។
លោកWheble និយាយថា “ជាទូទៅនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ ឥឡូវនេះ យើងកំពុងចូលទៅក្នុងសេណារីយ៉ូ នៃការផ្គត់ផ្គង់លើស នៅគ្រប់ផ្នែកទាំងអស់ រួមទាំងការិយាល័យ ការលក់រាយ និងបដិសណ្ឋារកិច្ច ហើយវានឹងចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ ដើម្បីឱ្យការផ្គត់ផ្គង់ដែលមានស្រាប់ ត្រូវបានស្រូបចូលទៅក្នុងទីផ្សារ”។ លោកបន្តថា “នេះបានដាក់សម្ពាធធ្លាក់ចុះ លើអត្រាកាន់កាប់ ការជួល និងតម្លៃបន្ទប់សណ្ឋាគារ”។
យោងតាមក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់កម្ពុជា បានឱ្យដឹងថា ទុនវិនិយោគសរុបក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងគម្រោងសាងសង់ បានធ្លាក់ចុះចន្លោះឆ្នាំ ២០២០-២០២២ ជាមួយនឹងអនុវិស័យអចលនទ្រព្យទាំងអស់ បានរងផលប៉ះពាល់ មានដូចជា ផ្នែកលំនៅដ្ឋាន ឧស្សាហកម្ម និងពាណិជ្ជកម្ម។
យោងតាមទិន្នន័យចុងក្រោយបំផុតពី ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់បានបង្ហាញថា សម្រាប់១១ ខែដំបូង នៃឆ្នាំ២០២៣ បានបង្ហាញមានសុទិដ្ឋិនិយមជាងមុន ជាមួយនឹងការវិនិយោគចំនួន៥,២៥៥ ប៊ីលានដុល្លារអាមេរិក។ ផ្ទៃដីសរុបដែលកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ (១២,៦៩ លានម៉ែត្រការ៉េ) ហើយទុនវិនិយោគសរុបមានការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹងឆ្នាំ២០២២។
ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា បានរាយការណ៍ពីកំណើនសំណង់ក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងអត្រា១,១ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ២០២៣ និង០,៥ ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ២០២២ ខណៈដែលវិស័យអចលនទ្រព្យ មានកំណើន ០,៥ភាគរយ កាលពីឆ្នាំមុន ដែលមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចបន្តួច នៅ០,២ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ២០២២។ នេះជាចំនួនកំណើនទាប ប៉ុន្តែនៅតែឈានទៅមុខក្នុងគន្លងវិជ្ជមាន។
តើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនៅកម្ពុជាប្រៀបធៀបនឹងដៃគូក្នុងអាស៊ានដោយរបៀបណា?
លោកWheble បានអត្ថាធិប្បាយថា “ទីផ្សារកម្ពុជានៅតែស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលដំបូងនៅឡើយ ជាមួយនឹងកំណើនតម្រូវការយឺតសម្រាប់ទាំងការិយាល័យ និងកន្លែងលក់រាយ ដោយសារក្រុមហ៊ុន/ម៉ាក/អ្នកលក់រាយដែលចូលទីផ្សារនៅមានកម្រិត។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះក៏តំណាងឱ្យឱកាសមួយសម្រាប់កម្ពុជា ក្នុងការដើរលឿនជាងប្រទេសជិតខាង ទាក់ទងនឹងគំនិតថ្មី បច្ចេកវិទ្យា ស្តង់ដារ និងការអនុវត្តដែលអាចត្រូវបានបង្ហាញ ក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។
បទប្បញ្ញត្តិថ្មី អាចនឹងជួយបង្កើនការអនុវត្តការសាងសង់ ខណៈដែលបច្ចេកវិទ្យា និងផ្នត់គំនិតត្រូវបានប្រើប្រាស់ កាន់តែប្រសើរឡើងនៅក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីៗដែលត្រូវបានប្រកាស។
ក្រឡេកទៅមើលទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បែបពាណិជ្ជកម្មរបស់ប្រទេសជិតខាងមួយចំនួន មានការបញ្ហាជាច្រើនដែលកំពុងប្រឈមនៅក្នុងប្រទេសភាគច្រើន៖
ប្រទេសថៃ
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យថៃ ក៏មិនទាន់ឃើញមានការស្ទុះងើបឡើងវិញ ដូចការរំពឹងទុក ក្នុងឆ្នាំ២០២៣ ប៉ុន្តែវាមានភាពមិនប្រាកដប្រជាផ្នែកនយោបាយ ដែលបានបង្អាក់ការងើបឡើងវិញមួយចំនួន។ ក្តីបារម្ភអំពីការធ្លាក់ចុះនៃសេដ្ឋកិច្ចសកល និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យកម្ចីដ៏តឹងរ៉ឹងសម្រាប់អចលនទ្រព្យគឺជាកង្វល់។
វិស័យលំនៅដ្ឋានគឺធំជាងគេនៅក្នុងប្រទេសថៃ ដែលស្មើនឹង ២ភាគ៣ នៃតម្លៃទីផ្សារសរុបនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួន។ ដូចនៅប្រទេសកម្ពុជា និងទីផ្សារផ្សេងទៀត អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មមានដំណើរវែងឆ្ងាយ។
ប្រទេសវៀតណាម
ប្រទេសជិតខាងរបស់កម្ពុជា ក៏បានមើលឃើញពីការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនផងដែរ (របាយការណ៍បានបង្ហាញថាចន្លោះឆ្នាំ២០២២ ដល់២០២៣ ចំនួននៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះដល់ទៅ៩០ភាគរយ) ប៉ុន្តែគេរំពឹងថា នឹងមានការងើបឡើងវិញនៅក្នុងពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០២៤។ ច្បាប់ថ្មីក៏ត្រូវបានអនុម័តបន្ថែមលើគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល ដើម្បីគាំទ្រវិស័យនេះ ដែលគេសង្ឃឹមថា នឹងជំរុញទីផ្សាររបស់ពួកគេ។ ទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ក៏បានឃើញការរីកដុះដាលនៃអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មថ្មីៗ ដែលនាំឱ្យមានការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ។
នគរូបនីយកម្មកម្ពុជា
កំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសកម្ពុជា មានផលវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាមួយនឹងការកើនឡើង នៃតម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យទាំងថ្នាក់កណ្តាល និងថ្នាក់ខ្ពស់ ដោយសារតែការកើនឡើងនៃវណ្ណៈកណ្តាល។ ផលនេះមានន័យថា មានតម្រូវការកើនឡើង សម្រាប់លំនៅឋានស្តង់ដារប្រសើរជាងមុន ហើយមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុងបន្តមានភាពទាក់ទាញ សម្រាប់ប្រជាជនវ័យក្មេង និងជាទូទៅពលរដ្ឋដែលមានការអប់រំកាន់តែប្រសើរ។
តើការធ្វើនគរូបនីយកម្ម កំពុងបង្កើតផលវិជ្ជមានលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មឬអត់នោះ លោកWheble បានបន្ថែមថា “បាទ ពិតណាស់។ ការកើនឡើងចំនួនប្រជាជន នៅក្នុងទីក្រុងសំខាន់ៗរបស់ប្រទេសកម្ពុជា នឹងជំរុញឱ្យមានតម្រូវការ សម្រាប់កន្លែងធ្វើពាណិជ្ជកម្ម ប៉ុន្តែនេះជាដំណើរការរយៈពេលវែង ដោយសារពលរដ្ឋក្នុងស្រុកជាច្រើនមកពីខេត្តនានាមានប្រាក់ចំណូលទាប។
យោងតាមធនាគារពិភពលោក ប្រជាជនទីក្រុងរបស់កម្ពុជាមានចំនួនប្រមាណមួយភាគបួន នៃចំនួនប្រជាជននៅឆ្នាំ២០២០ ហើយវាត្រូវបានគេរំពឹងថា នឹងកើនឡើងដល់៤៤ភាគរយ នៅឆ្នាំ២០៣០។
រដ្ឋាភិបាលរក្សានូវគោលដៅប្រកបដោយមហិច្ឆិតា ក្នុងការប្រែក្លាយកម្ពុជា ទៅជាប្រទេសដែលមានចំណូលមធ្យម កម្រិតខ្ពស់នៅឆ្នាំ២០៣០ និងជាប្រទេសដែលមានចំណូលខ្ពស់នៅឆ្នាំ២០៥០។
ប្រទេសកម្ពុជាបានឃើញកំណើន ប្រជាជននៅទីក្រុងចំនួន៣,០៧ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ២០២៤ ជាមួយនឹងអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំ៣,២៩ភាគរយ សម្រាប់រយៈពេល១០ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។
សម្តេចធិបតីហ៊ុន ម៉ាណែត នាយករដ្ឋមន្ត្រីកម្ពុជា បានមានប្រសាសន៍កាលពីខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ២០២៤ ថា រដ្ឋាភិបាលនឹងបន្តរៀបចំ “ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ទីក្រុងភ្នំពេញនាពេលអនាគត ដើម្បីស្របតាមតម្រូវការអភិវឌ្ឍន៍ នៃចំនួនប្រជាជនដែលកំពុងកើនឡើង។
បញ្ហាប្រឈមក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា កំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាដ៏ធំបំផុតរបស់ខ្លួន ក្នុងរយៈពេលជាច្រើនទសវត្សរ៍ ហើយមានការធ្លាក់ចុះនៃការលក់អចលនទ្រព្យមួយចំនួន ក៏ដូចជាបញ្ហានៃការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ។
មានកត្តាចម្រុះ ដែលបានរួមចំណែកដល់បញ្ហានេះ ជាមួយនឹងភាពយឺតយ៉ាវក្រោយជំងឺរាតត្បាត វិបត្តិទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ចិន វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោក និងបញ្ហាភូមិសាស្ត្រនយោបាយ។
នាយកប្រចាំប្រទេស Knight Frank Cambodia បាននិយាយថា តើបញ្ហាប្រឈមដោយវិស័យអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋាននៅកម្ពុជាបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងលំហអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មឬអត់?។
លោកបញ្ជាក់ថា “ដូចដែលខ្ញុំបានលើកឡើងពីមុនមក ឥឡូវនេះយើងបានចូលទៅក្នុងសេណារីយ៉ូ នៃការផ្គត់ផ្គង់លើសចំនួន នៅគ្រប់វិស័យទាំងអស់ក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ ដែលស្រដៀងទៅនឹងវិស័យលំនៅដ្ឋានដែរ”។ លោកបន្ថែមថា “ការណ៍នេះ បាននាំឱ្យមានការធ្លាក់ចុះតម្លៃ និងអត្រាកាន់កាប់។ ផ្ទុយទៅវិញ នេះតំណាងឱ្យឱកាសដ៏ល្អសម្រាប់អ្នកទិញ និងអ្នកជួលដើម្បីទទួលបានតម្លៃប្រកួតប្រជែងសម្រាប់អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម”។
ពាក់ព័ន្ធនឹងវិស័យនេះក្នុងរយៈពេលវែង លោកបាននិយាយនាពេលថ្មីៗនេះថា គ្មានអ្វីដែលគួរឱ្យងឿងឆ្ងល់ទេថា អនាគតរបស់ប្រទេសកម្ពុជាមានភាពប្រសើរឡើង ជាមួយនឹងឱកាសអាជីវកម្មដ៏សម្បូរបែបនៅទូទាំងវិស័យដ៏ធំទូលាយ៕
